บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (GOLD) ที่ระดับ "BBB+"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงการเติบโตของยอดขายและแบรนด์สินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดบ้านจัดสรร ตลอดจนความสามารถในการทำกำไรที่ดีขึ้น รายได้ที่แน่นอนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และการสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจอย่างรวดเร็ว รวมถึงความเสี่ยงต่อความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
การเติบโตของยอดขายและแบรนด์สินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดบ้านจัดสรร ผลการดำเนินงานของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรรดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายเพิ่มขึ้นเป็น 11,736 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จากประมาณ 10,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 และ 8,204 ล้านบาทในปี 2558 รายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเติบโต 36% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 10,196 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 13,000 ล้านบาทในปี 2561 ซึ่งสอดคล้องกับประมาณการของทริสเรทติ้ง
รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 90% ของรายได้รวมของบริษัทในช่วงปี 2558 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ทั้งนี้ โครงการบ้านจัดสรรของบริษัทมีทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทต่อยูนิตถึง 40 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรรมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 10% ของยอดขายทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการบ้านจัดสรรระหว่างการพัฒนาจำนวน 37 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขาย 15,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) และมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 5,000 ล้านบาทซึ่งคาดว่าจะส่งมอบพื้นที่ให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2561 ถึงปี 2562 ในสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าฐานรายได้ของบริษัทจะเติบโตที่ประมาณ 15,000-20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
ความสามารถในการทำกำไรที่ดีขึ้น อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานซึ่งวัดจากกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทดีขึ้นเป็น 19%-21% ในช่วงปี 2560 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 15%-17% ในช่วงปี 2557-2559 ซึ่งสูงกว่าอัตราส่วนของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ 15%-17% อัตราส่วนกำไรสุทธิของบริษัทอยู่ในช่วง 10%-14% ในระหว่างปี 2559 ถึง 9 เดือนแรกของปี 2561 ซึ่งสอดคล้องกับผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตที่ 10%-12%
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นในตลาดบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่สูงกว่า 15% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2562-2564
รายได้ที่แน่นอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทในปัจจุบันประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 3 แห่ง เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพื่อเช่า 2 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานแต่ละแห่ง ณ เดือนมิถุนายน 2561 สูงกว่า 94% ในขณะที่ผลการดำเนินงานของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ยังคงแข็งแกร่งโดยมีอัตราการเช่าสูงกว่า 80% ส่วนอัตราการเข้าพักของโรงแรมโมดิน่าก็ดีขึ้นโดยอยู่ที่ระดับ 67% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 56% ในปี 2560 อนึ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทสร้างรายได้ที่แน่นอนประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปีหรือคิดเป็น 10% ของรายได้รวมในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานภายใต้ชื่อ "สามย่านมิตรทาวน์" ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับ บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด โครงการดังกล่าวประกอบด้วยอาคารสำนักงานเพื่อเช่า โรงแรม คอนโดมิเนียม และพื้นที่ค้าปลีก โครงการดังกล่าวคาดว่าจะแล้วเสร็จและพร้อมเปิดดำเนินงานได้ในปี 2563 บริษัทคาดว่าจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการนี้ตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะขายสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ในปี 2563 อีกด้วย โดยเงินที่ได้รับจากการขายสิทธิการเช่าดังกล่าวจะใช้เป็นแหล่งเงินทุนหลักสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าโครงการอื่นของบริษัทต่อไป ทั้งนี้ ฐานรายได้ที่แน่นอนจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่เพิ่มมากขึ้นจะส่งผลดีต่ออันดับเครดิตของบริษัท
การสนับสนุนจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ หลังจากที่ บมจ. ยูนิเวนเจอร์ (UV) เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทตั้งแต่ช่วงปลายปี 2555 แล้ว ก็มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในคณะผู้บริหารและคณะกรรมการของบริษัท โดยตระกูลศิริวัฒนภักดีและผู้บริหารหลักบางรายจากกลุ่ม TCC ซึ่งมีประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้ามาดำรงตำแหน่งในคณะกรรมการของบริษัทด้วย นอกจากนี้ ผู้บริหารระดับสูงก็ยังเป็นผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างดีอีกด้วยซึ่งส่งผลทำให้โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้การดำเนินงานของผู้บริหารชุดปัจจุบันขยายตัวอย่างรวดเร็ว โดยบริษัทมีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
การเป็นบริษัทในกลุ่ม TCC ทำให้บริษัทได้รับเงื่อนไขทางการเงินที่ดีขึ้นจากสถาบันการเงินหลายแห่ง ส่งผลทำให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทลดลงเหลือประมาณ 3% จากก่อนหน้านี้ที่ระดับ 6% นอกจากนี้ เงินเพิ่มทุนจำนวน 4,971 ล้านบาทที่ได้รับจาก บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ในช่วงต้นปี 2559 ยังช่วยสนับสนุนการเติบโตของบริษัทอีกด้วย โดยฐานเงินทุนที่ใหญ่ขึ้นไม่เพียงแต่จะช่วยสนับสนุนการเติบโตในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังช่วยการลงทุนในโครงการสามย่านมิตรทาวน์ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานด้วย
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมาก แต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการโครงการที่เปิดใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ อัตราการขายที่ชะลอตัวลงและอัตราการปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานกว่าที่คาดไว้ได้
ภาระหนี้ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นจากงบประมาณซื้อที่ดินที่เพิ่มขึ้นและมูลค่าโครงการเปิดใหม่ที่สูงขึ้นในแต่ละปี ในปี 2561 บริษัทมีแผนจะใช้เงินจำนวน 10,000 ล้านบาทสำหรับการซื้อที่ดินและจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรใหม่จำนวน 28 โครงการมูลค่ารวม 34,000 ล้านบาท ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็น 12,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับปี 2562-2563 ซึ่งสูงกว่ามูลค่าการซื้อที่ดินในอดีตเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวน 28 โครงการต่อปีเพื่อให้บรรลุเป้าหมายรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ระดับ 18,000-25,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 ด้วย
แม้บริษัทจะมีแผนการเติบโตอย่างรวดเร็ว ทริสเรทติ้งก็คาดว่าความต้องการแหล่งเงินทุนของบริษัทจะอยู่ในระดับปานกลางเนื่องจากระยะเวลาการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนั้นสั้นกว่าโครงการคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2562-2564 แต่บริษัทควรรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้อยู่ที่ระดับ 55%-60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ระดับ 1-1.2 เท่า ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมอาจลดลงแต่ไม่ควรต่ำกว่า 10% จากระดับปัจจุบันที่ 18%-19% เนื่องจากภาระหนี้อาจเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำไร
สภาพคล่องที่เพียงพอ สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 986 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกใช้ได้ทันทีอีกจำนวน 400 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 2,300 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2,384 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 2,336 ล้านบาทและเงินกู้โครงการจำนวน 48 ล้านบาท
บริษัทจะใช้วิธีต่ออายุตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นออกไปหรือจ่ายชำระคืนภายใน 12 เดือนข้างหน้า ในขณะที่เงินกู้โครงการจะจ่ายชำระคืนด้วยกระแสเงินสดจากการโอนที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีวงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้คงเหลือเพียงพอสำหรับภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการต่ออายุตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงิน
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับธนาคารโดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุน (ไม่รวมรายได้สิทธิการเช่ารอตัดบัญชี) ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.94 เท่า ดังนั้น จึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานให้สอดคล้องกับประมาณการได้ ทั้งนี้ ในช่วงปี 2562-2564 บริษัทควรรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับที่สูงกว่า 15% เมื่อพิจารณาจากแผนการขยายธุรกิจ ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่ควรรักษาระดับให้อยู่ที่ 55%-60% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ 1-1.2 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจได้รับการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนที่เกินกว่า 60% ในช่วงระยะเวลาหนึ่งอาจส่งผลให้มีการปรับลดอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงได้ ในทางตรงกันข้าม แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นได้หากความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในแง่ของส่วนแบ่งทางการตลาดและแบรนด์สินค้าดีขึ้นเทียบเท่ากับผู้ประกอบการที่อยู่ในอันดับเครดิตที่สูงกว่าโดยที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทไม่ได้อ่อนแอลงจากระดับปัจจุบัน