บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ (A) ที่ระดับ "BB" ด้วยแนวโน้ม "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงระดับการก่อหนี้ที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนสภาพคล่องที่ตึงตัว และผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนของบริษัท นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนทั่วประเทศที่อยู่ในระดับสูงและลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและแข่งขันสูงยังเป็นปัจจัยกังวลสำหรับอันดับเครดิตอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
อัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่สูงทำให้ผลการดำเนินงานค่อนข้างผันผวน
บริษัทต้องเผชิญกับอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นเนื่องจากสินค้าของบริษัทเน้นตลาดบ้านที่มีระดับราคาต่ำ โดยราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านบาทต่อยูนิต ดังนั้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำจึงส่งผลให้บริษัทมีอัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 42% ของยอดขายในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 โดยเพิ่มขึ้นจาก 38% ของยอดขายในปี 2560 ทั้งนี้ อัตราการยกเลิกและการปฏิเสธการให้สินเชื่อที่สูงนี้ส่งผลเป็นอย่างมากต่อการรับรู้รายได้ของบริษัท โดยรายได้ของบริษัทลดลงไปอยู่ที่ 3,019 ล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 จาก 3,595 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2560
ณ เดือนกันยายน 2561 ยอดขายที่รอการรับรู้รายได้ของบริษัทมีมูลค่า 4,665 ล้านบาทซึ่งจะมีกำหนดส่งมอบจำนวน 758 ล้านบาทในปี 2562 และ 2,499 ล้านบาทในปี 2564 เนื่องจากยอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็ก รายได้ของบริษัทในช่วงปี 2562-2564 จึงขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการสร้างยอดขายใหม่เป็นสำคัญ ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีโครงการที่รอการขายทั้งสิ้น 51 โครงการซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 13 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 28 โครงการ และคอนโดมิเนียม 10 โครงการ บริษัทมีมูลค่ารอการขายทั้งสิ้นจำนวน 14,516 ล้านบาท โดยสัดส่วนมูลค่าสินค้าที่รอการขายจำนวน 34% อยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม ในขณะที่ 34% อยู่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และอีก 32% อยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว ทั้งนี้ บริษัทมีสัดส่วน 40% ของมูลค่าโครงการที่รอการขายในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่พร้อมโอน ส่วนในปี 2562 นั้นบริษัทจะมุ่งเน้นการขายโครงการที่สร้างแล้วเสร็จเป็นหลักเพื่อสร้างความมั่นคงทางการเงินให้ดีขึ้น
ความสามารถในการทำกำไรยังคงต่ำ
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำอันมีสาเหตุมาจากค่าใช้จ่ายด้านการขายและบริหารที่สูง อัตรากำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัท (อัตรากำไรจากการดำเนินงาน) ลดลงมาอยู่ที่ 8% ในปี 2560 จาก 13% ในปี 2559 ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 อัตรากำไรจากการดำเนินงานอยู่ที่ 9% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 8% จากช่วงเดียวกันของปี 2560 ค่าใช้จ่ายด้านการขายและบริหารโดยเฉพาะอย่างยิ่งค่าใช้จ่ายด้านการตลาดนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญมาตั้งแต่ปี 2560
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับปัจจุบันอันเนื่องมาจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งมีอัตรากำไรสูงและการมีฐานรายได้ที่เพิ่มขึ้น ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ 4,600-6,700 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564 จากรายได้ที่จะได้รับจากโครงการคอนโดมิเนียม "Chalermnit" และ โครงการ "A Space Mega Bangna" ทั้งนี้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ 11%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ภาระหนี้ยังอยู่ในระดับสูง
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับการก่อหนี้ของบริษัทจะยังคงสูงจากการขยายโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะที่ฐานเงินทุนมีขนาดเล็ก โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 7,000 ล้านบาท และในปีที่จะถึงนี้บริษัทยังมีแผนจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสานอีก 2 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 15,000 ล้านบาทด้วย ซึ่งโครงการหลังจะประกอบด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว และคอนโดมิเนียมราคาสูงซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 10,700 ล้านบาทบนถนนราชดำริ และโครงการอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมมูลค่าประมาณ 4,000 ล้านบาทในบริเวณบางนา บริษัทจะใช้เงินลงทุนสำหรับ 5 โครงการดังกล่าวในช่วงปี 2562-2564 มูลค่าประมาณ 6,500 ล้านบาท บริษัทมีแผนร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการราชดำริเพื่อลดภาระเงินลงทุนและบรรเทาภาระหนี้ของบริษัท
เมื่อพิจารณาจากฐานเงินทุนที่มีขนาดเล็กและมูลค่าการลงทุนขนาดใหญ่ของบริษัทแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 73%-75% ณ เดือนกันยายน 2561 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ 74% ทั้งนี้ การก่อหนี้ที่ยังคงสูงอย่างต่อเนื่องได้สร้างความกังวลต่อความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อกำหนดของหุ้นกู้ โดยบริษัทต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 3 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนกันยายน 2561 อยู่ที่ 2.6 เท่าซึ่งใกล้กับระดับเพดานที่ 3 เท่าตามเงื่อนไขของหุ้นกู้ ดังนั้น บริษัทจะต้องบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังในขณะที่มีการขยายธุรกิจเพื่อที่จะคงอัตราส่วนดังกล่าวไว้ให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและการแข่งขันที่รุนแรง
ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวงจรและได้รับผลกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้ จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังคงความเข้มงวดโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ เช่นเดียวกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่กลุ่มลูกค้าหลักเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ บริษัทก็ประสบกับปัญหาการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นและกำลังซื้อของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ลดต่ำลงเช่นเดียวกัน
บริษัทเริ่มหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นโดยโครงการแรกได้แก่โครงการ "AVA Residences" ซึ่งเปิดโครงการไปเมื่อต้นปี 2560 ตามมาด้วยโครงการ "Chalermnit" ในปลายปี 2560 และโครงการที่ถนนราชดำริที่มีแผนจะเปิดในปี 2562 โครงการทั้ง 3 นี้มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 42 ล้านบาทต่อยูนิต 18 ล้านบาทต่อยูนิต และ 20 ล้านบาทต่อยูนิตตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นมีสิ่งที่ต้องกังวล 2 ประเด็นใหญ่ ๆ ได้แก่ ภาระทางการเงินระหว่างการพัฒนาและความสามารถของบริษัทที่จะแข่งขันกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบนรายอื่น ทั้งนี้ อัตราการดูดซับของตลาดและอัตราการโอนที่ช้ากว่าอาจส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัททรงตัวอยู่ในระดับสูงเป็นระยะเวลาที่นานขึ้น
สภาพคล่องยังคงเป็นประเด็นหลักที่ต้องกังวล
สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัว ภาระหนี้ในระดับสูงทำให้กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทยังคงอ่อนตัวและเพิ่มความกังวลต่อสภาพคล่อง ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทจะลดลงต่อไปเป็นประมาณ -90 ล้านบาทในปี 2561 จาก -67 ล้านบาทในปี 2560 และคาดว่าจะผันผวนอยู่ที่ระดับประมาณ -60 ล้านบาทถึง 300 ล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2562-2564 และในช่วงการลงทุนนั้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ปรับปรุงแล้วของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในระดับ -1% ในปี 2561 และจะอยู่ที่ราว ๆ -0.5% ถึง 2.5% ในปี 2562-2564 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับ 1-1.5 เท่า
ณ เดือนกันยายน 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 3,627 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 3,031 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 416 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 180 ล้านบาท (ไม่รวมเงินกู้ยืมระยะสั้นประเภทตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 120 ล้านบาทสำหรับซื้อที่ดินซึ่งจะเปลี่ยนไปเป็นวงเงินกู้ระยะยาว) ในการนี้บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ของบริษัท ในขณะเดียวกันบริษัทก็จะต้องกู้ยืมใหม่หรือรีไฟแนนซ์สำหรับชำระหนี้หุ้นกู้บางส่วนที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วย ส่วนสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 125 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 1,022 ล้านบาท อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายที่ดินบางแปลงเพื่อเสริมสภาพคล่อง
สมมติฐานพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 4,600-6,700 ล้านบาทในช่วงปี 2562-2564
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ราว ๆ 34%-39% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ราว ๆ 11%-15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 700-1,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564
เงินลงทุนสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมผสานจะอยู่ที่ประมาณ 1,800 ล้านบาทในปี 2562 และประมาณ 2,500 ล้านบาทต่อปีในปี 2563-2564
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินที่ระดับเดิมเอาไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถเพิ่มทุนและ/หรือหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้ได้ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ที่ระดับประมาณ 73%-75%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้นเมื่อพิจารณาจากสถานะทางการเงินในปัจจุบันของบริษัท อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนอยู่ที่ระดับราว ๆ 11%-15% ตามเป้าหมาย ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงและสามารถคงไว้ที่ระดับต่ำกว่า 70% ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวลดลงมากกว่าเดิม หรือโครงสร้างเงินทุนถดถอยลงมากกว่าที่คาดไว้