ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ (ANAN) ที่ระดับ "BBB" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ด้อยสิทธิลักษณะคล้ายทุน ไม่มีประกันและไถ่ถอนเมื่อเลิกกิจการ (Hybrid Debentures) ของบริษัทที่ระดับ "BB+"
ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3,500 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ "BBB" ด้วย โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ดังกล่าวไปชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในเดือนพฤษภาคม 2561 และใช้สำหรับการดำเนินธุรกิจ
อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ของ ANAN สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียม ตลอดจนผลงานที่ได้รับการยอมรับในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และส่วนแบ่งกำไรที่คาดว่าจะเพิ่มมากขึ้นจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนลงบางส่วนจากการที่บริษัทเน้นการพัฒนาในตลาดคอนโดมิเนียมและการมีอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่สูงจากการขยายธุรกิจเชิงรุก
นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยรวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต การพิจารณาโครงสร้างทางธุรกิจของบริษัทจะรวมไปถึงผลงานที่ผ่านมาและผลการดำเนินงานทั้งของบริษัทและกิจการร่วมค้า ภายหลังจากการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2555 บริษัทก็มีการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาโดยผ่านโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุน บริษัทเปิดโครงการใหม่มูลค่า 15,000-35,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2559 และเปิดโครงการใหม่ด้วยมูลค่าถึง 41,000 ล้านบาทในปี 2560 ซึ่งมากกว่าในช่วงอดีตที่ผ่านมา
ณ เดือนธันวาคม 2560 โครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาของบริษัทประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียม 31 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้า 19 โครงการ) และโครงการบ้านจัดสรร 14 โครงการซึ่งมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 120,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็น 85% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดของบริษัท ที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร ณ เดือนธันวาคม 2560 จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) มีมูลค่าประมาณ 44,000 ล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้ (ไม่รวมยอดขายรอการรับรู้รายได้ภายใต้โครงการร่วมทุนมูลค่า 48,000 ล้านบาท) มูลค่าประมาณ 5,900 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2561 ถึงปี 2563
ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมและอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15% ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมของบริษัทเป็นผลมาจากยอดขายและยอดโอนที่เพิ่มมากขึ้น โดยยอดขายคอนโดมิเนียม (รวมยอดขายจากโครงการร่วมทุน) เท่ากับ 16,000-20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2559 และเพิ่มขึ้นเป็น 25,000 ล้านบาทในปี 2560 ในขณะที่ยอดโอนคอนโดมิเนียมมีมูลค่า 7,000-8,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2556-2558 และ 14,000 ล้านบาทในปี 2559 นอกจากนี้ ยอดโอนคอนโดมิเนียมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 ยังเพิ่มขึ้น 8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเป็น 6,300 ล้านบาทด้วย อย่างไรก็ตาม คาดว่ายอดโอนคอนโดมิเนียมในปี 2560 จะต่ำกว่าเป้าหมายเล็กน้อยเนื่องจากความล่าช้าในการส่งมอบโครงการของบริษัทและโครงการร่วมทุนบางโครงการ
อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทลดลงเหลือ 14%-15% ในช่วงปี 2559 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2560 จาก 16%-19% ในช่วงปี 2556-2558 ซึ่งเป็นผลมาจากอัตรากำไรที่ต่ำจากโครงการที่อยู่อาศัยบางโครงการโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนและโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ การแข่งขันที่รุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่อาจส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ตามสมมติฐานขั้นพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ที่ประมาณ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าซึ่งสอดคล้องกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ยังคาดว่าอัตรากำไรสุทธิในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะสูงกว่าในอดีตที่ผ่านมาเนื่องจากบริษัทจะรับรู้รายได้จากค่าบริหารโครงการและส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าในโครงการคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่มากขึ้น
แผนการขยายธุรกิจเชิงรุกอาจส่งผลให้ภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้นและกระแสเงินสดอ่อนแอลง ในปี 2560 บริษัทลงทุนในการซื้อที่ดินจำนวน 15,000 ล้านบาทและเปิดโครงการใหม่ 14 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้า 7 โครงการ) มูลค่ารวม 41,000 ล้านบาท บริษัทตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่ประมาณ 10,000-11,000 ล้านบาทในปี 2561 และจะเปิดโครงการใหม่ 16 โครงการมูลค่ารวม 35,000 ล้านบาทเพื่อให้เป็นไปตามแผนการเพิ่มฐานรายได้ให้ถึง 20,000 ล้านบาทภายในปี 2562 โครงการที่เปิดใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุน อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าจะมีรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มมากขึ้นด้วย โดยบริษัทเปิดโครงการบ้านจัดสรรใหม่ 5 โครงการมูลค่า 5,800 ล้านบาทในปี 2560 และจะเปิดเพิ่มอีก 5-8 โครงการภายในปีนี้ นอกจากนี้ บริษัทยังได้เริ่มลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าด้วย ปัจจุบันบริษัทเช่าที่ดิน 4 แปลงระยะเวลา 29-30 ปีเพื่อพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 4 แห่งโดยมีต้นทุนค่าก่อสร้างตลอดระยะเวลาพัฒนาตั้งแต่ปี 2560 จนถึงปี 2563 รวมกันประมาณ 4,000 ล้านบาท
แม้ว่าการร่วมทุนกับพันธมิตรจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินทุนได้ส่วนหนึ่ง แต่บริษัทก็ยังต้องการแหล่งเงินทุนจำนวนมากเพื่อการขยายธุรกิจให้เติบโตตามแผน ดังนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะยังคงสูงอยู่ โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 65%-67% (เงินกู้ที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทรวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน หุ้นกู้ด้อยสิทธิที่มีลักษณะคล้ายทุน และมูลค่าปัจจุบันของสัญญาเช่าดำเนินงาน แต่ไม่รวมหุ้นบุริมสิทธิของส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยให้เป็นส่วนของทุน) อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้วคาดว่าจะลดลงเหลือประมาณ 5-10% เนื่องจากภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำไร
รายได้จากโครงการร่วมทุนคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้าซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนา 19 โครงการมูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท โดยมียอดขาย 66% และยอดโอน 7% ทั้งนี้ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนมีมูลค่าประมาณ 48,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 89% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดของบริษัท บริษัทเริ่มรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าในช่วงปลายปี 2559 ทั้งนี้ บริษัทจะส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 32,000 ล้านบาทในปี 2561 และมูลค่า 11,000 ล้านบาทในปี 2562 ทำให้บริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าในสัดส่วนที่มากขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้า บริษัทมีแผนจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีข้างหน้า จึงคาดว่ารายได้จากค่าบริหารโครงการจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี หรือคิดเป็นประมาณ 20% ของรายได้รวมในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ตาม แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังโดยต้องให้สอดคล้องกับความต้องการในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ อัตราการขายและโอนที่ช้าลงอาจทำให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานขึ้น
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดเท่ากับ 1,700 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 1,800 ล้านบาท นอกจากนี้ คาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านบาท บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4,300 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท เงินกู้โครงการ 1,100 ล้านบาท และตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น 1,200 ล้านบาท
บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด เงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการ ในขณะที่ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นซึ่งเป็นเงินกู้ชั่วคราวเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินจะถูกทดแทนด้วยเงินกู้โครงการในภายหลัง
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้สอดคล้องตามเงื่อนไขทางการเงินของวงเงินกู้ยืมจากธนาคารและหุ้นกู้ โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (ตามงบการเงินรวมของบริษัท) ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่าตามเงื่อนไขของวงเงินกู้ยืมจากธนาคาร ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2560 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 0.96 เท่า และสำหรับหุ้นกู้นั้น บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 2.5 เท่าตามเงื่อนไข ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2560 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 0.84 เท่า ดังนั้น บริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่
ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ในช่วง 3 ปีข้างหน้าคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในระดับ 10,000-14,000 ล้านบาทต่อปี โดยรายได้จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีสัดส่วน 60%-70% ของรายได้รวม และรายได้จากค่าบริหารโครงการร่วมทุนจะมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 15%-20% ของรายได้รวม ทั้งนี้ ตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกทำให้คาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ที่ประมาณ 65%-67% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ปรับปรุงแล้วที่ประมาณ 2 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานควรอยู่ในระดับประมาณ 15%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง โดยอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือฐานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทประสบความสำเร็จในการขยายธุรกิจได้ตามแผนในขณะที่สถานะทางการเงินของบริษัทไม่ได้อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน