บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ไรมอน แลนด์ (RML) ที่ระดับ "BBB-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนแบรนด์ของบริษัทซึ่งเป็นที่ยอมรับอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูง อันดับเครดิตถูกลดทอนด้วยผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนของบริษัทจากจำนวนโครงการที่ค่อนข้างน้อยและภาระหนี้สินที่สูงของบริษัท โดยระดับหนี้สินของบริษัทอยู่ในช่วงที่เพิ่มสูงขึ้นแต่ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับต่ำกว่า 60% นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังคำนึงถึงลักษณะของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันสูง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน
สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน ด้วยจุดแข็งของบริษัทคือการออกแบบคอนโดมิเนียมที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว การใช้วัสดุคุณภาพสูงในการก่อสร้าง และทำเลที่ดีของโครงการ โดยโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลใจกลางกรุงเทพมหานคร เช่น สุขุมวิท สาทร และสีลม เป็นต้น
โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทส่วนใหญ่จะพัฒนาภายใต้แบรนด์ "The Lofts" โดยมีราคาเฉลี่ยต่อห้องอยู่ในช่วงประมาณ 14-20 ล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียม 11 โครงการและโครงการแนวราบ 1 โครงการ โครงการดังกล่าวมีมูลค่าเหลือขาย (รวมโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ) รวม 7.2 พันล้านบาท และมียอดขายรอการรับรู้จำนวนทั้งสิ้น 3.7 พันล้านบาท โดยแบ่งเป็นจำนวน 670 ล้านบาทในไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 จำนวน 2.5 พันล้านบาทในปี 2563 จำนวน 170 ล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 290 ล้านบาทในปี 2565
บริษัทร่วมมือกับ Tokyo Tatemono ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศญี่ปุ่นเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการคือโครงการ "Tait 12" และ "The Estelle" ด้วยมูลค่าโครงการรวม 9.4 พันล้านบาท ทั้งสองโครงการเป็นโครงการในระดับบนโดยโครงการ Tait 12 มีราคาขายเฉลี่ยต่อห้องอยู่ที่ประมาณ 20 ล้านบาท และ The Estelle มีราคาขายเฉลี่ยต่อห้องอยู่ที่ประมาณ 40 ล้านบาท ทั้งสองโครงการมียอดขายรอการรับรู้รวมอยู่ที่ 4.45 พันล้านบาท ณ เดือนกันยายน 2562 โดยคาดว่าทั้งสองโครงการจะเริ่มส่งมอบได้ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป
ผลการดำเนินงานที่ผันผวน
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีผลการดำเนินงานที่ค่อนข้างผันผวนจากการที่บริษัทมีโครงการที่ค่อนข้างน้อย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาบริษัทให้ความสำคัญกับการทยอยส่งมอบยอดขายรอการรับรู้ที่ค้างมาจากผู้บริหารชุดก่อน โดยในช่วงดังกล่าวบริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มเพียง 3 โครงการและโครงการแนวราบอีก 1 โครงการซึ่งมีมูลค่าโครงการรวม 1.1 หมื่นล้านบาท เป็นผลให้ยอดขายรอการรับรู้และสินค้าพร้อมขายของบริษัททยอยลดลง
รายได้ของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2561 ลดลงจากระดับ 5-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2557-2559 ต่อมาในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 บริษัทมีรายได้ เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3.2 พันล้าน จากการส่งมอบโครงการ The Lofts อโศก และการขายที่ดินรอการพัฒนาแปลงหนึ่งในราคา 594 ล้านบาท อัตรากำไรของบริษัทวัดจากอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย อ่อนตัวลงอยู่ที่ 17% ในปี 2560 และ 10% ในปี 2561 จากที่เคยอยู่ที่ระดับประมาณ 27%-32% ในช่วงปี 2557-2559 อัตรากำไรที่ลดลงเป็นผลจากการลดลงของการรับรู้รายได้จากการส่งมอบโครงการ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทยังคงอยู่ในระดับที่สูง
ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 3-4 พันล้านบาทต่อปี ในช่วงปี 2562-2564 และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทวัดจากอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย จะปรับตัวดีขึ้นไปอยู่ที่ประมาณ 14%-19% ในช่วงปี 2562-2564 และเพิ่มสูงขึ้นอีกเป็น 28% ในปี 2565 เนื่องจากในปีดังกล่าวจะมีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและพร้อมส่งมอบทั้งสิ้น 3 โครงการ (ในจำนวนนี้เป็นโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า 2 โครงการ) กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายคาดว่าอยู่ที่ 500-600 ล้านบาทต่อปีในปี 2562-2564 และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 900 ล้านบาทในปี 2565 เปรียบเทียบกับกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายในปี 2561 ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 300 ล้านบาท
ความเสี่ยงจากลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นวงจรขึ้นลงและมีการแข่งขันที่รุนแรง ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างมากและมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่ชะลอตัวและระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดสินค้าราคาปานกลางถึงต่ำ อีกทั้งการนำเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยมาบังคับใช้ก็คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยในระยะสั้นด้วย โดยภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้สูงสุด 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน
ทริสเรทติ้งคาดว่าการบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาตรการใหม่นี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทมากนักเนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อที่ค่อนข้างยืดหยุ่น อีกทั้งบริษัทมีนโยบายการเก็บเงินดาวน์จากลูกค้าสำหรับการซื้อคอนโดมิเนียมที่ค่อนข้างสูงคือประมาณ 20%-30% ซึ่งจะช่วยลดผลกระทบจากการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวได้บางส่วน อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระดับบนมากยิ่งขึ้นเนื่องจากลูกค้าในกลุ่มดังกล่าวมีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่ต่ำกว่าลูกค้าในกลุ่มสินค้าที่ราคาถูกกว่า อย่างไรก็ตาม กลุ่มลูกค้าในประเทศที่มีความสามารถในการซื้อสินค้าในระดับบนมีจำกัด ด้วยเหตุดังกล่าวทำให้การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น ในขณะที่อุปสงค์จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติถูกกระทบจากความตึงเครียดด้านการค้าระหว่างประเทศและการเติบโตของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง บริษัทจึงต้องบริหารจัดการการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวังยิ่งขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค
ภาระหนี้สูงขึ้นจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ ระดับหนี้สินของบริษัทปรับตัวสูงขึ้นจากการที่บริษัทลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอเพื่อให้มีแหล่งรายได้ที่หลากหลายและแน่นอนมากขึ้น ในเดือนพฤษภาคม 2562 บริษัททำสัญญาร่วมทุนกับ Mitsubishi Estate Asia เพื่อร่วมกันพัฒนาอาคารสำนักงานภายใต้ชื่อโครงการ "One City Centre" ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเพลินจิต บริษัทถือหุ้น 60% และ Mitsubishi Estate Asia ถือหุ้น 40% ในกิจการร่วมค้าดังกล่าว โครงการ "One City Centre" คาดว่าจะใช้เวลาก่อสร้าง 4 ปีระหว่างปี 2562-2565 และคาดการต้นทุนก่อสร้างที่ประมาณ 6 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนในการพัฒนาโครงการโรงแรมขนาด 212 ห้องบนที่ดินในซอยสุขุมวิท 19 ซึ่งซื้อมาจาก KPN Land โดยวางแผนหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อร่วมทุนในการพัฒนาโครงการดังกล่าว บริษัทคาดว่าต้นทุนการก่อสร้างจะอยู่ที่ประมาณ 1.1 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าโครงการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มรายได้ที่สม่ำเสมอมากยิ่งขึ้นให้กับบริษัทในอนาคต อย่างไรก็ตาม บริษัทจะยังไม่ได้รับประโยชน์ดังกล่าวจนกว่าโครงการจะเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ในปี 2565 สำหรับโครงการ "One City Centre" และในปี 2567 สำหรับโครงการโรงแรม
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท (รวมหนี้สินทางการเงินของกิจการร่วมค้าตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท) จะปรับตัวสูงขึ้นจาก 56% ในปี 2562 เป็น 58% ในปี 2564 และลดกลับลงมาที่ 56% ในปี 2565 เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้กิจการร่วมค้า 2 โครงการสร้างแล้วเสร็จและพร้อมส่งมอบ ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะรักษาระดับหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ไม่เกินกว่า 60% แม้ว่าบริษัทจะมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอก็ตาม โดยผู้บริหารของบริษัทมีกลยุทธ์ในการหาพันธมิตรทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการร่วมกันเพื่อลดความต้องการเงินทุนของบริษัทและรักษาระดับหนี้สินไม่ให้เกินกว่าระดับที่ตั้งไว้
สภาพคล่องตึงตัวแต่สามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทค่อนข้างตึงตัวแต่สามารถจัดการได้ บริษัทมีความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ที่อ่อนตัวลงจากการลงทุนในโครงการใหม่ทำให้ระดับหนี้สินสูงขึ้นแต่โครงการดังกล่าวยังไม่สร้างกระแสเงินสดให้บริษัทในทันที ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 12-14 เท่าในช่วงปี 2562-2564 และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ 1.3-1.4 เท่าในช่วงเดียวกัน
ณ เดือนกันยายน 2562 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ารวมจำนวน 2.53 พันล้านบาท ประกอบไปด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 712 ล้านบาท เงินกู้โครงการจำนวน 1.07 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมอื่นรวมจำนวน 755 ล้านบาท บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระและเงินกู้ยืมโครงการจะชำระโดยเงินที่ได้จากการโอนโครงการให้แก่ลูกค้า แหล่งสภาพคล่องทางการเงินอื่น ๆ ของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดและหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาดจำนวน 381 ล้านบาทและวงเงินกู้ที่ไม่ติดเงื่อนไขการเบิกอีก 383 ล้านบาท
บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.75 เท่าตามข้อกำหนดทางการเงินของสถาบันการเงิน และรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่าตามข้อกำหนดทางการเงินในหุ้นกู้ ซึ่ง ณ สิ้นเดือนกันยายน 2562 บริษัทสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้โดยอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.89 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างเงินทุนอย่างระมัดระวังและคงอัตราส่วนดังกล่าวให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินอยู่ตลอดเวลา
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
รายได้จากการดำเนินงานรวมจำนวน 3.8 พันล้านบาทในปี 2562 จำนวน 3.2 พันล้านบาทในปี 2563 จำนวน 4.4 พันล้านบาทในปี 2564 และจำนวน 3.2 พันล้านบาทในปี 2565
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายอยู่ในช่วง 14%-19% ระหว่างปี 2562-2564 และ 28% ในปี 2565
เปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ (พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้า) มูลค่าประมาณ 7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
เงินเพิ่มทุนเข้าไปยังกิจการร่วมค้า (โครงการที่อยู่อาศัย โครงการอาคารสำนักงานให้เช่า และโครงการโรงแรม) รวมประมาณ 600-1,100 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอการรับรู้รายได้และขายสินค้าเหลือขายได้ตามเป้า และทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะสามารถเพิ่มทุน และ/หรือหาพันธมิตรทางธุรกิจ และ/หรือขายที่ดินรอการพัฒนาเพื่อช่วยบรรเทาภาระหนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนเอาไว้ที่ต่ำกว่า 60%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอลงกว่าเดิม และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงเกินกว่า 60% อย่างมากเป็นระยะเวลานาน ทั้งนี้ การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้มีโอกาสน้อย เนื่องจากคาดว่าภาระหนี้จะสูงขึ้นจากการขยายธุรกิจของบริษัท