โบรเกอร์ แนะนำ"ซื้อ"หุ้น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) คาดกำไรไตรมาส 4/61 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 3/61 และไตรมาส 4/60 จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ที่มาเลเซีย และการกลับมาเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมกับการขึ้นค่าเช่าพื้นที่ 10%
รวมทั้งการรุกเข้าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยไตรมาส 4/61 จะรับรู้รายได้โครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเพิ่มเติม และเตรียมเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการรวมมูลค่า 3.4 พันล้านบาท
นอกจากนี้ การเข้าซื้อถือหุ้น 67.5% ในบมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) จะเป็นการต่อยอดธุรกิจได้ในระยะยาวที่ GLAND มีสำนักงานให้เช่า 3 อาคาร และมีคอนโดมิเนียม 1 โครงการ ในย่านพระราม 9
พักเที่ยงราคาหุ้น CPN อยู่ที่ 73.75 บาท ลดลง 1.50 บาท หรือ 1.99% ขณะที่ดัชนีหุ้นไทย ลดลง 0.01%
โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย(บาท/หุ้น)
กรุงศรี ซื้อ 93.00
เคทีบี (ประเทศไทย) ซื้อ 93.00
ฟินันเซีย ไซรัส ซื้อ 93.00
เคจีไอ (ประเทศไทย) ซื้อ 87.00
เมย์แบงก์ กิมเอ็ง(ประเทศไทย) ซื้อ 87.00
หยวนต้า (ประเทศไทย) ซื้อเก็งกำไร 86.50
เคที ซีมิโก้ ซื้อ 86.00
น.ส.จิตรา อมรธรรม รองกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.ฟินันเซีย ไซรัส กล่าวว่า รายได้จากค่าเช่าของ CPN จะเติบโตตามการขยายศูนย์การค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยภายในสิ้นปีนี้จะเปิดสาขาที่มาเลเซีย รวมทั้งปีนี้เป็นปีแรกที่ CPN รับรู้รายได้จากการขายคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดที่สร้างใกล้บริเวณศูนย์การค้า โดยคาดจะมีรายได้เข้ามาประมาณปีละ 2 พันล้านบาท แม้ว่าจะมีมาตรการควบคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ที่กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับการผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไปและมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ CPN เป็นรายใหม่มีสต๊อกไม่มากคาดว่าไม่กระทบมากแต่ก็ต้องติดตามหลังประกาศดังกล่าวมีผลบังคับใช้ในดือน เม.ย.62
ในไตรมาส 3/61 CPN รายงานกำไรสุทธิ 2.93 พันล้านบาท โดยมีรายการทางบัญชีเป็นการปรับปรุงค่าเช่าที่ดินของเซ็นทรัลพระราม 2 จำนวน 308 ล้านบาท หากตัดรายการดังกล่าวออก จะเป็นกำไรปกติ 2.62 พันล้านบาท ลดลง 10.7% จากไตรมาส 2/61 แต่เพิ่มขึ้น 5.5% จากไตรมาส 3/60 ต่ำกว่าตลาดคาดราว 6% ซึ่งเกิดจากต้นทุนค่าเช่าที่ดินและการตัดจำหน่ายสิทธิของเซ็นทรัลพระราม 2 ที่เพิ่มขึ้นเพราะมีการต่อสัญญา และต้นทุนค่าเสื่อมเพิ่มจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่
ขณะที่รายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าต่างๆทั้ง 33 แห่ง มีพื้นที่เช่ารวม 1.7 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งเป็นรายได้หลัก คิดเป็นกว่า 80% ของรายได้รวมนั้น ยังคงเติบโตต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 4.2% จากไตรมาส 2/61 และโต 10.6% จากไตรมาส 3/60 จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ที่นครราชสีมาและมหาชัยในช่วงปลายปีก่อน และภูเก็ตในปีนี้ ทำให้มี Occupancy rate เฉลี่ยสูง 92% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าเดิม (Same store rental rate) เพิ่มขึ้น 3.9% จากงวดปีก่อน จาก 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน เป็น 1,663 บาท/ตร.ม./เดือน
นอกจากนี้ CPN ซื้อหุ้น GLAND ยังเป็นโอกาสต่อยอดทางธุรกิจในอนาคต จากปัจจุบันที่ GLAND มีสำนักงานให้เช่า 3 อาคาร และมีคอนโดมิเนียม 1 โครงการ จำนวน 1,991 ยูนิตในย่านพระราม 9
ในปีนี้คาดว่า CPN มีกำไรปกติที่ 1.17 หมื่นล้านบาท เติบโต 16% จากปีก่อนที่มีกำไรปกติ 1 หมื่นล้านบาท และคาดปี 62 กำไรยังโตต่อเนื่องมาที่ 1.26 หมื่นล้านบาท เติบโต 7-8%
บล.เมย์แบงก์กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ โดยคาดว่า CPN ยังเติบโตอย่างมีเสถียรภาพจากการพัฒนาโครงการได้ตามแผน ไม่ว่าจะเป็นการเปิดศูนย์การค้า 6 แห่งใน 2 ปีข้างหน้า และธุรกิจที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มตอบรับดี การปรับขึ้นค่าเช่าศูนย์การค้าทำได้ตามเป้าหมาย อีกทั้งอัตราเข้าเช่าเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตาม ได้ปรับลดประมาณการกำไรปี 61-62 ลง 10% และ 13% ตามลำดับ สะท้อนถึงการต่อสัญญาเช่าที่ดินโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 เป็นเวลา 30 ปี ทำให้ต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้นราว 100 ล้านบาท/ไตรมาส ไปจนถึงไตรมาส 4/62 ซึ่งเป็นกำหนดเวลาสิ้นสุดที่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) จะตอบรับการเช่าช่วงที่ดินดังกล่าว ซึ่งจะทำให้ CPN มีรายได้เข้ามาชดเชยต้นทุนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ยังได้รวมการเข้าถือหุ้น 67.5% ใน GLAND ซึ่งในระยะสั้นคาดว่ากระทบต่อประมาณการไม่มาก จนกว่าจะมีการพัฒนาที่ดินของ GLAND
"แม้ปรับประมาณการกำไรลงจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในการต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัลพระราม 2 แต่คาดกำไรยังเติบโตได้ต่อเนื่อง และการลงทุนใน GLAND จะเป็นอัพไซด์ระยะยาว"เมย์แบงก์ฯ ระบุ
บล.หยวนต้า(ประเทศไทย) ระบุว่า CPN รายงานกำไรปกติในไตรมาส 3/61 อยู่ที่ 2.6 พันล้านบาท ต่ำกว่าคาด 7% มาจากรายได้จากการโอนคอนโดมิเนียมลดลงจาก 1.4 พันล้านบาทในไตรมาส 2/61 มาอยู่ที่ 818 ล้านบาท ตามยอดขายรอโอน (Backlog) คอนโดมิเนียมพร้อมโอนที่ลดลง และค่าใช้จ่ายการขายและบริหาร (SG&A) ต่อรายได้เร่งขึ้นเป็น 18.5% จาก 16.3% ในไตรมาส 3/60 ผลจากการเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัล ภูเก็ต ฟลอเรสต้า และค่าที่ปรึกษาในการเข้าซื้อกิจการ GLAND
แต่รายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักของ CPN ยังเติบโต 4% จากไตรมาสก่อน และ 11% จากงวดปีก่อน เป็น 7.1 พันล้านบาท จากค่าเช่าศูนย์การค้าเดิมที่ขยับขึ้น 3.9% จากงวดปีก่อน บนอัตราการเช่าพื้นที่ทรงตัวในระดับสูงที่ 92% และมีกำไรพิเศษจากการปรับปรุงทางบัญชีสำหรับการบันทึกค่าเช่าที่ดินของห้างเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 อีก 308 ล้านบาท ทำให้กำไรสุทธิในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2.9 พันล้านบาท และภาพรวมกำไรปกติในงวด 9 เดือนปี 61 เติบโต 8% จากงวดปีก่อน เป็น 8.4 พันล้านบาท คิดเป็น 68% ของประมาณการทั้งปี
แนวโน้มผลประกอบการในไตรมาส 4/61 เติบโตเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและงวดปีก่อน ตามแผนการโอนคอนโดมิเนียมอีกราว 400 ล้านบาท และการกลับมาเปิดให้บริการเต็มรูปแบบของเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมขึ้นค่าเช่าอีก 10%
นอกจากนี้ CPN เตรียมเปิดขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าและบ้านเดี่ยวไฮเอนด์อีก 2 โครงการมูลค่ารวม 3.4 พันล้านบาท เชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีเหมือนเช่น 6 โครงการที่ผ่านมา ที่ขายหมดแล้ว 100% เป็นปัจจัยบวกในระยะสั้น รวมถึง การต่อยอดธุรกิจหลังเข้าซื้อหุ้น GLAND เพราะมีผลต่อประมาณการกำไรในระยะยาว