บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด มองว่าแนวนโยบาย Macro Prudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เสนอโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ต้องการปรับปรุงมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและลดพฤติกรรมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน รวมไปถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และธนาคารในระยะยาว แต่อาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น
ในปัจจุบัน ธปท. ใช้เกณฑ์ค่าน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight -- RW) ในการควบคุมการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้สินเชื่อมีค่า RW เพียง 35% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีสัดส่วนมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV Ratio) ต่ำกว่า 95% ตลอดจนที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มี LTV Ratio ต่ำกว่า 90% และที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกประเภทที่มี LTV Ratio ต่ำกว่า 80% หากในกรณีที่ค่า LTV Ratio เกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนดไว้ ค่า RW ก็จะปรับเพิ่มขึ้นเป็น 75%
ปัจจุบัน สินเชื่อที่ธนาคารพาณิชย์ให้เพิ่มเติม (Top-up Loans) แก่ผู้กู้นอกเหนือจากสินเชื่อบ้านนั้นไม่ได้ถูกนับรวมเข้ามาในการคำนวณค่า LTV Ratio แต่ในทางปฏิบัติ ธนาคารอาจจะมีการให้สินเชื่อเพิ่มเติมแก่ผู้กู้ไปพร้อมกัน ซึ่งวิธีการดังกล่าวอาจทำให้เงินกู้ที่ผู้ซื้อบ้านได้รับนั้นสูงเกินกว่าเกณฑ์ LTV Ratio ที่กำหนด
ภายใต้แนวนโยบายใหม่ ธปท. จะใช้การกำหนด LTV Ratio ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแทนการใช้เกณฑ์ค่าน้ำหนักความเสี่ยง ในการคำนวณค่า LTV Ratio จะนับรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพิ่มเติมทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน เกณฑ์ LTV Ratio สำหรับการกู้บ้านหลังแรกยังคงเท่าเดิม แต่เกณฑ์ดังกล่าวจะลดลงเหลือเพียง 80% สำหรับการทำสัญญาเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและหลังต่อ ๆ ไปของผู้กู้รายเดิม โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะเท่ากับผู้กู้เงินซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
ในมุมมองของทริสเรทติ้งเห็นว่ามาตรการที่จะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดคือการปรับลด LTV Ratio ลงเหลือเพียง 80% สำหรับการทำสัญญาเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองและหลังต่อ ๆ ไปที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหลัง ทั้งนี้ เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการจะเก็บเงินดาวน์ประมาณ 10%-15% สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ดังนั้น หากมีการปรับลด LTV Ratio ลงเหลือเพียง 80% ผู้ซื้อบ้านก็จะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นอีก 5%-10%
จากข้อมูลของผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้งจำนวน 21 ราย พบว่าที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อหลังมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 90%-95% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณ 75%-80% ในเชิงของมูลค่า ในขณะที่ข้อมูลของ ธปท. สำหรับสินเชื่อบ้านที่ปล่อยใหม่พบว่าจำนวนสัญญาสินเชื่อที่ปล่อยใหม่ที่ใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองและหลังต่อ ๆ ไปมีสัดส่วนประมาณ 20% ดังนั้น หาก 70% ของผู้ซื้อบ้านเป็นผู้กู้เงินจากธนาคาร ผู้ที่กู้เงินเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมาน่าจะเป็นสัดส่วนประมาณ 15% ของผู้ซื้อบ้านทั้งหมด ซึ่งจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการดังกล่าว โดยผลกระทบในเชิงมูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 10%-12% ของยอดขาย
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในธุรกิจคอนโดมิเนียมน่าจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนใน 1-2 ปีข้างหน้าน่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ผู้ประกอบการในกลุ่มดังกล่าวอาจมีปัญหาเรื่องการโอนล่าช้าเนื่องจากผู้ซื้อโดยเฉพาะผู้ซื้อภายในประเทศอาจมีความยุ่งยากในการขอสินเชื่อ ทั้งนี้ ความล่าช้าในการโอนจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการใน 1-2 ปีข้างหน้า
การลด LTV Ratio น่าจะช่วยลดปัญหาการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลงได้ ทั้งนี้ เนื่องจากผู้เก็งกำไรจะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้นในช่วงที่โครงการอยู่ในระหว่างการก่อสร้างซึ่งทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลงจากเดิม ในขณะเดียวกัน ผู้เก็งกำไรก็อาจมีความเสี่ยงที่จะสูญเงินที่ลงทุนไปหากไม่สามารถหาผู้ซื้อรายอื่นมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไว้ต่อไปได้ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอน
ทริสเรทติ้งคาดว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันไปเน้นขายสินค้าให้แก่ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบันผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงให้ผู้ซื้อต่างชาติวางเงินมัดจำมากกว่า 20% ของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนต่างชาติอาจผลักดันให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มสูงขึ้นเกินกว่าพื้นฐานเศรษฐกิจภายในประเทศของไทย ภาวะดังกล่าวอาจทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตใจกลางเมืองของผู้ซื้อภายในประเทศลดลง