บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) ที่ระดับ "BBB+" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ที่อยู่ในระดับปานกลาง การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง และ ลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง ตลอดจนระดับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลงานเป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน
บริษัทมีสถานะทางการตลาดเป็นที่ยอมรับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ที่ระดับราคาสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาบริษัทมีรายได้อยู่ในช่วง 12,000-14,000 ล้านบาทต่อปี รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรคิดเป็นสัดส่วน 55%-60% ของรายได้รวม ขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมและธุรกิจให้เช่ามีสัดส่วน 30%-40% และ 5%-7% ตามลำดับ
โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทเน้นลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางถึงสูง ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยจำนวน 38 โครงการ ด้วยมูลค่าเหลือขายประมาณ 31,900 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 12.8 ล้านบาท โดยราคาขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ 12.1 ล้านบาทต่อหลัง ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 14.7 ล้านบาทต่อยูนิต
บริษัทขยายสินค้าบ้านจัดสรรไปสู่ระดับราคาปานกลางถึงล่าง ในช่วงระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งบริษัทคาดว่าตลาดในกลุ่มนี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักดันการเติบโตของบริษัทในระยะปานกลางได้ ทั้งนี้ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างมีขนาดค่อนข้างใหญ่และยังคงมีศักยภาพในการเติบโต แม้ว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่าก็ตาม
ผลการดำเนินงานเป็นไปตามคาด
ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2560 ถึงครึ่งแรกของปี 2561 ใกล้เคียงกับประมาณการของทริสเรทติ้ง บริษัทมียอดขายในปี 2560 อยู่ที่ 15,278 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 32% จากปี 2559 ขณะที่ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อยู่ที่ 7,235 ล้านบาท ลดลง 3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายของบริษัทปรับตัวดีขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจากการเติบโตของโครงการบ้านจัดสรร เราคาดว่าบริษัทจะมียอดขายอยู่ในช่วง 16,000-20,000 ล้านบาทในช่วงระหว่างปี 2561-2564
รายได้ของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมายกเว้นปี 2560 โดยรายได้ในปี 2560 อยู่ที่ 12,472 ล้านบาท ลดลง 14% จาก 14,465 ล้านบาทในปี 2559 เนื่องจากบริษัทเปิดขายโครงการใหม่ในปี 2557-2558 จำนวนน้อย ขณะที่รายได้ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อยู่ที่ 6,652 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 44% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ยอดขายบ้านเดี่ยวยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักในการสร้างรายได้ของบริษัท อัตราส่วนกำไร (อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทในช่วงปี 2560 ถึงครึ่งแรกของปี 2561 ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 15% ซึ่งลดลงจากระดับ 18% ในปี 2558 และ 2559 อัตราส่วนกำไรที่ลดลงเป็นผลสืบเนื่องมาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมที่ลดลงและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ค่อนข้างสูง
ในช่วงปี 2561-2564 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 15,000-20,000 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15%-18% เราคาดว่ารายได้และอัตรากำไรของบริษัทจะปรับเพิ่มขึ้นได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า จากการมียอดขายรอรับรู้รายได้ในระดับปานกลาง ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมียอดขายรอการส่งมอบประมาณ 10,730 ล้านบาท แบ่งเป็นมูลค่ายอดขายบ้านจัดสรร 2,363 ล้านบาท และมูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียม 8,367 ล้านบาท โดยยอดขายบ้านจัดสรรจะโอนรับรู้รายได้ในปี 2561 ส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าที่มูลค่า 2,284 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 ประมาณ 3,040 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 3,042 ล้านบาทในปี 2563
กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
บริษัทมีกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า บริษัทมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งหมด 6 อาคาร ประกอบด้วย อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 อาคารเอสซี ทาวเวอร์ อาคาร Computer Center Building และอาคาร Technical Training Center ยิ่งไปกว่านั้นบริษัทยังดำเนินการให้เช่าอาคารชุมสายโทรศัพท์จำนวน 109 แห่งกระจายอยู่ใน 42 จังหวัด ยกเว้นอาคารชุมสายโทรศัพท์ บริษัทดำเนินการบริหารพื้นที่เช่าทั้งหมดจำนวน 119,822 ตารางเมตร (ตร.ม.) ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าพื้นที่ของทุกอาคารอยู่ที่ 100% ยกเว้นอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับ 89% รายได้จากค่าเช่าของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 5%-8% ของรายได้รวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในอนาคตสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะมีสัดส่วนต่อรายได้รวมที่น้อยลง จากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เหล่านี้ยังคงเป็นแหล่งสร้างรายได้ประจำให้กับบริษัท ซึ่งรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 850-950 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อุตสาหกรรมที่มีวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ความต้องการที่อยู่อาศัยมีความสัมพันธ์กับสภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลเกี่ยวกับภาระหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้นโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มลูกค้าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำ (ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหลัง) เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลาย ๆ ราย จึงหันไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงมีน้อยกว่าที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่ามาก ดังนั้น บริษัทจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยราคาสูง บริษัทจึงพยายามเพิ่มสินค้าไปในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับล่างที่ยังมีความต้องการสูง อย่างไรก็ตาม จากการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในระดับสูงในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาระดับล่าง บริษัทจึงต้องคัดกรองลูกค้ามากขึ้น ในช่วงครึ่งแรกปี 2561 ยอดปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 8.7% จากระดับ 11.5% ในปี 2560
ภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง ภาระหนี้ของบริษัทเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากบริษัทซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการใหม่จำนวนมากขึ้น ยิ่งไปกว่านั้น โครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ทั้ง 3 โครงการของบริษัท ประกอบด้วยโครงการ "ทเวนตี้เอท ชิดลม" "ศาลาแดง วัน" และ "บีทนิค" ต้องใช้เงินทุนสูงและใช้เวลาพัฒนาโครงการนาน ส่งผลให้อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 อยู่ที่ 56.10% เพิ่มขึ้นจาก 54.77% ณ สิ้นปี 2560 ในช่วง 3 ปีข้างหน้าบริษัทได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินไว้ที่จำนวน 6,000-7,000 ล้านบาทต่อปี ในขณะที่ปีนี้บริษัทวางแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 18,000 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทตั้งงบประมาณเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าในประเทศสหรัฐอเมริกาจำนวน 1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย ดังนั้น ภาระหนี้ของบริษัทคาดว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับเดียวกับปัจจุบัน
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง เราประมาณการว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเมื่อพิจารณาจากแผนของบริษัทที่จะเปิดโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 18,000-22,000 ล้านบาทต่อปีและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอีก 1,000 ล้านบาทต่อปี
สภาพคล่องที่ค่อนข้างตึงตัว แต่สามารถบริหารจัดการได้
บริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัว ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 10,245 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 6,286 ล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3,125 ล้านบาท และเงินกู้โครงการอีก 834 ล้านบาท ขณะที่ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดจำนวน 1,208 ล้านบาทและมีวงเงินกู้โครงการจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกประมาณ 5,100 ล้านบาท นอกจากนี้ เรายังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 1,500-1,700 ล้านบาทอีกด้วย บริษัทมีแผนจะชำระคืนเงินกู้ยืมจากธนาคารด้วยกระแสเงินสดที่จะได้รับจากการโอนโครงการที่แล้วเสร็จให้แก่ลูกค้าและจะชำระคืนหุ้นกู้ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ เนื่องจากบริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวนมาก เราคาดว่าบริษัทจะบริหารสภาพคล่องของบริษัทด้วยความระมัดระวัง นอกจากนี้ บริษัทยังเสริมสภาพคล่องด้วยที่ดินที่ไม่มีภาระผูกพันมูลค่าประมาณ 4,400 ล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์เหล่านี้สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับธนาคารได้ในกรณีที่บริษัทต้องการ
ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเราคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 8%-10% ในขณะที่อัตราส่วนกำไร (ก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย) ต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 3 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันและฐานะการเงินเอาไว้ได้ในระยะปานกลาง โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ล้านบาทในปี 2561 ประมาณ 17,000 ล้านบาทในปี 2562 และเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 สนับสนุนจากมูลค่ายอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะอยู่ที่ประมาณ 850-950 ล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15% ในขณะที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 50%-60% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรือหากอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับที่สูงกว่า 60% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 12%-15% และอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 50%-55%