บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ที่ระดับ "A-" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น "Negative" หรือ "ลบ" จาก "Stable" หรือ "คงที่" ด้วย โดยแนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว ทั้งนี้ การที่รายได้และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทลดต่ำลงกว่าที่คาดการณ์ในขณะที่ภาระหนี้เพิ่มขึ้นนั้นอาจส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดต่ำลงกว่าระดับ 10% ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งเคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 12%-15%
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำและการมีบริการหลังการขายที่ดี แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่ก็ยังคงต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิต นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เติบโตช้าลงจากผู้ซื้อบ้านชาวไทยและชาวต่างชาติ
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ผลการดำเนินงานที่ต่ำกว่าคาดการณ์
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะลดต่ำลงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลง 16% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วเป็น 5.9 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ทริสเรทติ้งปรับการคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลงเหลือ 9 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 1.2-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปี ในการนี้ ทริสเรทติ้งยังมองว่ารายได้จากคอนโดมิเนียมจะยังคงชะลอตัวต่อไปอีกในช่วง 2 ปีข้างหน้า ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรจะสามารถชดเชยรายได้จากคอนโดมิเนียมได้บางส่วนเท่านั้น
ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ยอดขายสุทธิของบริษัทลดเหลือเพียง 2.3 พันล้านบาทเนื่องจากบริษัทเปิดโครงการใหม่น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ซึ่งเป็นผลมาจากความกังวลในภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัว ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่ายอดขายสุทธิของบริษัทในปี 2562 จะเหลือเพียง 3-4 พันล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 1.39 หมื่นล้านบาทในปี 2560 และ 1.13 หมื่นล้านบาทในปี 2561 ยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) ก็ลดลงอย่างมากเช่นกัน โดย ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 7.1 พันล้านบาทซึ่งบริษัทคาดว่าจะส่งมอบสินค้าสำหรับยอดขายดังกล่าวที่มูลค่า 4.7 พันล้านบาทให้แก่ลูกค้าได้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 และอีก 2.4 พันล้านบาทในปี 2563 ดังนั้น รายได้ของบริษัทในปี 2563-2564 จึงต้องพึ่งพาการขายสต๊อกคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วซึ่งมีมูลค่าประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ณ เดือนธันวาคม 2562 และพึ่งพาการขายโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่เป็นอย่างมาก
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 20%-21% ในช่วงปี 2558-2559 แต่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 16%-18% ในช่วงปี 2560 จนถึง 9 เดือนแรกของปี 2562 อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ระดับ 14%-15% ในช่วงปี 2558-2559 แต่ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 11%-12% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผลการดำเนินงานที่ลดลงประกอบกับภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นส่งผลทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 14% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 จาก 27% ในปี 2561 และ 18% ในปี 2560 ทั้งนี้ การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้นและความต้องการในตลาดคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวลงอาจทำให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 10% ในช่วงปี 2562-2565 จากที่ทริสเรทติ้งเคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 12%-15%
การมีสินค้าที่ไม่หลากหลาย
สินค้าของบริษัทมีลักษณะที่กระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 80%-90% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทในช่วงปี 2557-2561 และ 50% ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 40 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 1.9 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 85% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร โดยบริษัทมีแบรนด์หลักของโครงการคอนโดมิเนียม ได้แก่ "ลุมพินี พาร์ค" "ลุมพินี เพลส" และ "ลุมพินี วิลล์" ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่า 4 ล้านบาท ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นบริษัทพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ภายใต้แบรนด์ "บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์" ซึ่งมีราคาขายที่ 2-3 ล้านบาทต่อยูนิต ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวเพียงโครงการเดียวคือ "บ้าน 365 บาย แอล.พี.เอ็น." ซึ่งมีราคาขายต่อยูนิตตั้งแต่ 35 ล้านบาทไปจนถึง 60 ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัทมีสัดส่วนสินค้าที่ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตประมาณ 80% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด
ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวและนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดระดับราคาต่ำซึ่งเป็นสินค้าหลักของบริษัท แม้ว่าบริษัทจะขยายสินค้าไปยังโครงการบ้านจัดสรรและสินค้าที่มีราคาแพงมากขึ้นก็ตาม แต่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จ่ายได้ก็จะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทยังขยายการลงทุนไปยังสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำอีกด้วย ซึ่งคาดว่าจะช่วยเพิ่มรายได้และสร้างรายได้ประจำในระยะยาวได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทอาจต้องใช้เวลาในการสร้างรายได้จากสินทรัพย์เหล่านี้ให้มีนัยสำคัญ
แบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท บริษัทมีประสบการณ์ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้ ระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทนั้นค่อนข้างสั้นโดยอยู่ที่ 12-18 เดือนเท่านั้น บริษัทจึงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านการบริหารต้นทุนที่ต่ำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
บริษัทมีชื่อเสียงในด้านการมีบริการหลังการขายที่ดี โดยบริษัทมีการจัดตั้งบริษัทย่อย 2 แห่งคือ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาแนจเมนท์ จำกัด และ บริษัท แอล พี ซี วิสาหกิจเพื่อสังคม จำกัด เพื่อดูแลงานบริการหลังการขาย โดยบริษัทลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาแนจเมนท์ รับผิดชอบงานบริหารชุมชนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทั้งโครงการของบริษัทเองและของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ส่วนบริษัท แอล พี ซี วิสาหกิจเพื่อสังคม รับผิดชอบงานบริการด้านการดูแลรักษาความสะอาดและรักษาความปลอดภัย รายได้จากบริษัทย่อยทั้ง 2 แห่งเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 0.91 พันล้านบาทในปี 2561 และ 0.78 พันล้านบาทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 แม้ว่าสัดส่วนรายได้จากบริษัทย่อยทั้ง 2 แห่งนี้จะยังน้อยอยู่ แต่ทริสเรทติ้งก็เชื่อว่าธุรกิจทั้ง 2 ด้านนี้จะช่วยสร้างแบรนด์ของบริษัทได้เป็นอย่างดี
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวจากผู้ซื้อบ้านชาวไทยและชาวต่างชาติ
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ นอกจากนี้ การนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มาบังคับใช้นั้นก็คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลาง ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ทริสเรทติ้งคาดว่าการนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่มาบังคับใช้นั้นจะมีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมมากกว่าตลาดบ้านจัดสรร เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่ชะลอตัว บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางรายออกไป ทั้งนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบที่อยู่อาศัยก็จะกระทบต่อการรับรู้รายได้ของบริษัทได้อีกด้วย
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเริ่มเพิ่มขึ้น แต่ยังคงต่ำกว่าผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตรายอื่นๆ
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษานโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังโดยดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าต่อไป ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ระหว่าง 40%-45% ในช่วงปี 2562-2565 ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 1-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 และคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565 นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้นกว่าในอดีตเพื่อชดเชยกับความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวลง อีกทั้งมีแผนจะใช้เงินลงทุนประมาณ 0.4 พันล้านบาทในการพัฒนาอาคารสำนักงาน 3 แห่ง (รวมโครงการของบริษัทเองและโครงการร่วมทุน) ในช่วงปี 2563-2564 อีกด้วย
แม้ว่าบริษัทจะมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำมากขึ้น แต่บริษัทก็คาดไว้ว่าจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนอยู่ที่ 0.68 เท่าและมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนอยู่ที่ 0.91 เท่า ตามเงื่อนไขทางการเงินที่สำคัญของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า นอกจากนี้ เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ยังกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าอีกด้วย จะเห็นได้ว่าบริษัทยังสามารถก่อหนี้ได้อีกตามเงื่อนไขทางการเงิน ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้าต่อไปได้โดยไม่มีปัญหา
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 5.4 พันล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยตั๋วแลกเงินระยะสั้น ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้น และโอเวอร์ดร๊าฟรวมกันจำนวน 5.3 พันล้านบาท รวมถึงหุ้นกู้อีกจำนวน 0.1 พันล้านบาท โดยปกติบริษัทจะใช้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินเพื่อลดต้นทุนทางการเงินและใช้หุ้นกู้สำหรับเป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้างเพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการพัฒนาโครงการ ในการนี้ บริษัทจะใช้วิธีต่ออายุเงินกู้ระยะสั้นออกไปหรือจ่ายชำระคืนภายใน 12 เดือนข้างหน้า
ณ เดือนกันยายน 2562 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 0.4 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 1.3 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 1.2 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 2.1 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 0.8 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระค้ำประกันซึ่งสามารถขายหรือนำไปเป็นหลักประกันสำหรับเงินกู้ธนาคาร (หากมีความจำเป็น) มูลค่าประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาทอีกด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
บริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่า 1-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2565
รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ 9 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15% ในช่วงปี 2562-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" หรือ "ลบ" สะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ต่ำกว่าคาดการณ์ ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ระหว่าง 40%-45% เอาไว้ได้ ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 10% จาก 12%-15%