บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ระดับ "BBB-" ด้วยแนวโน้ม "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวน ภาระหนี้ของบริษัทที่เพิ่มสูงขึ้น และแบรนด์ของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูง อันดับเครดิตยังคำนึงถึงการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนและความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลง
อันดับเครดิตไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นและคณะกรรมการของบริษัทเมื่อธุรกรรมระหว่างบริษัทและ บริษัท เคพีเอ็น แลนด์ จำกัด เสร็จสมบูรณ์ เนื่องจากผู้บริหารยังคงเป็นชุดเดิม
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
จำนวนโครงการที่จำกัดส่งผลให้ผลการดำเนินงานค่อนข้างผันผวน
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บริษัทมุ่งเพียงโอนยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมาก โดยบริษัทเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพียง 2 โครงการและบ้านจัดสรรเพียง 1 โครงการในช่วงเวลา 4 ปีที่ผ่านมา เมื่อจำนวนยอดขายที่รอการรับรู้รายได้เริ่มหมดไปส่งผลให้รายได้ของบริษัทลดลงเป็น 2,929 ล้านบาทในปี 2560 จาก 5,000-6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2555-2559 โดยรายได้ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 มีมูลค่าเพียง 1,644 ล้านบาท
ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมเพียง 8 โครงการและโครงการบ้านจัดสรร 1 โครงการ โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทที่มียอดคงค้างเหลือขาย (ที่ก่อสร้างแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) เท่ากับ 3,028 ล้านบาท ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้มีมูลค่า 5,608 ล้านบาทซึ่งจะส่งมอบจำนวน 2,423 ล้านบาทในปี 2562 และจำนวน 2,135 ล้านบาทในปี 2563 เมื่อเร็ว ๆ นี้ บริษัทได้ลงทุนในสินทรัพย์ของ บริษัท เคพีเอ็น แลนด์ ดังนี้คือ ที่ดิน 2 แปลงที่ถือโดยบริษัทย่อยของบริษัทเคพีเอ็น แลนด์ และ โครงการ 2 โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ได้แก่ โครงการ Diplomat 39 และโครงการ Diplomat สาทร มูลค่าโครงการทั้ง 2 เท่ากับ 2,566 ล้านบาท ประกอบด้วยยอดขายที่รอการรับรู้รายได้มูลค่า 1,797 ล้านบาท และยอดคงค้างเหลือขายมูลค่า 769 ล้านบาท ยอดโอนจาก 2 โครงการดังกล่าวจะช่วยยอดรับรู้รายได้ในปี 2562 และในปี 2563 อย่างไรก็ตาม จากการที่ทั้ง 2 โครงการมีต้นทุนที่สูง ดังนั้น คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะลดลงอยู่ที่ 23%-25% จากเดิมที่มากกว่า 30%
ในอนาคตบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่อย่างน้อย 2 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 8,000-10,000 ล้านบาทต่อปี การเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องจะช่วยให้รายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทมีความแน่นอนมากยิ่งขึ้นในอนาคต ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้าจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ The Estelle และโครงการ Tait 12 มูลค่ารวม 9,232 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน 2561 ยอดขายของทั้ง 2 โครงการเท่ากับ 4,600 ล้านบาท
ความสามารถในการทำกำไรลดลงแต่มีแนวโน้มดีขึ้น
เนื่องจากรายได้ที่ลดลงอย่างมากส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัท (อัตรากำไรจากการดำเนินงาน) ลดลงมาอยู่ที่ 11% ในปี 2560 จาก 23%-27% ในช่วงปี 2557-2559 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 อัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ -2% ลดลงจาก 15% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุหลักมาจากการลดลงของอัตรากำไรขั้นต้นในขณะที่ค่าใช้จ่ายด้านการขายและการบริหารยังคงสูงจากค่าใช้จ่ายที่คงที่ อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเกิดจากการลดราคาห้องคงค้างเหลือขายของโครงการ Unixx South Pattaya เพื่อปิดโครงการ อัตรากำไรขั้นต้นลดลงไปอยู่ที่ 27% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 33% ในช่วงเดียวกันของปี 2560
ในอนาคตคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะฟื้นตัว โดยคาดว่าใน 3 ปีข้างหน้า อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะดีขึ้นแต่คงไม่สูงเท่าที่เคยเป็นมา ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ราว 2,100-4,700 ล้านบาทในช่วง 2562-2564 และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ 8%-10%
ภาระหนี้ปรับตัวสูงขึ้นจากการลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ
บริษัทมีแผนลงทุนเพิ่มในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ โดยในปีที่จะถึงนี้ บริษัทจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสานบนถนนเพลินจิต เงินลงทุนสำหรับโครงการดังกล่าวในปี 2562-2566 มีมูลค่าประมาน 4,500 ล้านบาท บริษัทได้เตรียมแผนสำหรับหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อลดเงินลงทุนและบรรเทาภาระหนี้ของบริษัท จากแผนการลงทุนของบริษัท คาดว่าอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจะสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนไม่ควรเกินกว่า 60% เพื่อคงอันดับเครดิตไว้ที่ระดับปัจจุบัน ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ 57%
บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.75 เท่าตามข้อกำหนดทางการเงินของสถาบันการเงิน และรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่าตามข้อกำหนดทางการเงินในหุ้นกู้ ซึ่ง ณ สิ้นเดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 1.3 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังและคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา
แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนแต่การแข่งขันรุนแรงมากขึ้น
บริษัทเน้นตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 8-38 ล้านบาทต่อห้อง (ไม่รวมโครงการ Unixx South Pattaya และ Zire Wongamat) โครงการของบริษัทเป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางในกลุ่มผู้ซื้อรายได้สูงในแง่คุณภาพและรูปแบบ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นเนื่องจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารในกลุ่มระดับราคาต่ำ ในขณะที่ ความต้องการในกลุ่มตลาดราคาที่สูงกว่ามีจำกัดและน้อยกว่าในกลุ่มตลาดราคาที่ต่ำกว่า ดังนั้น บริษัทคาดว่าการแข่งขันในตลาดดังกล่าวจะมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้นจากอุปทานที่สูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้
สภาพคล่องตึงตัวแต่สามารถจัดการได้
สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัวแต่สามารถจัดการได้ รายได้ที่ลดลงและภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นทำให้กระแสเงินสดของบริษัทอ่อนตัวลงจากในอดีต ทริสเรทติ้งประมาณการเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะลดลงเป็นประมาณ 70 ล้านบาทในปี 2561 จาก 302 ล้านบาทในปี 2560 และจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็นประมาณ 150-275 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2564 ในช่วงลงทุน อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินสุทธิของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ 1.2% ในปี 2561 และจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ 2%-3% ในปี 2562-2564 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับ 1.5-2.0 เท่า
ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2,309 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1,000 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 1,139 ล้านบาท และวงเงินหมุนวียนจำนวน 170 ล้านบาท (ไม่รวมเงินกู้ยืมระยะสั้นประเภทบริดจ์โลนจำนวน 2,163 ล้านบาทสำหรับซื้อที่ดินและสินทรัพย์จากบริษัทเคพีเอ็น แลนด์ซึ่งจะเปลี่ยนไปเป็นวงเงินกู้ระยะยาว) ในการนี้บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ของบริษัท และจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมที่จะครบกำหนดชำระ สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดจำนวน 566 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 100 ล้านบาท อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายที่ดินบางแปลงซึ่งคาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 500 ล้านบาท
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ได้ตามเป้าและอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะดีขึ้นและอยู่ที่ประมาณ 8%-10% นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถเพิ่มทุนและ/หรือหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนเอาไว้ที่ต่ำกว่า 60%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงกว่าเดิมและ/หรืออัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนสูงเกินกว่า 65% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสูงเกินกว่า 2 เท่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ทั้งนี้ ในอนาคตอันใกล้นี้ยังไม่มีแนวโน้มที่จะมีการปรับเพิ่มอันดับเครดิตแต่อย่างใดเนื่องจากคาดว่าภาระหนี้จะสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจของบริษัท