บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันและชุดใหม่ของบริษัทที่ระดับ "A+"
อันดับเครดิตสะท้อนความเป็นผู้นำของบริษัทในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนแบรนด์ที่แข็งแกร่งในสินค้าที่หลากหลาย รายได้ที่แน่นอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และภาระหนี้เงินกู้ในระดับปานกลาง
นอกจากนี้ ในการทบทวนอันดับเครดิตทริสเรทติ้งยังพิจารณาถึงสภาพคล่องทางการเงินจากการที่บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำและการมีหลักทรัพย์สภาพคล่องในระดับสูง ตลอดจนความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะลูกค้าในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
เป็นผู้ประกอบการชั้นนำที่มีผลงานเป็นที่ยอมรับ บริษัทเป็นหนึ่งในผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยชั้นนำในแง่ของรายได้และความสามารถในการทำกำไร ทั้งนี้ บริษัทเป็น 1 ใน 3 ของกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยบริษัทมีรายได้จากการดำเนินงานรวมทำสถิติสูงสุดที่ 35,265 ล้านบาทในปี 2560 และมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จากการดำเนินงานรวมที่ระดับ 23%-26% ในช่วงปี 2557 จนถึง 6 เดือนแรกของปี 2561 ในขณะที่อัตรากำไรจากการดำเนินงานเฉลี่ยของอุตสาหกรรมในช่วงเดียวกันนั้นอยู่ระหว่าง 15%-25%
ผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยยอดขายของบริษัทเพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อนเป็น 26,299 ล้านบาทในปี 2560 ยอดขายในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2561 เท่ากับ 13,984 ล้านบาท เติบโต 5% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วโดยมีรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมเป็นปัจจัยผลักดันการเติบโต ในขณะที่ในช่วงปี 2559-2560 รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างคงตัวอยู่ที่ประมาณ 20,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการบ้านเดี่ยว และประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการทาวน์เฮ้าส์ ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 17,590 ล้านบาท
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีรายได้จากการดำเนินงานรวมทั้งปีในปี 2561 อยู่ที่ 36,000 ล้านบาท ในขณะที่รายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2562 อาจลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 32,000 ล้านบาทเนื่องจากมีคอนโดมิเนียมที่จะส่งมอบให้แก่ลูกค้าในปีหน้าไม่มากนัก ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2563-2564 จะอยู่ในช่วง 37,000-40,000 ล้านบาทต่อปีโดยได้รับแรงหนุนจากการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากต้นทุนค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้นทั้งในตลาดบ้านจัดสรรและตลาดคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ระดับสูงกว่า 20% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2561-2564
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียง สินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีการกระจายตัวที่ดีซึ่งครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่แตกต่างกัน โครงสร้างธุรกิจที่แข็งแกร่งของบริษัทเป็นผลมาจากความสามารถในการแข่งขันและความมีคุณค่าของแบรนด์สินค้าโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านเดี่ยว สินค้าของบริษัทได้รับการยอมรับจากลูกค้าเป็นอย่างมากในแง่ของคุณภาพสินค้าและบริการหลังการขาย
สินค้าหลักของบริษัทคือบ้านเดี่ยวซึ่งคิดเป็น 75%-80% ของยอดขายรวมในช่วงปี 2558 จนถึงครึ่งแรกของปี 2561 สินค้าบ้านเดี่ยวของบริษัทครอบคลุมตั้งแต่ลูกค้าระดับล่างถึงระดับบนในราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 2 ล้านบาทจนถึงมากกว่า 25 ล้านบาท โดยแบรนด์ "มัณฑนา" "นันทวัน" และ "ลดาวัลย์" ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายบ้านเดี่ยวของบริษัทในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีสินค้าทาวน์เฮ้าส์ที่ครอบคลุมลูกค้าในทุกระดับราคา แต่บริษัทให้ความสำคัญกับทาวน์เฮ้าส์ที่ราคาระหว่าง 2-4 ล้านบาทต่อยูนิตในแบรนด์ "อินดี้" และ "วิลเลจจิโอ" ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียมของบริษัทก็ครอบคลุมตั้งแต่ระดับล่างถึงระดับบนในราคาขายตั้งแต่ 50,000 บาทถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยบริษัทเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนที่ราคา 8 ล้านบาทต่อยูนิตในแบรนด์ "เดอะ รูม" และ "เดอะ บางกอก" เป็นหลัก
ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาประมาณ 70 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายโดยรวม 57,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนเกือบ 80% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 9,900 ล้านบาทซึ่งคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2561 จนถึงปี 2564
รายได้ที่สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทประกอบด้วยโรงแรม 4 แห่งในแบรนด์ "แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์" และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า 4 แห่งในประเทศสหรัฐอเมริกา ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราการเช่าของโรงแรมแต่ละแห่งอยู่ที่ 80%-90% โดยรายได้อยู่ที่ 2,500-3,100 บาทต่อห้องต่อคืน ผลการดำเนินงานของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า 3 แห่งในประเทศสหรัฐอเมริกายังคงแข็งแกร่งโดยมีอัตราการเช่าสูงกว่า 85% ในขณะที่อัตราการเช่าของอพาร์ทเม้นท์อีกแห่งหนึ่งที่กำลังปรับปรุงอยู่ค่อนข้างต่ำมาก ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทสร้างรายได้ที่แน่นอนจำนวน 2,536 ล้านบาทในปี 2559 และ 3,197 ล้านบาทในปี 2560
นอกจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่มีอยู่ในปัจจุบันแล้ว บริษัทยังมีแผนเปิดโรงแรมและศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ที่พัทยาในเดือนตุลาคม 2561 ด้วย นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการพัฒนาศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 ที่ถนนพระราม 3 ซึ่งคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและสร้างรายได้ให้แก่บริษัทภายในปี 2564 ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ารายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทจะอยู่ที่ 3,500-4,500 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2564
ทั้งนี้ บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอและจากนั้นจะขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องเมื่ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมีผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพอใจ ซึ่งกลยุทธ์ดังกล่าวช่วยให้บริษัทมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ รวมทั้งรับรู้กำไรได้เร็วขึ้น และลดภาระหนี้
ภาระหนี้เงินกู้อยู่ในระดับปานกลาง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนดังกล่าวที่ระดับต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้แม้ว่าบริษัทจะมีการขยายธุรกิจเชิงรุกก็ตาม ในปี 2560 บริษัทใช้เงินลงทุนไปแล้วจำนวนประมาณ 6,200 ล้านบาทในการซื้อที่ดินและเปิดโครงการใหม่จำนวน 10 โครงการที่มูลค่า 10,000 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทตั้งงบประมาณสำหรับการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 7,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 ส่วนในปีนี้บริษัทจะเปิดโครงการใหม่ 18 โครงการที่มูลค่า 36,000 ล้านบาทซึ่งสูงกว่ามูลค่าโครงการเปิดใหม่ในช่วงปี 2558-2560 นอกจากนี้ บริษัทยังได้ตั้งงบประมาณสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าจำนวน 4,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565 ด้วย
แม้ว่าบริษัทจะจ่ายเงินปันผลจำนวนมากในแต่ละปี แต่บริษัทก็ยังสามารถรักษาอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในช่วงปี 2562-2564 อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมในช่วงปี 2562-2564 อาจลดลงมาอยู่ที่ระดับ 16%-17% เนื่องจากภาระหนี้จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่ากำไร และคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะเพิ่มขึ้นแต่ควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 5 เท่า ทั้งนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนอาจต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ได้หากบริษัทมีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือเลื่อนแผนการลงทุนออกไป
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ ดังนั้น ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการโครงการที่เปิดใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ อัตราการขายที่ชะลอตัวลงและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่สูงขึ้นอาจเป็นสาเหตุที่ทำให้ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานกว่าที่คาดไว้ได้
การมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์ช่วยเสริมสภาพคล่องทางการเงิน สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทได้รับแรงหนุนจากการถือครองหลักทรัพย์ในบริษัทร่วมซึ่งมีสภาพคล่องสูงจำนวนมาก ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทถือหุ้นในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 4 บริษัทประกอบด้วย บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) บริษัทมีรายได้จากเงินลงทุนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2560 และมูลค่าตลาดของเงินลงทุนในบริษัทร่วมดังกล่าว ณ เดือนมิถุนายน 2561 อยู่ที่ 68,679 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1.6 เท่าของภาระหนี้คงค้างของบริษัท ทริสเรทติ้งมองว่ามูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทจดทะเบียนดังกล่าวนั้นขึ้นอยู่กับสภาวการณ์และความผันผวนของตลาด อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็มีความเห็นว่ามูลค่าของเงินลงทุนดังกล่าวยังช่วยสนับสนุนความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ของบริษัทได้
สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดจำนวน 9,221 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินอีกจำนวน 5,381 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 9,000-10,000 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 11,709 ล้านบาทซึ่งส่วนใหญ่ประกอบด้วยหนี้หุ้นกู้จำนวน 11,000 ล้านบาทและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 609 ล้านบาท ทั้งนี้ แหล่งเงินทุนที่บริษัทมีอยู่ถือว่าเพียงพอต่อการจ่ายชำระคืนหนี้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ อย่างไรก็ตาม บริษัทตั้งใจจะใช้วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้และกระแสเงินสดจากการดำเนินงานสำหรับจ่ายชำระหนี้ระยะสั้นทั้งหมด นอกจากนี้ ความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนและการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์สภาพคล่องสูงจำนวนมากยังช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของบริษัทในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของหุ้นกู้โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.86 เท่า ดังนั้น จึงถือว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ในการนี้ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง รวมถึงรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้และคงความสามารถในการแข่งขันเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงกว่า 32,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2564 นอกจากนี้ อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนควรอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายควรอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นหากโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 3 เท่าอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่งเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทแตกต่างไปจากประมาณการอย่างมีนัยสำคัญ