บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.มั่นคงเคหะการ (MK) ที่ระดับ "BBB" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงตราสินค้าของบริษัทในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ได้รับการยอมรับ ตลอดจนฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็กแต่เติบโตขึ้น สินค้าที่มีคุณภาพสูงขึ้นหลังจากผู้บริหารชุดใหม่ได้เข้ามาบริหารจัดการ อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดลงในช่วงที่ผ่านมา โดยบริษัทมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นในการพัฒนาปรับปรุงสภาพแวดล้อมและสาธารณูปโภคส่วนกลางในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้ดีขึ้น
นอกจากนี้ ระดับการก่อหนี้ของบริษัทก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากผู้บริหารชุดใหม่มีการขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ทั้งนี้ ผลงานที่ยังไม่เป็นที่ปรากฏชัดของผู้บริหารชุดใหม่ทำให้ความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ายังต้องรอดูผลพิสูจน์ต่อไป อนึ่ง การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงหนี้ภาคครัวเรือนที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ตราสินค้าเป็นที่ยอมรับ
บริษัทมั่นคงเคหะการมีผลงานอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 40 ปี โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทภายใต้ตราสินค้า "ชวนชื่น" ได้รับการยอมรับจากลูกค้าในระดับกลางถึงล่าง โดยผู้บริหารชุดใหม่ยังคงใช้ประโยชน์จากความแข็งแกร่งของตราสินค้า "ชวนชื่น" และได้มีการพัฒนารูปแบบและคุณภาพของสินค้าในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้ แม้บริษัทจะขยายไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายยังคงเป็นแหล่งรายได้หลัก โดยรายได้จากการขายบ้านคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของรายได้ในแต่ละปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 21 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 4,700 ล้านบาท บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดค่อนข้างเล็กประมาณ 300 ล้านบาท เนื่องจากสินค้าที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านแนวราบ
ผลงานของผู้บริหารระดับสูงยังมีค่อนข้างจำกัด
ผู้ถือหุ้นและผู้บริหารระดับสูงชุดใหม่เข้ามาบริหารงานบริษัทในปี 2558 เมื่อครอบครัวตั้งมติธรรมซึ่งเป็นผู้ก่อตั้งได้ขายหุ้นที่ถืออยู่ทั้งหมดในบริษัทออกไป เนื่องจากผู้บริหารระดับสูงชุดใหม่ดังกล่าวส่วนใหญ่มีพื้นฐานมาจากธุรกิจการเงินมาก่อน ผลงานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและให้เช่าจึงยังมีค่อนข้างจำกัด
อย่างไรก็ตาม หนึ่งในผู้บริหารระดับสูงซึ่งรับผิดชอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง ประสบการณ์ของผู้บริหารดังกล่าวจึงช่วยลดความกังวลต่ออนาคตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัท อย่างไรก็ดี การขยายไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าถือเป็นสิ่งที่ท้าทาย ทั้งนี้ ความสำเร็จในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาดใหญ่ 2 โครงการ คือ โครงการ "พาร์ค คอร์ท" และโครงการ "บางกอกฟรีเทรดโซน" น่าจะเห็นความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 3 ปีข้างหน้า ปัจจุบันโครงการทั้งสองยังอยู่ในช่วงของการพัฒนาซึ่งจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มเติมอีกเป็นจำนวนมาก
อุตสาหกรรมมีความผันผวนและแข่งขันสูง
ความต้องการที่อยู่อาศัยมีความผันผวนไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมาก การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับความกังวลต่อภาระหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูงได้ทำให้ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดเกี่ยวกับนโยบายการปล่อยสินเชื่อในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาและส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาต่ำ (ราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาท) ลดต่ำลง ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ในตลาดสินค้าราคาสูงนั้นมีต่ำกว่าตลาดสินค้าราคาต่ำอยู่มาก ซึ่งอุปทานที่เพิ่มขึ้นและอุปสงค์ที่มีจำกัดจะทำให้ระดับการแข่งขันในตลาดสินค้าราคาสูงเพิ่มสูงขึ้น
ฐานรายได้มีขนาดเล็ก แต่เติบโตขึ้นต่อเนื่อง
บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยบริษัทมีรายได้ 2,300-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ยกเว้นในปี 2558 ที่บริษัทมีการขายที่ดินเปล่าและบันทึกรายได้จากการขายไว้เป็นรายได้จำนวน 1,250 ล้านบาท บริษัทมีรายได้จากการขายโครงการบ้านแนวราบเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านบาทในปี 2560 จากประมาณ 1,900 ล้านบาทในปี 2558
ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการขายโครงการบ้านแนวราบของบริษัทจะเพิ่มขึ้นโดยอยู่ในช่วง 2,500-2,800 ล้านบาทต่อปี รายได้จากการขายโครงการคอนโดมิเนียมก็จะเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกันจากยอดขายห้องชุดในโครงการพาร์ค คอร์ท อย่างไรก็ดี เนื่องจากบริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ขนาดค่อนข้างเล็ก รายได้ของบริษัทในอนาคตจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ
อัตรากำไรค่อนข้างผันผวน ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทค่อนข้างผันผวน โดยอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานอยู่ในช่วง 16%-24% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานลดลงเป็น 16% ในปี 2560 จาก 18.5% ในปี 2559 บริษัทได้เพิ่มงบประมาณในการพัฒนาปรับปรุงสภาพแวดล้อมและสาธารณูปโภคส่วนกลางในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ให้ดีขึ้นเพื่อที่จะเพิ่มคุณภาพสินค้าและภาพลักษณ์ของตราสินค้า รวมถึงช่วยเร่งการขายอีกด้วย การมีรายจ่ายเพิ่มเติมดังกล่าวทำให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มสูงขึ้นและอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานลดต่ำลง
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจากค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมดังกล่าว ทั้งนี้ แม้การพัฒนาปรับปรุงสภาพแวดล้อมและสาธารณูปโภคส่วนกลางจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในระยะสั้น แต่ก็จะช่วยเพิ่มความแข็งแกร่งในตราสินค้าและความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในระยะยาวได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทน่าจะยังคงรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ในระดับที่สูงกว่า 14% ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ระดับการก่อหนี้เพิ่มสูงขึ้น
ระดับการก่อหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญภายหลังจากที่ผู้บริหารชุดใหม่ขยายกิจการสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า โดยในปี 2558 บริษัทได้ซื้อหุ้นสามัญทั้งหมดของ บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าให้เช่าภายในโครงการบางกอกฟรีเทรดโซน การซื้อกิจการในครั้งนี้มีมูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท นอกจากนั้น ในช่วงปี 2558 และปี 2559 บริษัทยังได้ซื้อที่ดินจำนวน 3 แปลงเพื่อพัฒนาโครงการพาร์ค คอร์ทซึ่งเป็นโครงการผสม (Mixed-use) ระหว่างอพาร์ทเมนท์ให้เช่าและคอนโดมิเนียมอีกด้วย โดยบริษัทซื้อที่ดินดังกล่าวในราคาประมาณ 3,000 ล้านบาท ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 50.9% ในปี 2560 จากในอดีตที่ประมาณ 20% กระแสเงินสดของบริษัทลดต่ำลงหลังจากที่กำไรลดลงและหนี้เพิ่มขึ้น โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมลดลงเหลือ 4.4% ในปี 2560 จากระดับสูงสุดที่ 54.4% ในปี 2556 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายก็ลดลงเหลือ 2.9 เท่าในปี 2560 จากระดับสูงสุดที่ 12.4 เท่าในปี 2557
ในอนาคตบริษัทจะยังคงขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต่อไป ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มเติมอีกประมาณ 2,000 ล้านบาทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทั้ง 2 โครงการดังกล่าวตลอดระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทอาจลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นเพิ่มเติมด้วยเมื่อพิจารณาจากนโยบายของบริษัทที่จะเพิ่มรายได้จากสินทรัพย์ให้เช่า โดยงบประมาณการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอื่นหากเกิดขึ้นก็น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทน่าจะยังคงรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไว้ได้ที่ประมาณ 50% โดยบริษัทวางแผนจะขายที่ดินเปล่าเพื่อลดความต้องการเงินทุนลง
ความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินกู้ทดแทนยังคงอยู่ แต่น่าจะจัดการได้ บริษัทมีความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินกู้ทดแทน โดยบริษัทมีหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในปี 2561 จำนวนประมาณ 2,300 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ 1,325 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงิน 920 ล้านบาท และส่วนที่เหลือเป็นเงินกู้สำหรับใช้พัฒนาโครงการ ในขณะที่เงินลงทุนที่ต้องใช้ในปี 2561 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1,200 ล้านบาท
ณ สิ้นปี 2560 บริษัทมีวงเงินกู้พร้อมเบิกใช้จำนวนประมาณ 420 ล้านบาทรวมกับเงินสดและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดอีกประมาณ 450 ล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานในปี 2561 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 400 ล้านบาท ดังนั้น บริษัทจะมีแหล่งเงินสดรวมกันทั้งสิ้นประมาณเกือบ 1,300 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าบริษัทอาจจำเป็นต้องกู้ยืมใหม่บางส่วนเพื่อทดแทนหนี้ที่ครบกำหนดในปีดังกล่าว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดการกับสภาพคล่องได้เป็นอย่างดีโดยบริษัทวางแผนจะขายที่ดินเปล่ามูลค่า 2,000-3,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้าและจะนำเงินที่ได้จากการขายที่ดินดังกล่าวไปใช้เสริมสภาพคล่องและใช้เป็นเงินทุนสำหรับการขยายธุรกิจ
ข้อกำหนดสำคัญของหุ้นกู้ของบริษัทคือต้องดำรงอัตราส่วนเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนทุนไม่ให้เกิน 2 เท่า ซึ่งอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นปี 2560 อยู่ที่ 0.96 เท่า จึงถือว่าบริษัทมีการปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าว ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้ตลอดช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะไม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงขยายกิจการ ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทน่าจะยังรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ในระดับที่ไม่น้อยกว่า 14% และรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไว้ที่ประมาณ 50%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง การปรับเพิ่มอันดับเครดิตมีค่อนข้างจำกัดในช่วงของการลงทุนและการขยายกิจการ อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากบริษัทประสบความสำเร็จในการกระจายความเสี่ยงสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในขณะที่ยังสามารถรักษาระดับการก่อหนี้ได้ตามที่คาดไว้ ในทางกลับกัน อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงกว่าที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ ภาระหนี้ที่เพิ่มสูงขึ้นโดยไม่มีรายได้ชดเชยที่สมดุลกันก็อาจส่งผลกระทบในทางลบต่ออันดับเครดิตได้