ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ระดับ "A" พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้มีการค้ำประกันในวงเงินไม่เกิน 5,500 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ "A" ด้วยเช่นกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ไปชำระคืนเงินกู้จากธนาคารและใช้ในการดำเนินงาน หุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการค้ำประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขและไม่อาจเพิกถอนได้โดย PSH ซึ่งเป็นบริษัทลูกของบริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ "A" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงความน่าเชื่อถือของบริษัทในฐานะบริษัทโฮลดิ้งของกลุ่ม โดยมีบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มคือบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 98.23% นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงรายได้จากเงินปันผลที่บริษัทได้รับจากบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทด้วย
ทั้งนี้ หลังจากการปรับโครงสร้างกิจการในปี 2559 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท ดังนั้น บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จึงถือเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มด้วยเหตุนี้ อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจึงเท่ากับอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PS)
อันดับเครดิตของบริษัทสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ PS ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ความได้เปรียบในการแข่งขันของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท เป็นผลมาจากความหลากหลายของสินค้า ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุน และยอดขายรอการส่งมอบจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของกลุ่มบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง รวมถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต รายได้จากเงินปันผลที่คาดว่าจะได้รับอย่างสม่ำเสมอจาก PS บริษัทเป็นผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท ในสัดส่วน 98.23% ทั้งนี้ ตามนโยบายการจ่ายเงินปันผลของกลุ่ม PS จะต้องจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัทในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 50% ของกำไรสุทธิ โดยในปี 2560 บริษัทได้รับเงินปันผลจาก PS ทั้งสิ้นจำนวน 5,508 ล้านบาท
ณ สิ้นปี 2560 PS เป็นบริษัทย่อยที่สำคัญเพียงแห่งเดียวของบริษัทซึ่งคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 99% ของสินทรัพย์รวมของกลุ่มบริษัท ปัจจุบันบริษัทอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการลงทุนในธุรกิจสถานพยาบาล โรงพยาบาลเอกชนแห่งแรกของบริษัทอยู่ระหว่างการก่อสร้างและจะเริ่มดำเนินการได้ในช่วงกลางปี 2563 ดังนั้น จึงคาดว่า PS จะยังคงเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญเพียงบริษัทเดียวของบริษัทต่อไปอีกในระยะสั้นถึงปานกลาง
ความเป็นบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำของ PS ทั้งในด้านของรายได้และความสามารถในการทำกำไร ผลงานที่เป็นที่ยอมรับของ PS ได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 47,536 ล้านบาทในปี 2560 จาก 44,414 ล้านบาทในปี 2559 ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เติบโต ทั้งนี้ ยอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นจาก 11,497 ล้านบาทในปี 2559 เป็น 18,093 ล้านบาทในปี 2560 ในขณะที่ยอดขายจากโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในปี 2560 ลดลง 6% และ 20% จากปีก่อนตามลำดับ ยอดขายในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2561 เท่ากับ 12,696 ล้านบาท ลดลง 5% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
รายได้ของ PS ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยโดยอยู่ในระดับ 46,926 ล้านบาทในปี 2559 และลดลงอยู่ที่ 43,935 ล้านบาทในปี 2560 รายได้ที่ลดลงเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่น้อยลง ในขณะที่รายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาค่อนข้างคงที่ที่ประมาณ 23,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการทาวน์เฮ้าส์ และประมาณ 9,000-10,000 ล้านบาทสำหรับโครงการบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ คาดว่ารายได้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 45,000 ล้านบาทต่อปี โดยทาวน์เฮ้าส์จะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไป
อัตรากำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการขายของบริษัทอยู่ที่ระดับ 17% ในช่วงปี 2559-2560 อัตราส่วนดังกล่าวยังคงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ประมาณ 15% ทั้งนี้ บนสมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่า ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น แต่ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานเอาไว้ได้ในระดับที่ไม่ต่ำกว่า 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลางถึงต่ำ สินค้าที่อยู่อาศัยของ PS มีการกระจายตัวที่ดีซึ่งครอบคลุมทั้งประเภทสินค้าและระดับราคาที่แตกต่างกัน โครงการทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยเน้นที่ตลาดระดับราคา 2-3 ล้านบาทต่อยูนิตภายใต้แบรนด์บ้านพฤกษาและพฤกษาวิลล์ ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-25 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาภายใต้แบรนด์พฤกษาวิลเลจ ภัสสร และเดอะแพลนท์ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหลัง
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 30,000 บาทถึง 250,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการคอนโดมิเนียมที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาทต่อยูนิตจะพัฒนาภายใต้แบรนด์พลัมคอนโดและเดอะไพรเวซี่ ส่วนระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิตจะพัฒนาภายใต้แบรนด์เดอะทรีและไอวี่ ทั้งนี้ บริษัทจะขยายไปยังตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงมากขึ้นเพื่อให้มีความหลากหลายของสินค้าและตอบสนองความต้องการของตลาด
ณ เดือนมีนาคม 2561 PS มีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวนมากถึงประมาณ 200 โครงการ โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ (รวมโครงการทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว) คิดเป็นประมาณ 70% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) มีมูลค่าประมาณ 97,000 ล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่าประมาณ 31,000 ล้านบาทซึ่งจะช่วยประกันรายได้ของบริษัทส่วนหนึ่งได้ในอนาคตในช่วงที่เหลือของปี 2561 จนถึงปี 2563
ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนที่เกิดจากการผลิตแผ่นสำเร็จรูปจำนวนมากและการบริหารงานก่อสร้างด้วยตนเอง PS ใช้เทคโนโลยีแผ่นสำเร็จรูปในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนและลดระยะเวลาในการก่อสร้าง ด้วยเทคโนโลยีนี้กอปรกับการผลิตจำนวนมากทำให้บริษัทเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุน โดยบริษัทสามารถนำเสนอสินค้าในราคาที่สามารถแข่งขันได้และยังสามารถเพิ่มรอบการผลิตให้เร็วยิ่งขึ้นด้วย บริษัทใช้แผ่นสำเร็จรูปทั้งในโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม
ทั้งนี้ บริษัทบริหารงานก่อสร้างในโครงการทาวน์เฮ้าส์เองทั้งหมดโดยใช้ทีมก่อสร้างของบริษัทเอง นอกจากนี้ ยังใช้ทีมก่อสร้างของบริษัทในโครงการบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาทด้วยเนื่องจากเป็นตลาดที่ราคาสินค้ามีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อมาก บริษัทจะจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาทเพื่อต้องการลดต้นทุนในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายของทีมก่อสร้างของบริษัท ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมนั้นบริษัทใช้ทั้งทีมก่อสร้างของบริษัทเองและว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกในการพัฒนาโครงการ
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอยู่ในระดับปานกลางแม้จะมีการลงทุนทั้งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจสถานพยาบาล สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น PS ใช้เงินลงทุนจำนวน 14,000 ล้านบาทไปในการซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่ 56 โครงการ มูลค่ารวม 59,000 ล้านบาทในปี 2560 ทั้งนี้ ในปี 2561 บริษัทตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้จำนวน 16,000 ล้านบาทและมีแผนเปิดโครงการใหม่อีก 77 โครงการ มูลค่ารวม 67,800 ล้านบาทซึ่งนับว่าเป็นมูลค่าที่สูงที่สุดของบริษัท ประมาณ 60% ของโครงการใหม่เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ โดยบริษัทมีแผนจะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์แบบพร้อมอยู่มากขึ้นเพื่อลดยอดขายที่รอการส่งมอบและลดอัตราการปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์
นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนขยายสินค้าทาวน์เฮ้าส์ไปยังตลาดระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทภายใต้แบรนด์เดอะคอนเนคและพาทิโอในปีนี้ด้วย บริษัทยังคาดว่าจะมีรายได้จากโครงการบ้านเดี่ยวมากขึ้นเนื่องจากบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวมากถึง 21 โครงการในปีนี้ ซึ่งเพิ่มขึ้น 2 เท่าจากปีที่แล้ว และยังมีแผนจะพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาทซึ่งเป็นแบบบ้านพร้อมอยู่มากขึ้นด้วยเพื่อลดระยะเวลาการส่งมอบและลดอัตราการยกเลิกจากผู้ซื้อบ้าน ในขณะเดียวกัน บริษัทยังมีแผนจะขยายสินค้าบ้านเดี่ยวไปยังตลาดระดับราคา 5-10 ล้านบาทมากขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการในตลาดนี้ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมอย่างสม่ำเสมอในช่วง 3 ปีข้างหน้าเพื่อให้การรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมมีความต่อเนื่อง
สำหรับธุรกิจสถานพยาบาลนั้น PS ได้ก่อตั้งบริษัทย่อยเพื่อดำเนินธุรกิจโรงพยาบาลเอกชนภายใต้แบรนด์ "โรงพยาบาลวิมุตอินเตอร์แนชั่นแนล" เงินลงทุนสำหรับโรงพยาบาลแห่งแรกอยู่ที่ประมาณ 4,900 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ถึงปี 2563 โรงพยาบาลเน้นการรักษาในระดับตติยภูมิและเน้นกลุ่มลูกค้าระดับรายได้ปานกลาง ปัจจุบันโรงพยาบาลอยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะเริ่มดำเนินการและสร้างรายได้ตั้งแต่กลางปี 2563 เป็นต้นไป อย่างไรก็ตาม หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท
แม้บริษัทจะขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และลงทุนในธุรกิจสถานพยาบาล แต่ก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2560 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 40%
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ตาม แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้น ซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตทก็มีแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาสูงขึ้นเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดในตลาดดังกล่าว
สภาพคล่องที่เพียงพอ ตามงบการเงินรวมของ PS สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,348 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 10,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับไม่ต่ำกว่า 5,000 ล้านบาทด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 10,498 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 6,000 ล้านบาทและเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 4,498 ล้านบาท
บนสมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทย่อยจะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่เพียงพอต่อการจ่ายชำระหนี้ บริษัทโฮลดิ้งจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ของ PS ที่จะครบกำหนดชำระและจะให้เงินกู้ยืมระหว่างบริษัทแก่ PS ในขณะที่เงินกู้ระยะสั้นจะใช้วิธีต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืน โดยปกติแล้วบริษัทมักใช้เงินกู้ระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม บริษัทจะมีวงเงินสำรองและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานให้เพียงพอต่อการจ่ายชำระคืนหนี้ระยะสั้นทั้งหมด
ตามงบการเงินเฉพาะกิจการของบริษัทพฤกษา โฮลดิ้ง ณ เดือนธันวาคม 2560 บริษัทมีภาระหนี้ระยะสั้นเพียง 1 ล้านบาทและมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 29 ล้านบาท ทั้งนี้ คาดว่าบริษัทจะมีเงินปันผลรับจาก PS ไม่น้อยกว่า 3,000 ล้านบาทต่อปี ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่า PS จะสามารถจ่ายชำระคืนหนี้หุ้นกู้ได้ด้วยการออกหุ้นกู้ใหม่หรือเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน นอกจากนี้ ความเสี่ยงในการจ่ายชำระคืนก็จะถูกลดทอนลงด้วยกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่สม่ำเสมอของ PS
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ชุดใหม่โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนตามงบการเงินรวมให้ต่ำกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนธันวาคม 2560 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ดังนั้น บริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกทั้งบริษัทลูกจะสามารถส่งมอบยอดขายที่อยู่อาศัยที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากได้ตามแผน แม้การแข่งขันในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยจะทวีความรุนแรงแต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% รวมทั้งรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนทั้งของบริษัทและของบริษัทลูกให้อยู่ที่ระดับต่ำกว่า 50%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัท หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งส่งผลให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง