บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) ที่ระดับ "BBB" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" และคงอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ "BBB-" โดยแนวโน้มอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ตลอดจนยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากซึ่งช่วยประกันรายได้ในอนาคตของบริษัทได้ส่วนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนลงบางส่วนจากผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนและการมีภาระหนี้ที่สูงจากการขยายธุรกิจเชิงรุก
อันดับเครดิตไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นของบริษัทเมื่อเร็ว ๆ นี้เนื่องจากผู้บริหารส่วนใหญ่ยังคงเป็นกลุ่มเดิม นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศและการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน
ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมของบริษัทเป็นผลมาจากการมีทำเลในย่านใจกลางเมืองและการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ซึ่งเป็น 2 คุณลักษณะเด่นและจุดขายสำคัญของบริษัท โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางในตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน สิ่งหนึ่งที่บ่งชี้คือการมียอดขายที่น่าพอใจ ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการ ได้แก่ "Nue Noble Chaengwattana" และ "Noble Around Ari" ณ เดือนสิงหาคม 2561 โครงการ Nue Noble Chaengwattana มียอดขาย 89% และโครงการ Noble Around Ari มียอดขาย 77%
ผลการดำเนินงานที่ผันผวนคาดว่าจะดีขึ้นใน 2-3 ปีข้างหน้า
ผลการดำเนินงานของบริษัทค่อนข้างผันผวนในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากบริษัทเปิดโครงการเพียง 1 หรือ 2 โครงการต่อปีเท่านั้น รายได้ของบริษัทลดลงไปอยู่ที่ 373 ล้านบาทในปี 2558 ก่อนที่จะเพิ่มขึ้นมาที่ระดับ 4,503 ล้านบาทในปี 2559 และเพิ่มสูงขึ้นที่ระดับ 9,677 ล้านบาทในปี 2560 ภายหลังจากการส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ในโครงการ "Noble Ploenchit"
ในอนาคตบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 27,300 ล้านบาทในปี 2562 และราว ๆ 4-5 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 10,000-15,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 การเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องจะช่วยให้รายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้นในอนาคต บริษัทจะยังคงมุ่งเน้นโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 8-13 ล้านบาทต่อยูนิต ราคาขายเฉลี่ย 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยประกันรายได้ในอนาคตของบริษัทได้บางส่วน
ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 18,491 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทน่าจะมียอดขายที่รับรู้เป็นรายได้มูลค่า 3,036 ล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 และอีกราว 2,000-5,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2565
ณ เดือนมิถุนายน 2561 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมเหลือขาย 19 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายของโครงการ (รวมทั้งยูนิตที่ก่อสร้างแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) เท่ากับ 16,914 ล้านบาท โดย 45% ของมูลค่าเหลือขายเป็นของโครงการ Noble Ploenchit ซึ่งก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอน บริษัทมีแผนจะขายโครงการที่เหลือให้แก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นชาวต่างชาติโดยอาศัยเครือข่ายของผู้ถือหุ้นใหม่คือ Fulcrum Global Capital Ltd. (Fulcrum) ณ ขณะนี้ Fulcrum และ N Capital Ltd. (N Capital) มีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัททั้งสิ้น 24.90% ปัจจุบันสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติต่อมูลค่ายอดซื้อทั้งหมดของบริษัทมีน้อยกว่า 10% ดังนั้น ความสำเร็จของเป้าหมายดังกล่าวจึงต้องรอการพิสูจน์ต่อไป ทริสเรทติ้งประมาณการรายได้ของบริษัทว่าจะอยู่ที่ราว ๆ 5,000 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นอย่างมากที่ระดับ 8,000-10,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2564 โดยได้รับแรงหนุนจากยอดขายที่รอการรับรู้รายได้และการขายยูนิตที่เหลือในโครงการที่มีในมือ
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่รุนแรง
ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวงจรขึ้นลงและได้รับผลกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจ ภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศและความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังคงมีความเข้มงวด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงหันมาเน้นพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นซึ่งคาดว่าจะทำให้การแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังโดยต้องให้สอดคล้องกับความต้องการในแต่ละพื้นที่ ทั้งนี้ อัตราการขายและโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ช้าลงอาจทำให้ภาระหนี้ของบริษัทอยู่ในระดับสูงเป็นเวลานานขึ้น
เมื่อเร็ว ๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เสนอมาตรการที่จะควบคุมสินเชื่อบ้านที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ซึ่งอาจมีผลบังคับใช้ในปีหน้า มาตรการใหม่นี้ประกอบด้วยการกำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ไม่เกิน 80% สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ทั้งนี้ ในความเห็นของทริสเรทติ้งมองว่านโยบายนี้ไม่น่าจะสร้างผลกระทบที่รุนแรงต่อบริษัทเนื่องจากโดยปกติแล้วบริษัทจะกำหนดให้มีการวางเงินดาวน์ที่ 20%-30% ของราคาขายอยู่แล้ว
ภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง
ภาระหนี้ของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าจะยังคงสูงอยู่จากการขยายธุรกิจเชิงรุก โครงการในอนาคตของบริษัทส่วนใหญ่จะเน้นโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 80% ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมากและมีระยะเวลาคืนทุนที่นานกว่าโครงการแนวราบ ทริสเรทติ้งมองว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังไม่ลดลงในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการมีค่าใช้จ่ายในการลงทุนที่สูงและค่าที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะขายที่ดินและสินทรัพย์บางส่วนเพื่อลดความต้องการเงินทุน ดังนั้น อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทควรจะอยู่ที่ราว ๆ 65% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนควรจะอยู่ในระดับไม่เกิน 2 เท่า บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ซึ่ง ณ เดือนมิถุนายน 2561 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 1.9 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังและคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา
สภาพคล่องคาดว่าจะดีขึ้น
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องให้อยู่ในระดับที่เพียงพอกับความต้องการใช้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าได้ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2561 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดจำนวน 762 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 3,444 ล้านบาท ทริสเรทติ้งประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทที่ราว ๆ 520 ล้านบาทในปี 2561 และจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญที่ประมาณ 1,200-2,000 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2564 ทั้งนี้ บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4,797 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 686 ล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 3,148 ล้านบาท และเงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 963 ล้านบาท ในการนี้บริษัทจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดชำระและจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมต่าง ๆ ของบริษัท อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสุทธิของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ 4% ในปี 2561 และจะปรับดีขึ้นไปอยู่ที่ 6%-12% ในปี 2562-2564 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 2 เท่า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 5,000-10,000 ล้านบาทต่อปีและคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้ได้อย่างน้อย 20% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนควรอยู่ที่ประมาณ 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนที่ประมาณ 2 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากขนาดธุรกิจของบริษัทขยายใหญ่ขึ้นและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินรวมควรจะดีขึ้นโดยอยู่ที่ระดับ 8%-12% ในระยะเวลาที่ยาวนานพอสมควร