บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ. แสนสิริ (SIRI) ที่ระดับ "BBB+" พร้อมทั้งจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 5,000 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ "BBB+" ด้วยเช่นกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้ชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนสิงหาคม 2561 และส่วนที่เหลือจะใช้เป็นทุนในการดำเนินธุรกิจ
อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้สะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำของบริษัทและผลงานที่ผ่านมาในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนแบรนด์ที่เป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร รวมถึงความหลากหลายของสินค้า นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรในระดับปานกลาง และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการที่บริษัทมีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกซึ่งจะส่งผลให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนแอลง อีกทั้งยังสะท้อนถึงความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ณ วันที่ 17 มิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาซึ่งประกอบด้วยโครงการคอนโดมิเนียม 31 โครงการ (รวมโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้ากับบีทีเอสกรุ๊ป 11 โครงการและกับโตคิว คอร์ปอเรชั่น 1 โครงการ) และโครงการบ้านจัดสรร 57 โครงการซึ่งมีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 176,000 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็น 52% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดของบริษัท ที่เหลือเป็นโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ณ วันที่ 17 มิถุนายน 2561 จำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งหมด (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) มีมูลค่าประมาณ 51,000 ล้านบาท (ไม่รวมจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายภายใต้กิจการร่วมค้ามูลค่า 16,000 ล้านบาท) และมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่าประมาณ 22,000 ล้านบาท (ไม่รวมยอดขายรอการรับรู้รายได้ภายใต้กิจการร่วมค้ามูลค่า 25,000 ล้านบาท) ซึ่งคาดว่าจะช่วยประกันรายได้ของบริษัทส่วนหนึ่งได้ในอนาคตในช่วงที่เหลือของปี 2561 ถึงปี 2564 ในขณะที่ยอดขายรอการรับรู้รายได้ภายใต้กิจการร่วมค้าจะช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้จากการบริหารโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้กิจการร่วมค้าในช่วง 4 ปีข้างหน้า
รายได้รวมของบริษัทอยู่ใน 3 อันดับแรกของกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มาหลายปีแล้ว อย่างไรก็ตาม รายได้ของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องโดยอยู่ที่ 33,811 ล้านบาทในปี 2559 และ 30,916 ล้านบาทในปี 2560 จาก 36,955 ล้านบาทในปี 2558 รายได้ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 28% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 5,032 ล้านบาทซึ่งเป็นผลมาจากรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทที่ลดลง ทั้งนี้ รายได้จากคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 23,048 ล้านบาทในปี 2558 และลดลงเป็น 19,260 ล้านบาทในปี 2559 และ 12,897 ล้านบาทในปี 2560 คาดว่ารายได้ของบริษัทในช่วงปี 2561-2562 จะอยู่ที่ประมาณ 30,000 ล้านบาทต่อปีเนื่องจากบริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนไม่มากนักที่จะส่งมอบให้แก่ลูกค้า
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานต่อรายได้ (อัตรากำไรจากการดำเนินงาน) ลดลงเหลือ 4% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 จาก 12%-14% ในช่วงปี 2557-2560 อัตรากำไรสุทธิเท่ากับ 5% ของรายได้ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2561 ลดลงจาก 9%-12% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากอัตรากำไรที่ลดลงจากโครงการที่อยู่อาศัยบางโครงการและอัตรากำไรที่ต่ำจากการบริหารธุรกิจในกิจการร่วมค้า อย่างไรก็ตาม คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรสุทธิให้อยู่ในระดับเป้าหมายได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วเท่ากับ 62% ณ เดือนมีนาคม 2561 สูงกว่า 59%-60% ในช่วงปี 2559-2560 แม้ว่าการร่วมทุนกับพันธมิตรจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินทุนลงไปได้บางส่วน แต่บริษัทก็ยังคงต้องการแหล่งเงินทุนจำนวนมากเพื่อการขยายธุรกิจให้เติบโตตามแผน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะสูงมากขึ้นจากระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วควรจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 66% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ปรับปรุงแล้วควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ที่ระดับ 5%-10% เนื่องจากภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำไร
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนมีนาคม 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 2,659 ล้านบาทและมีวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 53,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 ล้านบาทอีกด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 21,783 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท เงินกู้โครงการ 4,165 ล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวสำหรับซื้อที่ดิน 3,754 ล้านบาท รวมถึงตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นอีก 10,865 ล้านบาท
บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด ส่วนเงินกู้โครงการนั้นจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนโครงการ ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะยาวสำหรับซื้อที่ดินจะแปลงไปเป็นเงินกู้ระยะยาวของโครงการในภายหลัง ในขณะที่ตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจะต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืนภายใน 3-6 เดือน โดยปกติบริษัทมักใช้ตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม คาดว่าบริษัทจะคงเงินกู้โครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้ไว้ในจำนวนที่เพียงพอกับยอดคงเหลือของตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการต่ออายุ
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย รวมถึงคาดว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน อีกทั้งจะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานและอัตรากำไรสุทธิเอาไว้ได้ตามเป้าหมายในอีก 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ คาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นจากแผนการขยายธุรกิจเชิงรุก อย่างไรก็ตาม บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 66% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ปรับปรุงแล้วให้ต่ำกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ บริษัทควรรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้วให้อยู่ที่ระดับ 5%-10% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากสถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นเท่ากับผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับที่สูงกว่า โดยอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่ปรับปรุงแล้วควรอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 55% ในระยะเวลาหนึ่ง นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมที่ปรับปรุงแล้วควรเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 15% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทถดถอยลงกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ