โบรกเกอร์แนะนำ"ซื้อ"หุ้น บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) มองแนวโน้มผลประกอบการปี 63 เติบโตได้ดี โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากยอดขายรอโอน (Backlog) ของโครงการร่วมทุนกับบริษัทพันธมิตรญี่ปุ่น มิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนซ์ (บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป) ซึ่งจะทยอยโอนและสามารถรับรู้รายได้ถึงปี 66 ช่วยหนุนการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรเพิ่มขึ้น
ขณะที่ AP เพิ่มสัดส่วนรายได้โครงการแนวราบ หลังเปิดโครงการใหม่มากขึ้น และลดจำนวนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลงจากปีก่อน ช่วยลดความเสี่ยงในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวได้เป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการแนวราบมีความผันผวนต่ำกว่าโครงการแนวสูง
ราคาหุ้น AP พักเที่ยงอยู่ที่ 7.15 บาท เพิ่มขึ้น 0.15 บาท หรือ 2.14% ขณะที่ดัชนีหุ้นไทย เพิ่มขึ้น 0.29%
โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย (บาท/หุ้น)
หยวนต้า (ประเทศไทย) ซื้อ 7.90
เออีซี ซื้อ 8.65
ทรีนีตี้ ซื้อ 8.30
ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) ซื้อ 8.20
ฟิลลิป (ประเทศไทย) ซื้อ 8.30
นายดนัย ตุลยาพิศิษฐ์ชัย ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์ บล.ฟิลลิป (ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวโน้มกำไรของ AP ในปี 63 มีโอกาสกลับมาเติบโต 6% จากคาดหมายยอดโอนน่าจะเติบโต 1% โดยยอดโอนแนวราบคาดว่าจะขยายตัว 5% แต่ยอดโอนคอนโดมิเนียมจะต่ำลงเพราะช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา AP ลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมผ่านบริษัทร่วมทุน จึงมี Backlog คอนโดมิเนียมของ AP เข้ามาน้อยลง
อย่างไรก็ดี จากความสำเร็จในการขายโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนที่ผ่านมา ทำให้มี Backlog รอโอนปี 63 แล้ว 1.1 หมื่นล้านบาท ขณะที่เป้ายอดโอนของบริษัทร่วมทุนในปีนี้อยู่ที่ 1.15 หมื่นล้านบาท เติบโต 37% จากปีก่อน ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมทุนปี 63 น่าจะกลับมาเติบโตได้ 10% หนุนให้กำไรทั้งปีนี้ของ AP ให้กลับมาขยายตัว
ทั้งนี้ AP ตั้งเป้ายอดจองปี 63 เติบโตแค่ 3% จากปีก่อน โดยเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น จากปีนี้มีแผนเปิดโครงการแนวราบใหม่มูลค่าเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 68% เป็น 3.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งปีที่แล้ว AP สามารถซื้อที่ดินพัฒนาโครงการแนวราบได้หลายแปลงเพื่อรองรับตลาดแนวราบที่มีโครงสร้างอุปทานต่ออุปสงค์ดีกว่าโครงการคอนโดมิเนียม
ขณะที่ตั้งเป้ายอดจองคอนโดมิเนียมปีนี้ลดลงเป็น 1.1 หมื่นล้านบาท จากปีก่อนที่ 1.44 หมื่นล้านบาท ซึ่งปีนี้จะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการ เน้นตลาดกลาง มีราคาต่อห้องราว 3-4 ล้านบาท
นายดนัย กล่าวว่า มีมุมมองบวกต่อทิศทางการลงทุนของ AP ที่เน้นตลาดแนวราบ เพราะยังมีโอกาสเติบโตมากกว่าโครงการคอนโดมิเนียม รวมถึง AP ยังเป็นหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่มีคุณภาพเติบโตจากสถานะ Backlog, ความสามารถในการสร้างยอดจอง และการมีโครงการที่สอดคล้องกับสภาวะตลาด
ขณะที่ราคาหุ้นซื้อขาย P/E ปี 63 ที่ 6 เท่า เทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 8 เท่า และมีปัจจัยเร่งจากเงินปันผลเต็มปี 62 ที่ 0.35 บาท หรือให้ Dividend Yield 5% ด้วย
ด้าน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ คาดการณ์ผลประกอบการของ AP ในปี 63 ที่ระดับ 3.6 พันล้านบาท เติบโต 12% จากปีที่แล้ว ซึ่งมาจากการโอนโครงการร่วมทุนเป็นหลัก ถึงแม้คาดรายได้หดตัว 3.4% เพราะยอดขายรอโอนโครงการแนวสูงในปีนี้กว่า 86% มาจากโครงการร่วมทุน ซึ่งจะรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมค้า ผลักดันให้ส่วนแบ่งกำไรปีนี้เติบโตราว 34%
สำหรับรายได้จากโครงการแนวราบคาดเติบโตได้ราว 4-6% ตามสภาวะเศรฐกิจที่ฟื้นตัวดีขึ้น และ Sentiment ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่คาดสะท้อนปัจจัยลบไปมากแล้วในปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามประมาณการดังกล่าวอาจมี Upside risk หากรัฐออกมาตรการกระตุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปี 63
ทั้งนี้ คาดว่า AP จะให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend Yield) ในปี 63 ที่ราว 6% ช่วยจำกัด Downside Risk และสัดส่วนรายได้ของ AP กว่า 70% มาจากโครงการแนวราบซึ่งมีความผันผวนต่ำกว่าโครงการแนวสูงทำให้น่าสนใจต่อการลงทุน
ด้านบทวิเคราะห์ บล.เออีซี ระบุว่า AP มียอดขายรอโอนในมือกว่า 5.75 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็น โครงการที AP พัฒนาเอง 1.4 หมื่นล้านบาท และจากโครงการที่เป็นสัญญาร่วมทุนกับบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป 4.34 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะสามารถทยอยรับรู้รายได้ถึงปี 66 ผลักดันให้กำไรปกติของ AP ในปีนี้เติบโต 6.4% เมื่อเทียบปีก่อน จากโครงการแนวราบที่เลื่อนโอนและโครงการคอนโดมิเนียมร่วมทุนที่ทยอยโอน
ประกอบกับปีนี้ AP ลดการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมลงและเน้นโครงการแนวราบ ทำให้ยังคงรักษาสัดส่วนรายได้ที่มาจากโครงการแนวราบราว 70-80% ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวได้เป็นอย่างดี
อย่างไรก็ดี AP มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง คาดสิ้นปี 62 มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net IBD/E) ที่ระดับ 0.85 เท่า หลังช่วงไตรมาส 4/62 มีโครงการร่วมทุนทยอยโอน บวกกับ AP ซื้อที่ดินน้อยลง และคาดปี 63 มี Net IBD/E ที่ระดับ 0.83 เท่า จากโครงการใหม่ ๆ ที่เริ่มโอน และนอกจากนี้ยังคาดปี 63 มีเงินปันผลที่ 0.37 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 4.91% อีกทั้งยังมี Upside 15.3% จากราคาเป้าหมายปี 63 ที่ 8.65 บาท