บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้มีการค้ำประกันของ บมจ. พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ระดับ "A" โดยหุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการค้ำประกันอย่างไม่มีเงื่อนไขและไม่อาจเพิกถอนได้โดย บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ซึ่งเป็นบริษัทลูกของบริษัทที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งที่ระดับ "A" ด้วยแนวโน้ม "Stable" หรือ "คงที่" ทั้งนี้ หุ้นกู้มีการค้ำประกันดังกล่าวมีสิทธิเท่าเทียมกันกับหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ PS
อันดับเครดิตสะท้อนถึงคุณภาพเครดิตของบริษัทในฐานะที่เป็นบริษัทโฮลดิ้งของกลุ่มโดยมีบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่มคือ PS ซึ่งบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 98.23% นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงรายได้จากเงินปันผลที่บริษัทได้รับจาก PS อีกด้วย ทั้งนี้ หลังจากการปรับโครงสร้างกิจการในปี 2559 แล้ว ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ PS ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท ดังนั้น PS จึงถือเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญของกลุ่ม ด้วยเหตุนี้ อันดับเครดิตองค์กรของบริษัทจึงเท่ากับอันดับเครดิตองค์กรของ PS
อันดับเครดิตของบริษัทสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ PS ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ความได้เปรียบในการแข่งขันของ PS เป็นผลมาจากความหลากหลายของสินค้า ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุน และยอดขายรอการส่งมอบจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของกลุ่มบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ความผันผวนและการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
รายได้จากเงินปันผลที่คาดว่าจะได้รับอย่างสม่ำเสมอจาก PS เนื่องจากบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นหลักของ PS ในสัดส่วน 98.23% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดหมายว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้ ตามนโยบายการจ่ายเงินปันผลของกลุ่ม PS จะจ่ายเงินปันผลให้แก่บริษัทในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 50% ของกำไรสุทธิ ซึ่งที่ผ่านมา บริษัทได้รับเงินปันผลจาก PS เป็นเงินจำนวน 5,508 ล้านบาทในปี 2560 และ 1,996 ล้านบาทในปี 2561
ณ เดือนมีนาคม 2562 PS เป็นบริษัทย่อยที่สำคัญเพียงแห่งเดียวของบริษัทโดยมีขนาดสินทรัพย์ในสัดส่วน 98% ของสินทรัพย์รวมของกลุ่มบริษัท ปัจจุบันบริษัทอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการลงทุนในธุรกิจสถานพยาบาล โรงพยาบาลเอกชนแห่งแรกของบริษัทอยู่ระหว่างการก่อสร้างและจะเริ่มดำเนินการได้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่า PS จะยังคงเป็นบริษัทย่อยที่สำคัญเพียงบริษัทเดียวของบริษัทต่อไปในช่วงระยะปานกลาง
ความเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยสถานะความเป็นผู้นำตลาดของบริษัทเป็นผลมาจากปริมาณยอดขายและยอดโอนที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ยอดขายของบริษัทอยู่ในระดับสูงสุดที่ 51,101 ล้านบาทในปี 2561 โดยยอดขายทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 45%-50% ของยอดขายรวมในช่วงปี 2559-2561 รองลงมาเป็นคอนโดมิเนียม 30% และบ้านเดี่ยว 20% ส่วนยอดขายในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 นั้นลดลง 12% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยอยู่ที่ระดับ 11,178 ล้านบาท
รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจัดว่าสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยอยู่ในระดับ 44,000-47,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างคงที่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาโดยอยู่ที่ 23,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับทาวน์เฮ้าส์ และ 9,000 ล้านบาทต่อปีสำหรับบ้านเดี่ยว รายได้จากคอนโดมิเนียมอยู่ที่ระดับ 12,000-14,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากการดำเนินงานรวมในไตรมาสแรกของปี 2562 เติบโต 42% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วโดยอยู่ที่ระดับ 11,909 ล้านบาท ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ในระดับสูงกว่า 45,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 โดยรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไป ในขณะที่รายได้จากธุรกิจสถานพยาบาลจะยังมีไม่มากนัก
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียงในตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทริสเรทติ้งมองว่าสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทมีความหลากหลายทั้งในแง่ของประเภทสินค้าและระดับราคา โดยบริษัทมีทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกัน ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทนั้นครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงปานกลางซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยบริษัทเน้นที่ตลาดระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทต่อยูนิตภายใต้แบรนด์บ้านพฤกษาและพฤกษาวิลล์ ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-10 ล้านบาทต่อหลัง ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาภายใต้แบรนด์พฤกษาวิลเลจ ภัสสร และเดอะแพลนท์ ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อหลัง
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 280,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาย่อมเยานั้นบริษัทพัฒนาภายใต้แบรนด์พลัมคอนโด เดอะไพรเวซี่ เดอะทรี และไอวี่ที่ระดับราคา 1-7 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาแพงนั้นบริษัทพัฒนาภายใต้แบรนด์แชปเตอร์ วัน แชปเตอร์ และเดอะรีเซิร์ฟที่ระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป
ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าการมีสินค้าที่หลากหลายและแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักเป็นอย่างดีทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการนำเสนอสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและรักษาสถานะทางการตลาดเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวนมากถึงประมาณ 200 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 95,000 ล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โดยโครงการทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 47% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมคิดเป็น 28% และ 25% ตามลำดับ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 32,000 ล้านบาท ซึ่งมีแผนจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าคิดเป็นมูลค่าจำนวน 18,000 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2562 กับอีก 7,200 ล้านบาทในปี 2563 และ 7,400 ล้านบาทในปี 2564
ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุนที่เป็นผลมาจากการผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปจำนวนมากและการบริหารงานก่อสร้างด้วยตนเอง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงสามารถรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันด้านต้นทุนเอาไว้ได้จากการผลิตแผ่นสำเร็จรูปในปริมาณมากและการบริหารงานก่อสร้างด้วยตัวเอง บริษัทใช้เทคโนโลยีแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนและลดระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ บริษัทยังบริหารงานก่อสร้างในโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทเองทั้งหมดและในโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการด้วย ทำให้บริษัทเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีต้นทุนต่ำที่สุดในอุตสาหกรรม บริษัทจึงสามารถนำเสนอสินค้าในราคาที่สามารถแข่งขันได้ในขณะที่ยังมีกำไรจากการดำเนินงานที่น่าพอใจ
อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทอยู่ที่ระดับ 18%-21% ในช่วงปี 2559 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปี 2562 อัตราส่วนดังกล่าวสูงกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ประมาณ 15% ทั้งนี้ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการแข่งขันที่รุนแรงในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่และจากต้นทุนค่าที่ดินที่แพงขึ้น อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% เอาไว้ได้
ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความผันผวนและมีการแข่งขันที่รุนแรง แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของ ธปท. มาบังคับใช้นั้นคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียมในระยะสั้น ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ดังนั้น บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนค่ามัดจำให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางรายออกไป ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ด้วย อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่ลดลงสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไปนั้นจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการในระยะยาว
การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจในประเทศทำให้บริษัทต้องขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ทั้งนี้ ยอดขายในกลุ่มลูกค้าต่างชาติของบริษัทคิดเป็นประมาณ 30% ของยอดขายคอนโดมิเนียมรวมในปี 2561 โดยลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นกลุ่มลูกค้าชาวจีน อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวและความกังวลเกี่ยวกับความตึงเครียดของการค้าโลกอาจส่งผลกระทบในด้านลบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติได้ ดังนั้น บริษัทจึงควรบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในแต่ละกลุ่ม
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับปานกลาง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอาจเพิ่มขึ้นในช่วงปี 2562-2564 จากการขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่ารวม 30,000-35,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564 และจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 29,000 ล้านบาทในปี 2562 และมูลค่ารวม 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 อีกด้วย ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 8,000 ล้านบาทในปี 2562 และจำนวน 12,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564 สำหรับธุรกิจสถานพยาบาล นั้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้เงินลงทุนจำนวน 900 ล้านบาทในปี 2562 จำนวน 1,900 ล้านบาทในปี 2563 และจำนวน 600 ล้านบาทในปี 2564
แม้ว่าบริษัทจะขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจสถานพยาบาล แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 1 เท่าเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2562 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 39% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 0.63 เท่า
สภาพคล่องที่เพียงพอ ตามงบการเงินรวมของ PSH สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทยังคงมีเพียงพอ โดย ณ เดือนมีนาคม 2562 บริษัทมีเงินสดจำนวน 2,744 ล้านบาทและมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกซึ่งสามารถเบิกได้ทันทีอีกประมาณ 7,000 ล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 6,500 ล้านบาทด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 10,706 ล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 4,100 ล้านบาทและเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 6,606 ล้านบาท
ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของ PS จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่เพียงพอต่อการจ่ายชำระหนี้ได้ บริษัทโฮลดิ้งจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ของ PS ที่จะครบกำหนดชำระและจะให้เงินกู้ยืมระหว่างบริษัทแก่ PS ในขณะที่เงินกู้ระยะสั้นจะใช้วิธีต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืน โดยปกติแล้ว บริษัทมักใช้เงินกู้ระยะสั้นเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม บริษัทก็มีเป้าหมายที่จะกันวงเงินสำรองและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานให้เพียงพอสำหรับการจ่ายชำระคืนหนี้ระยะสั้นทั้งหมดด้วยเช่นกัน
บริษัทจำเป็นต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนตามงบการเงินรวมให้ต่ำกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2562 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.67 เท่า ดังนั้น บริษัทยังคงรักษาอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ ในการนี้ ทริสเรทติ้งหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้ บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่ารวม 30,000-35,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า และจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 29,000 ล้านบาทในปี 2562 และมูลค่ารวม 20,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะอยู่ที่ระดับสูงกว่า 45,000 ล้านบาทต่อปี และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15%
บริษัทจะตั้งงบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 8,000 ล้านบาทในปี 2562 และ 12,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2564
บริษัทจะใช้เงินลงทุนในธุรกิจสถานพยาบาลจำนวน 900 ล้านบาทในปี 2562 จำนวน 1,900 ล้านบาทในปี 2563 และจำนวน 600 ล้านบาทในปี 2564
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ในช่วงปี 2562-2564 และทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทย่อยจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากได้ตามแผน แม้การแข่งขันในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยจะทวีความรุนแรง แต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 15% รวมทั้งจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ตามงบการเงินรวมเอาไว้ได้
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตของบริษัทจะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัท หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งส่งผลให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง