โบรกเกอร์แนะนำ"ซื้อ"หุ้น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จากแผนการพัฒนาโครงการ 5 ปี (63-67) แบ่งเป็น ศูนย์การค้าแห่งใหม่ 15 แห่งในประเทศไทย และ 2 แห่งในต่างประเทศ , อาคารสำนักงาน 2 แห่ง, โรงแรม 10 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัย 30 แห่ง ซึ่งน่าจะส่งผลทำให้รายได้และกำไรเติบโตต่อเนื่อง
ขณะที่ปีนี้คาดรับรู้กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากอง CPNREIT ซึ่งน่าจะดำเนินการได้ในไตรมาส 2/63 คาดว่าจะรับรู้กำไรพิเศษราว 4,000-5,000 ล้านบาท ทำให้คาดว่าจะมีการจ่ายปันผลพิเศษบางส่วนออกมาด้วย
หุ้น CPN พักเที่ยงอยู่ที่ 63 บาท เพิ่มขึ้น 0.50 บาท หรือ 0.80% ขณะที่ดัชนีหุ้นไทย ลดลง 0.12%
โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย (บาท/หุ้น)
กสิกรไทย ซื้อ 78.00
ซีจีเอส-ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) ซื้อ 73.25
กรุงไทย ซีมิโก้ ซื้อ 77.00
เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ซื้อ 76.00
คันทรี่ กรุ๊ป ซื้อ 80.00
เคทีบี (ประเทศไทย) ซื้อ 74.00
บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส (ประเทศไทย) ซื้อ 74.00
นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย กล่าวว่า CPN มีแผนเพิ่มสาขาศูนย์การค้าแห่งใหม่ 15 แห่งในประเทศไทย และ 2 แห่งในต่างประเทศ, อาคารสำนักงานอีก 2 แห่ง, โรงแรม 10 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัย 30 แห่ง ตั้งแต่ปี 63-67 สะท้อนให้เห็นว่าการพัฒนาโครงการใหม่ของ CPN จะเพิ่มขึ้นเท่าตัวในช่วง 5 ปีข้างหน้า ช่วยเพิ่มสัดส่วนพื้นที่เช่าของร้านค้าปลีกขึ้นเป็น 2.5 ล้านตารางเมตร ในปี 67 จากปีก่อนอยู่ที่ 1.8 ล้านตารางเมตร และช่วยหนุนอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ของรายได้ในช่วง 5 ปีที่ 12%
ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้คาดว่าจะมีทั้งสิ้น 8 โครงการ ตั้งอยู่บนพื้นที่อยุธยา, ศรีราชา, จันทบุรี, โครงการ ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค และพหลโยธิน โดยจะเป็นโครงการมิกซ์ยูส ส่วนที่ดินข้างเซ็นทรัล พลาซ่า พระราม 9 ของ บมจ.แกรนด์ คาแนล แลนด์ (GLAND) จะพัฒนาเป็นโครงการอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รวมถึงจะมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบราว 2 โครงการ ในไตรมาส 1/63 ได้แก่ โครงการทาวน์โฮมในพื้นที่พิษณุโลก และโครงการบ้านเดี่ยวที่กัลปพฤกษ์-กรุงเทพฯ มองว่าโครงการเหล่านี้จะเป็นปัจจัยสนับสนุนต่อการเติบโตของกำไรตั้งแต่ปี 63 เป็นต้นไป
พร้อมกันนี้ได้ประมาณการกำไรสุทธิของ CPN ในปี 63 เติบโต 38% มาอยู่ที่ 17,152 ล้านบาท โดยได้รวมเอากำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ 5 แห่ง เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) ที่คาดจะดำเนินการในไตรมาส 2/63 ซึ่งคาดว่าจะสร้างกำไรพิเศษให้ CPN ที่ 4,500 ล้านบาท
ส่วนรายได้ในปีนี้ CPN คาดว่าจะเติบโตได้ 8-9% จากปีก่อน โดยการเติบโตจะมาจากธุรกิจค้าปลีก, ธุรกิจที่ยู่อาศัย, ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มและการบริหารจัดการ และส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนใน REIT ที่คาดว่าจะเติบโตขึ้นต่อเนื่อง
"เราคงคำแนะนำ ซื้อ ด้วยฐานธุรกิจที่แข็งแกร่ง และแผนพัฒนาธุรกิจในอนาตคต รวมถึงการปรับกลยุทธ์การพัฒนาโครงการให้เข้ากับกระแสโลกที่เปลี่ยนไป อีกทั้งด้วยงบดุลที่แข็งแกร่งอย่างมาก ทำให้ CPN เป็นหนึ่งในผู้พัฒนาโครงการที่สามารถคว้าโอกาสในการลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัวลง ขณะเดียวกันยังมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง รองรับสำหรับการขยายกิจการ ท่ามกลางภาวะตลาดที่ผันผวน"นายสรพงษ์ กล่าว
ขณะที่ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า แผนธุรกิจ CPN มุ่งเน้นขยายโครงการแบบมิกซ์ยูสชัดเจนมากขึ้น วางเป้าหมาย 5 ปี ข้างหน้าจะเปิดศูนย์การค้าในไทย 15 แห่ง และในต่างประเทศอย่างน้อย 2 แห่ง ทำให้พื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น 7 แสนตารางเมตร หรือ 39% เป็น 2.5 ล้านตาราเมตร รวมถึงจะเปิดอาคารสำนักงาน 2 แห่ง, โรงแรม 10 แห่ง และโครงการที่อยู่อาศัยมากกว่า 30 โครงการ
ทั้งนี้ คาดว่าตามแผนดังกล่าวจะทำให้กำไรของ CPN เติบโตเฉลี่ยปีละ 11% ในช่วง 5 ปีข้างหน้า จากการเปิดโครงการใหม่ การปรับปรุงโครงการเดิม การปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 3% ต่อปี และอัตรากำไรเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
สำหรับผลการดำเนินงานปีนี้ คาดว่า CPN จะมีรายได้เติบโต 9% จากการรับรู้รายได้เต็มปีของ Central i -City มาเลเซีย และเซ็นทรัลวิลเลจ ซึ่งมีอัตราค่าเช่าสูงขึ้น, รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเกือบ 20% แต่ในส่วนของกำไรคาดว่าจะเติบโต 14% แม้ไม่มีศูนย์การค้าเปิดใหม่ในปีนี้ เนื่องจากภาระดอกเบี้ยจ่ายลดลง หลังจากนำเงินที่ได้จากการให้เช่าทรัพย์สินฯแก่ CPNREIT ไปจ่ายคืนหนี้ โดยคาดว่าจะมีกำไรพิเศษในไตรมาส 2/63 ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท และอาจจ่ายเงินปันผลพิเศษบางส่วนด้วย ขณะที่การระบาดของไวรัสโคโรนาคาดว่าจะมีผลกระทบจำกัดในระยะสั้น โดย CPN มีศูนย์การค้าทั้งสิ้น 11 แห่งอยู่ในพื้นที่ที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาก
ส่วนผลประกอบการในไตรมาส 4/62 คาดกำไรปกติจะเติบโต 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเติบโต 18% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรืออยู่ที่ 2,875 ล้านบาท เป็นไปตามรายได้ต่อสาขา เพิ่มขึ้น 3% , การเปิดโครงการมาเลเซียและเซ็นทรัลวิลเลจ และรายได้จากการโอนคอนโดมิเนียมประมาณ 1.6 พันล้านบาท อย่างไรก็ตามหากนับรวมรายการพิเศษจากการบันทึกกำไรจากการขายหุ้น 30% ในเซ็นทรัลวิลเลจ ให้กับ Mitsubishi Estate Asia ประมาณ 250 ล้านบาท ก็คาดว่ากำไรสุทธิในไตรมาส 4/62 จะอยู่ที่ 3,075 ล้านบาท
บทวิเคราะห์ บล.คันทรี่ กรุ๊ป กล่าวในบทวิเคราะห์ว่า แนวโน้มผลประกอบการปี 63 ของ CPN แม้ว่าจะไม่มีการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ แต่จะมีการรับรู้รายได้จากศูนย์การค้าที่เปิดไปแล้วในปี 62 เข้ามาเต็มปี และการกลับมาเปิดศูนย์การค้าที่มีการปรับปรุงไป เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ เชียงราย และชลบุรี ทำให้รายได้และกำไรสุทธิยังเห็นการเติบโตได้ โดยคาดรายได้จะเติบโต 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน หรือคิดเป็น 37,556 ล้านบาท และกำไรสุทธิเติบโต 6% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 12,030 ล้านบาท ซึ่งยังไม่ได้รวมกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้า CPNREIT ที่คาดว่าจะมีมูลค่าประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท เข้ามา โดยคาดว่าจะบันทึกมาในช่วงปลายไตรมาส 1/63 หรือต้นไตรมาส 2/63
ขณะที่ผลประกอบการในปี 62 คาดว่าจะมีรายได้จะเติบโต 6% มาอยู่ที่ 35,932 ล้านบาท และกำไรสุทธิจะเติบโต 1% มาอยู่ที่ 11,357 ล้านบาท โดยคาดกำไรสุทธิในไตรมาส 4/62 จะเติบโตถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโต 17% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/62 หรือคิดเป็น 3,289 ล้านบาท จากการรับรู้รายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์เข้ามากว่า 1,700 ล้านบาท, รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น, ศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ อย่าง เซ็นทรัลวิลเลจเข้ามาเต็มไตรมาส เป็นต้น
ส่วนผลกระทบจากปัญหาโรคไวรัสโคโรนา เบื้องต้นคาดว่าจะกระทบประมาณ 11 ศูนย์การค้าจากที่มีในประเทศทั้งหมด 33 แห่ง โดยจะต้องติดตามอย่างใกล้ชิดว่าจะสามารถควบคุมได้รวดเร็วเพียงใด