ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของ บมจ. ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (WHA) ที่ระดับ "A-" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 3,500 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ "A-" ด้วยเช่นกัน โดยบริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปจ่ายชำระหนี้เดิมของบริษัท ตลอดจนนำไปใช้ลงทุนตามแผนงานและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนของบริษัท
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของบริษัทในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-suit Warehouses) และธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย ทั้งนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงฐานรายได้ประจำจำนวนมากที่บริษัทได้รับจากสินทรัพย์ให้เช่า รวมทั้งจากธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภค และเงินปันผลจากการลงทุนในธุรกิจผลิตไฟฟ้า ในขณะที่การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความยืดหยุ่นทางการเงินของบริษัทจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT หรือทรัสต์ฯ) อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตของบริษัทถูกลดทอนลงไปบางส่วนจากความผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าและนิคมอุตสาหกรรม บริษัทมีสถานะทางธุรกิจที่แข็งแกร่งจากการเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าที่สร้างตามความต้องการของลูกค้าและธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม บริษัทเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาคลังสินค้าในประเทศไทยด้วยประสบการณ์ที่ยาวนานกว่าทศวรรษ ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากการพัฒนาคลังสินค้าที่มีคุณภาพสูงโดยมีฐานลูกค้าที่เป็นบริษัทข้ามชาติที่มีชื่อเสียงตลอดจนบริษัทขนาดใหญ่ในประเทศ
บริษัทได้เสริมสร้างความแข็งแกร่งของสถานะทางการตลาดด้วยการซื้อกิจการของ บมจ. ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ (เดิมชื่อ บมจ.เหมราชพัฒนาที่ดิน) ในปี 2558 การซื้อกิจการดังกล่าวทำให้บริษัทกลายมาเป็นผู้นำในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของประเทศด้วยการมีส่วนแบ่งทางการตลาดโดยเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 38% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ส่วนผู้นำในลำดับรองลงมาคือ บมจ. อมตะ คอร์ปอเรชัน (AMATA) (26%) และ บมจ. สวนอุตสาหกรรมโรจนะ (ROJNA) (20%)
พื้นที่ให้เช่าของบริษัทเพิ่มขึ้นอีกส่วนหนึ่งภายหลังจากการซื้อกิจการของบริษัท ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์ ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 พื้นที่ให้เช่าทั้งหมดรวมพื้นที่ที่มีการลงนามในสัญญาเช่าแล้ว ของบริษัทเท่ากับ 2,150,930 ตร.ม. ในส่วนของพื้นที่ที่มีผู้เช่านั้น ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีพื้นที่ที่มีผู้เช่าภายใต้การบริหารงานของบริษัทจำนวน 1,573,017 ตร.ม. โดยประกอบด้วยพื้นที่เช่าที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์และ REIT เป็นเจ้าของจำนวน 1,211,456 ตร.ม. พื้นที่เช่าของบริษัทเองและร่วมกับบริษัทร่วมทุนจำนวน 276,691 ตร.ม. และพื้นที่เช่าของบริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเมนท์จำนวน 84,870 ตร.ม.
ความผันผวนของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม การเติบโตของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของนักลงทุน ยอดขายที่ดินของบริษัทในช่วงที่ผ่านมาสะท้อนถึงความอ่อนตัวของอุตสาหกรรม ทั้งนี้ หลังจากยอดขายที่ดินของบริษัทอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 2,000 ไร่ในปี 2556 แล้วก็ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 800-1,000 ไร่ในปี 2558-2560 และเหลือเพียง 173 ไร่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับอานิสงส์จากโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกเนื่องจากบริษัทมีที่ดินจำนวนประมาณ 10,000 ไร่ (ครอบคลุมถึงที่ดินของบริษัทร่วมทุนแห่งใหม่กับ บริษัท ไออาร์พีซี จำกัด (มหาชน)) ซึ่งประมาณ 85% ของที่ดินทั้งหมดนี้อยู่ในเขตจังหวัดชายฝั่งทะเลภาคตะวันออกคือชลบุรีและระยอง
อุปสงค์ด้านธุรกิจพื้นที่ให้เช่าอ่อนตัวลง รายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทลดลงอย่างมากจากระดับ 1,689 ล้านบาทในปี 2559 มาอยู่ที่ระดับ 1,148 ล้านบาทในปี 2560 และ 525 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 รายได้ที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากบริษัทได้ขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ เป็นจำนวนมาก ตลอดจนภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ยังคงซบเซา อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ให้เช่าในธุรกิจอี-คอมเมิร์ซที่เพิ่มขึ้นและอานิสงส์จากโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกน่าจะช่วยสร้างบรรยากาศการลงทุนให้สดใสยิ่งขึ้นและจะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้มีมากขึ้น
ฐานรายได้ประจำเพิ่มขึ้นจากธุรกิจสาธารณูปโภค บริษัทมีรายได้ประจำที่แน่นอนจากธุรกิจสาธารณูปโภค โดยรายได้จากธุรกิจสาธารณูปโภคของบริษัทเติบโต มาอยู่ที่ระดับ 2,075 ล้านบาทในปี 2560 และ 1,038 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 จาก 2,004 ล้านบาทในปี 2559 หรือคิดเป็น 22% ของรายได้ของบริษัทในปี 2560 จนถึงครึ่งแรกของปี 2561
รายได้จากธุรกิจสาธารณูปโภคเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของลูกค้าในนิคมอุตสาหกรรมและความต้องการใช้น้ำที่เพิ่มขึ้นของโรงไฟฟ้าใหม่ ๆ ในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัท รวมทั้งการปรับราคาค่าบริการและการปรับสัดส่วนรายได้โดยมีสัดส่วนการให้บริการน้ำเพื่อการอุตสาหกรรมมากขึ้นกว่าน้ำดิบ ทั้งนี้ ปริมาณการให้บริการน้ำเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 100 ล้านลูกบาศก์เมตร (ลบ.ม.) ในปี 2560 และ 53 ล้าน ลบ.ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 จาก 85 ล้าน ลบ.ม. ในปี 2555 คิดเป็นอัตราเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ที่ระดับ 3.3% และอัตราการเติบโตเฉลี่ยของราคาคิดเป็น 2.7% ต่อปีในช่วงระยะเวลาเดียวกัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าธุรกิจสาธารณูปโภคของบริษัทจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องต่อไปจากการทยอยดำเนินการผลิตของลูกค้าที่ซื้อที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมของบริษัทซึ่งจะส่งผลต่ออุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น
ผลตอบแทนเงินปันผลที่ดีจากธุรกิจโรงไฟฟ้า บริษัทลงทุนในธุรกิจโรงไฟฟ้าหลายแห่งผ่านทางบริษัทลูก ปัจจุบันกำลังการผลิตติดตั้งรวมของโรงไฟฟ้าตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทอยู่ที่ 510.5 เมกะวัตต์และจะเพิ่มขึ้นเป็น 544.8 เมกะวัตต์ภายในปี 2562 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนในโรงไฟฟ้าประมาณ 1,000-1,300 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า หรือคิดเป็น 20%-30% ของกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทในช่วงเวลาเดียวกัน
ภาระหนี้และกระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้มีแนวโน้มอ่อนตัวลง ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินกู้รวมของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่บริษัทยังคงมีความยืดหยุ่นทางการเงินที่จะจัดการภาระหนี้ได้ เงินกู้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2558 หลังจากการซื้อกิจการของบริษัทดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล ดีเวลลอปเม้นท์ ทั้งนี้ ในช่วงระหว่างปี 2558-2560 บริษัทมีความพยายามอย่างมากในการปรับปรุงโครงสร้างเงินทุนและลดระดับหนี้สินลง ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 53.1% ณ สิ้นปี 2560 และระดับ 54.2% ณ เดือนมิถุนายน 2561 จากระดับ 67.1% ณ สิ้นปี 2558
ทริสเรทติ้งคาดว่าในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทจะต้องใช้งบลงทุนรวมประมาณ 25,000 ล้านบาท โดยแผนลงทุนดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นการลงทุนค่าซื้อที่ดิน และค่าพัฒนาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ตลอดจนค่าพัฒนาคลังสินค้าให้เช่าของบริษัท นอกจากนี้ งบลงทุนบางส่วนยังกันไว้ใช้ในธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภคและใช้ลงทุนในโรงไฟฟ้าด้วย
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 4,500-5,500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2564 เงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน เมื่อพิจารณาจากระดับประมาณการกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน รวมถึงภาระการชำระคืนหนี้ และเงินลงทุนดังกล่าวแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 7%-9% ในช่วงระยะเวลา 3 ปีข้างหน้า และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 3 เท่าในช่วงเวลาเดียวกัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าสภาพคล่องของบริษัทน่าจะอยู่ในระดับที่เพียงพอ บริษัทมีเงินกู้ระยะยาวที่จะครบกำหนดจำนวน 4,000-9,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม บริษัทและบริษัทย่อยมีความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนและบริษัทยังสามารถขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ ได้ด้วย จากทางเลือกดังกล่าวทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นทางการเงินจำนวนมาก
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหมายว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาความเป็นผู้นำในธุรกิจคลังสินค้าและนิคมอุตสาหกรรมต่อไปได้ ตลอดจนคาดว่าบริษัทจะดูแลระดับหนี้สินให้เหมาะสมแม้ว่าอยู่ในช่วงขยายธุรกิจก็ตาม บริษัทมีรายได้ประจำจำนวนมากจากธุรกิจบริการสาธารณูปโภค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และเงินปันผลจากธุรกิจผลิตไฟฟ้า กระแสเงินสดจากธุรกิจดังกล่าวตลอดจนรายได้จากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ จะช่วยลดผลกระทบจากความผันผวนจากยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมให้แก่บริษัทได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับการปรับลดลงหากภาวะการลงทุนภาคเอกชนถดถอยลงจนส่งผลให้รายได้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงกว่าที่คาดเป็นอย่างมาก นอกจากนี้ การลงทุนขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินกู้จำนวนมากซึ่งจะส่งผลให้โครงสร้างเงินทุนของบริษัทอ่อนแอลงและลดทอนความสามารถในการชำระหนี้ของบริษัทก็จะเป็นปัจจัยลบต่ออันดับเครดิตได้ด้วยเช่นกัน
ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากกระแสเงินสดของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงและอย่างมีนัยสำคัญโดยที่บริษัทสามารถปรับปรุงโครงสร้างทางการเงินให้แข็งแกร่งไปด้วยพร้อมกัน