นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณฟองสบู่ที่อยู่ในเริ่มต้นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดในปีที่แล้วเติบโตผิดปกติ เพราะมีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว คอนโดมิเนียม และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลรวมกันสูงที่สุดในรอบ 5 ปีนับตั้งแต่ปี 57 โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดใหม่รวมกันสูงถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 60 ที่เปิดทั้งสิ้น 114,477 หน่วย
สำหรับมูลค่าการเปิดโครงการในปี 61 ก็ถือว่าสูงที่สุดในรอบ 25 ปีนับตั้งแต่ปี 37 โดยที่มีมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ที่ระดับ 5.65 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.1% จากระดับ 4.41 แสนล้านบาทในปี 60 ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 61 อยู่ที่ 4.5 ล้านบาท/ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน เพิ่มขึ้น 17.2% จากระดับ 3.85 ล้านบาท/ยูนิตในปี 60 โดยจำนวนหน่วยขายที่สูงถึง 9.3% และมูลค่าโครงการที่เพิ่มขึ้น 28.1% และราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น 17.2% แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยได้เกิดฟองสบู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 61 แล้ว
"ปกติเมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้น ก็จะเกิดขึ้นต่อเนื่องประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา หากเป็นไปตามอาการปกติฟองสบู่อสังหาฯที่เพิ่งเกิดก็คงจะเติบโตต่อเนื่องในปี 62 และ 63 หรืออาจถึง 64 และไปแตกในช่วงปี 64-65 ก็ได้ ซึ่งหากฟองสบู่อสังหาฯแตกแล้วนั้น มองว่าผู้ประกอบการที่รับผลกระทบมากที่สุด คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดจะได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะมีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ในสัดส่วนที่สูงถึง 3 ใน 4 ของตลาดทั้งหมดในปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อนที่ 2 ใน 4"นายโสภณ กล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า ปีที่ผ่านมาจะเห็นว่า บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังเป็นบริษัทที่มีจำนวนโครงการเปิดใหม่มากที่สุดและเป็นที่ 1 ต่อเนื่องมาตลอด 15 ปี ในด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่ ซึ่งในปีก่อนพฤกษาฯได้เปิดโครงการใหม่รวมกันทั้งหมด 46 โครงการ จำนวน 15,574 หน่วย มูลค่า 4.7 หมื่นล้านบาท แต่ในด้านมูลค่าโครงการที่เปิดใหม่สูงที่สุดนั้น บมจ.แสนสิริ (SIRI) และบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) โดยแสนสิริ เปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 21 โครงการ จำนวนหน่วย 10,571 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 5.42 หมื่นล้านบาท และเอพี (ไทยแลนด์) เปิดโครงการไปทั้งหมด 32 โครงการ จำนวน 10,206 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวมที่ 4.71 หมื่นล้านบาท
นอกจากนี้ยังมีสิ่งที่น่าห่วงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คือ สินค้าคงเหลือสะสมยังมีอยู่จำนวนที่สูง โดยสิ้นปี 61 อยู่ที่ระดับ 199,768 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.6% จากกลางปี 61 ที่อยู่ระดับ 180,635 หน่วย และเพิ่มขึ้น 2.3% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 60 ที่อยู่ระดับ 195,227 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงเหลือในกลุ่มคอนโดมิเนียม หลังจากเปิดตัวคอนโดมิเนียมสัดส่วนที่สูงเป็นครึ่งหนึ่งของตลาด
"จำนวนสินค้าคงเหลือที่มากรวมมูลค่าสูงถึง 8.14 แสนล้านบาท มองว่าต้องใช้เวลาขายถึงอีก 25 เดือนตามอัตราการขายปัจจุบัน ซึ่งหากมีการเปิดตัวโครงการไม่หยุดยั้งฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะยิ่งพองตัวและแตกได้โดยเร็วขึ้นไปอีก"นายโสภณ กล่าว
นายโสภณ กล่าวว่า ด้านกำลังซื้อจะเห็นว่าเพิ่มขึ้นเพียง 16.4% หรือมีการซื้อโดยรวมเพิ่มขึ้น 16,998 หน่วย จากกลุ่มลูกค้า 3 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง 65% กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน สัดส่วน 20% และกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อเก็งกำไร 15% และส่วนใหญ่เป็นการขายของโครงการระดับกลาง-บน เป็นส่วนใหญ่ เพราะผู้ประกอบการหลายรายเห็นถึงการชะลอตัวของตลาดระดับล่าง หรือราคาขาย 1-2 ล้านบาท ทำให้หันไปพัฒนาโครงการระดับราคามากกว่า 2 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อ ทำให้เกิดการกระจุกตัวของคนรวยเกิดขึ้น
ทั้งนี้ การแก้ไขปัญหาฟองสบู่ที่เกิดขึ้นนั้นผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ควรร่วมกันจัดการกับอุปทานใหม่ เพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป ซึ่งอาจต้องมีการแบ่งโควตาการพัฒนาโครงการ เพื่อให้รอดพ้นจากการได้รับผลกระทบกันทุกฝ่าย และชะลอแผนการเปิดโครงการออกไปก่อน ส่วนการระบายสินค้าคงเหลือควรมีการจัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน โดยอาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นการจูงใจเพื่อลดสต็อกที่มีอยู่จำนวนมากถึง 199,768 หน่วย ให้ลดลงไป พร้อมกับนำพ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อผิดนัดสัญญา แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 62 คาดว่าจะเห็นการหดตัวลงของการเปิดโครงการใหม่ประมาณ 15% จากปีก่อนที่มีจำหน่วยเปิดใหม่ 125,118 หน่วย ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเริ่มเห็นสัญญาณฟองสบู่ และในปีนี้จะเห็นแผนการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลงไปมาก โดยที่ในช่วงครึ่งปีแรกจะเป็นการรอดูสถานการณ์และภาวะต่าง ๆ จะเป็นไปในทิศทางใด และในครึ่งปีหลังจะมีการประเมินสถานการณ์และทบทวนแผนอีกครั้ง ส่วนราคาขายคาดว่าจะสูงขึ้นกว่าปีก่อนที่เฉลี่บ 4.5 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งเป็นไปตามการปรับขึ้นของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และการเน้นพัฒนาโครงการไปในกลุ่มระดับบนมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์กลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างยังคงทรงตัว จากราคาน้ำมันที่อยู่ระดับไม่สูง และราคาเหล็กปรับตัวลดลง