ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. ศุภาลัย (SPALI) ที่ระดับ "A" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งของบริษัท พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสมดุลเป็นอย่างดี ตลอดจนฐานะทางการเงินที่แข็งแรง บริษัทมีอัตรากำไรสูงและการก่อหนี้ในระดับปานกลาง การเพิ่มทุนเมื่อเร็ว ๆ นี้ช่วยเพิ่มความเข้มแข็งให้แก่โครงสร้างเงินทุนของบริษัท อันดับเครดิตยังพิจารณาถึงมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะจำกัดสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ รวมถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูงด้วย ซึ่งความเสี่ยงจากอุตสาหกรรมดังกล่าวยังคงเป็นประเด็นกังวลต่ออันดับเครดิต
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เอาไว้ได้ โดยรายได้ของบริษัทอยู่ใน 5 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีอัตรากำไรที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมมาโดยตลอด โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (กำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทอยู่ในช่วง 28%-29% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน 20 อันดับแรกที่อยู่ที่ 18%-20% บริษัทควบคุมต้นทุนการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลให้บริษัทสามารถเสนอขายที่อยู่อาศัยในราคาที่แข่งขันได้ในขณะที่ยังรักษากำไรไว้ได้ในระดับที่น่าพอใจ อัตรากำไรที่สูงทำให้บริษัทมีทางเลือกมากขึ้นในการปรับราคาขายเพื่อเร่งยอดขายได้หากจำเป็น โดยสินค้าของบริษัทนั้นให้ความคุ้มค่าในมุมมองของผู้ซื้อบ้าน
พอร์ตสินค้ามีความสมดุล
ในความเห็นของทริสเรทติ้ง พอร์ตสินค้าของบริษัทมีการกระจายตัวที่ดีทั้งในด้านประเภทโครงการ ราคา และสถานที่ตั้ง โดยโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมสร้างรายได้ให้แก่บริษัทอย่างละครึ่ง ซึ่งทำให้ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมที่เป็นที่ต้องการของตลาดในขณะนั้น บริษัทก็สามารถปรับพอร์ตสินค้าเพื่อให้ได้ประโยขน์จากการเติบโตของสินค้าประเภทนั้นได้ และพอร์ตสินค้าที่มีความสมดุลนี้ก็ช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมระดับการก่อหนี้เอาไว้ได้ เพราะโดยทั่วไปแล้วโครงการบ้านจัดสรรจะใช้เงินลงทุนที่ต่ำกว่าและยังให้ระยะเวลาคืนทุนที่สั้นกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียม
บริษัทมีสินค้าที่หลากหลายในหลายหัวเมืองสำคัญ ๆ ในประเทศไทย ซึ่งทำให้บริษัทสามารถเข้าถึงความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่มีความหลากหลายในหลายพื้นที่ได้ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการในต่างจังหวัดมากกว่า 60 แห่ง รายได้จากโครงการเหล่านี้อยู่ที่ประมาณ 1 ใน 4 ของรายได้รวมในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 อย่างไรก็ตาม อัตราการดูดซับของโครงการในต่างจังหวัดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมค่อนข้างช้ากว่าโครงการในกรุงเทพ ฯ และปริมณฑล ทริสเรทติ้งคาดว่าเศรษฐกิจในประเทศที่กำลังปรับตัวดีขึ้นจะช่วยเร่งอัตราการดูดซับของโครงการในต่างจังหวัดในช่วง 3 ปีข้างหน้าได้
ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่ง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นต่อไปภายใต้การคาดการณ์ว่าบริษัทจะยังคงเปิดโครงการสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ เพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะทำให้รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทเพิ่มขึ้นสูงกว่า 30,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้จากการดำเนินงานรวมทำสถิติสูงสุดใหม่ที่ประมาณ 25,300 ล้านบาทในปี 2560 จากการเพิ่มขึ้นของรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม ขณะที่รายได้จากการดำเนินงานรวมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 11,200 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 จากประมาณ 9,900 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 6,000 ล้านบาทจากประมาณ 5,500 ล้านบาท ในขณะที่รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4,800 ล้านบาทจากประมาณ 4,100 ล้านบาท
มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะควบคุมสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ไม่น่าจะสร้างผลกระทบที่รุนแรงต่อบริษัทในความเห็นของทริสเรทติ้ง โดยสินค้ามากกว่า 95% ของบริษัทนั้นมีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่แม้บริษัทจะกำหนดให้มีการวางเงินดาวน์น้อยกว่าจำนวนที่กำหนดภายใต้กฎเกณฑ์ใหม่ (15%-20% เทียบกับ 20%) ลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่ก็เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก บริษัทมีมาตรการของตนเองในการป้องกันการเก็งกำไร เช่น การจำกัดจำนวนยูนิตที่ผู้ซื้อแต่ละรายจะสามารถซื้อได้ ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยสถาบันการเงินของบริษัททรงตัวอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% และอัตราการยกเลิกต่ำกว่า 8%
ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งอันเนื่องมาจากการควบคุมต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ โดยอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 25% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ 24.3% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 จากการเพิ่มขึ้นของค่าจ้างตัวแทนสนับสนุนการขาย ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ที่จะรับรู้มากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 จะช่วยเพิ่มอัตรากำไรจากการดำเนินงานของทั้งปี 2561 ให้สูงขึ้นได้
ปัจจุบันบริษัทมีการลงทุนในกิจการร่วมค้าหลายแห่งในประเทศออสเตรเลีย อย่างไรก็ตาม การลงทุนในต่างประเทศยังมีขนาดเล็กและสร้างกำไรให้แก่บริษัทเพียงเล็กน้อย โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะไม่ขยายการลงทุนจำนวนมากในต่างประเทศในช่วง 3 ปีข้างหน้า
นโยบายทางการเงินมีความรัดกุม
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับการก่อหนี้ของบริษัทจะยังทรงตัวอยู่ในระดับปานกลางจากนโยบายการเงินที่รัดกุมของบริษัท ทั้งนี้ เพื่อขยายธุรกิจโดยปราศจากข้อจำกัดเรื่องระดับการก่อหนี้ ในปี 2560 บริษัทได้ขายอาคารสำนักงานที่ลงทุนไว้ในประเทศฟิลลิปปินส์ อีกทั้งยังงดการจ่ายเงินปันผลสำหรับรอบปีก่อน นอกจากนั้น บริษัทได้ออกใบสำคัญแสดงสิทธิ์ (SPALI-W4) ซึ่งมีราคาใช้สิทธิ์ต่ำกว่าราคาหุ้นของบริษัทเป็นอย่างมาก ซึ่งทั้งหมดนี้จะทำให้ฐานะเงินสดของบริษัทเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4,500 ล้านบาท ภายใต้คาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่า SPALI-W4 จะถูกแปลงสภาพทั้งหมด
การแปลงสภาพของใบสำคัญแสดงสิทธิ์ช่วยเพิ่มฐานทุนของบริษัทประมาณ 800 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงเหลือ 34.9% ณ เดือนมิถุนายน 2561 จากระดับสูงสุดที่ 48.8% ในปี 2558 อัตราส่วนการก่อหนี้ดังกล่าวมีแนวโน้มจะลดลงเหลือประมาณ 33% ในช่วงสิ้นปี 2561 เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดว่าการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ยังเหลืออยู่จะเพิ่มฐานทุนให้แก่บริษัทอีกจำนวน 900 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 แม้ว่าบริษัทน่าจะขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในช่วง 3 ปีข้างหน้า แต่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 50%
กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับหนี้ของบริษัทน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากในอดีตอันเนื่องมาจากระดับการก่อหนี้ที่ลดลง โดยทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะยังคงสูงกว่าระดับ 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ซึ่งเพิ่มขึ้นจากระดับ 25%-30% ในช่วง 3 ปีย้อนหลัง ทั้งนี้ อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็น 36.1% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 หลังจากที่ระดับการก่อหนี้ของบริษัทลดต่ำลง โดยระดับดังกล่าวถือว่าสูงสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สภาพคล่องสามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถจะจัดการสภาพคล่องได้เป็นอย่างดีในช่วง 3 ปีข้างหน้าอันเนื่องมาจากนโยบายการเงินที่รัดกุม ทั้งนี้ บริษัทมีวงเงินสำรองอยู่เป็นจำนวนมาก ณ เดือนมิถุนายน 2561 โดยวงเงินกู้โครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้รวมกับเงินสดและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดมีรวมกันประมาณ 14,000 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอสำหรับรองรับหนี้ที่จะครบกำหนด บริษัทมีหนี้จะครบกำหนดปีละ 3,000-7,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า กระแสเงินสดสุทธิจากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะเพียงพอรองรับหนี้ที่จะครบกำหนดได้ทั้งจำนวน ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ 5,000-7,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ข้อกำหนดสำคัญของหุ้นกู้ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนไม่ให้เกิน 2 เท่า ซึ่ง ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.8 เท่า ดังนั้นจึงถือว่าบริษัทสามารถปฏิบัติได้ตามข้อกำหนด ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ โดยคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะไม่น้อยกว่า 20% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับเพิ่มอันดับเครดิตอาจเกิดขึ้นได้หากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งกว่าที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ รายได้และกำไรจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากความสามารถในการทำกำไรหรือโครงสร้างเงินทุนถดถอยลง