ก.ล.ต.ปรับเกณฑ์กองทุนอสังหาฯ เพิ่มความคล่องตัว-ขยายโอกาสนักลงทุน

          นายธีระชัย ภูวนาถนรานุบาล เลขาธิการ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กล่าวว่า คณะกรรมการ ก.ล.ต.มีมติเห็นชอบให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขาย การจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และเป็นไปตามหลักสากล  แต่ในขณะเดียวกัน มิให้เป็นช่องว่างในการเลี่ยงกฎหมาย  
          สำหรับหลักเกณฑ์ที่มีการปรับปรุง ได้แก่ การกำหนดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาถือหน่วยลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ไม่เกิน 49% 
ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน,ต้องกำหนดชื่อกองทุนรวมให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุน เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างถูกต้อง           
          กำหนดให้จัดสรรหน่วยลงทุนให้เจ้าของอสังหาฯ รวมทั้งกลุ่มบุคคลเดียวกัน ไม่เกิน 1 ใน 3 ของ 50% ของจำนวนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด เพื่อเปิดโอกาสให้เผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปกติเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 จึงเหลือหน่วยลงทุนจำนวนน้อย หรือไม่เหลือให้กับผู้ลงทุนสถาบันอื่น 
          นอกจากนี้ ในการแก้ไขครั้งนี้ได้เพิ่มเติมนิยามผู้จองซื้อพิเศษให้ครอบคลุมผู้ลงทุนสถาบันมากขึ้นด้วย เช่น ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ เป็นต้น
           ก.ล.ต.ยังขยายสิทธิออกเสียงของผู้จองซื้อพิเศษบางประเภท ได้แก่ กองทุนรวมเพื่อผู้ลงทุนทั่วไป กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนประกันสังคม กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ และนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายไทย ซึ่งไม่มีภาระต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ให้เป็นไปตามสัดส่วนหน่วยลงทุนที่ถือจริงแต่ไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด (เป็นกลุ่มผู้จองซื้อพิเศษที่อนุญาตให้ถือหน่วยลงทุนได้เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์เดิมกำหนดให้มีสิทธิออกเสียงได้ไม่เกิน 1 ใน 3) 
          และ ปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดสรรหน่วยลงทุนในการเพิ่มเงินทุนจดทะเบียนให้คล่องตัวมากขึ้น โดยยกเลิกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรเดิม  เปลี่ยนให้เป็นไปตามมติที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลงทุน โดยหากเป็นการประชุมขอมติ ต้องได้คะแนนเสียงไม่ต่ำกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนหน่วยลงทุนของผู้ถือหน่วยลงทุนที่มาประชุมและมีสิทธิออกเสียง 
          และหากเป็นหนังสือขอมติ ต้องได้รับมติเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดและมีสิทธิออกเสียง ทั้งนี้ ไม่ว่าจะขอมติด้วยวิธีใด ผู้ถือหน่วยลงทุนที่มีส่วนได้เสีย ไม่มีสิทธิออกเสียง เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เป็นต้น นอกจากนี้ กรณีที่มีการเสนอขายให้ผู้ลงทุนเฉพาะเจาะจงที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมเพียงบางกลุ่ม ผู้ถือหน่วยลงทุนที่ได้รับการเสนอขายเฉพาะเจาะจงจะไม่มีสิทธิออกเสียง และต้องไม่มีผู้ถือหน่วยลงทุนคัดค้านเกินร้อยละ 10 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
          ก.ล.ต.ยังกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมเพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ  เช่น  ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่  หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม 
          สำหรับผู้จัดจำหน่ายและรับประกันการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุนที่จำเป็นต้องเข้าถือหน่วยลงทุนเกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดเนื่องจากยังขายออกไปไม่ได้นั้น  สามารถได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกิน 1 ใน 3 ได้ แต่ต้องจำหน่ายส่วนที่เกินออกไปใน 1 ปี  มิฉะนั้น หากครบกำหนดแล้วยังทำไม่ได้ ผู้จัดจำหน่ายฯ จะไม่ได้รับเงินปันผลและสิทธิประโยชน์ในส่วนที่ถือเกินดังกล่าว 
          นอกจากนี้ ได้กำหนดห้ามไม่ให้บริษัทจัดการแต่งตั้งผู้จัดหรือรับประกันการจำหน่ายที่เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์