บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ระดับ "A-" พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์และสถานะทางการตลาดของที่อยู่อาศัยของบริษัทที่แข็งแกร่ง ตลอดจนการมีสินค้าในสัดส่วนที่สมดุล และมูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากภายใต้กิจการร่วมค้ากับ Mitsubishi Estate Co., Ltd. (MEC) จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งจะสร้างส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากให้แก่บริษัทในระยะ 1-3 ปีข้างหน้า
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตยังพิจารณารวมถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูง รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัว และความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์และสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่ง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ บริษัทเป็น 1 ใน 5 ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย โดยบริษัทมีสินค้าที่หลากหลายในตลาดที่อยู่อาศัยราคาระดับปานกลางถึงสูง บริษัทมีแบรนด์หลักๆ ในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรซึ่งประกอบด้วย "Pleno" "บ้านกลางเมือง" "The Centro" "The City" และ "The Palazzo" ในขณะที่แบรนด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียม ได้แก่ "Aspire" "Life" "Rhythm" และ "The Address"
รายได้ของบริษัทเติบโตเพิ่มขึ้นเป็น 2.73 หมื่นล้านบาทในปี 2561 จาก 2.03 หมื่นล้านบาทในปี 2559 ในขณะที่รายได้ในปี 2562 อยู่ที่ 2.39 หมื่นล้านบาท ลดลง 13% จากปีก่อนหน้าท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว รวมทั้งผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลบังคับใช้มาตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 อย่างไรก็ตาม บริษัทยังได้รับส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากจากโครงการร่วมทุนประมาณ 1-1.2 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 ดังนั้น อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทจึงมีความสม่ำเสมออยู่ที่ประมาณ 19%-20% ตลอดช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
สัดส่วนสินค้าของบริษัทมีความสมดุล สัดส่วนสินค้าของบริษัทมีความสมดุลเป็นอย่างดีระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการบ้านจัดสรร รวมทั้งยังมีความหลากหลายและครอบคลุมทุกระดับราคาอีกด้วย ซึ่งก่อนหน้านี้สินค้าที่เป็นที่รู้จักของบริษัทคือทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมราคาระดับปานกลางถึงสูง อย่างไรก็ตาม บริษัทสามารถสร้างแบรนด์บ้านเดี่ยวและมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ยอดขายในโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 2-2.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 จาก 1.2-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2557-2559 โดยมูลค่ายอดขายของบริษัท (รวมยอดขายจากโครงการร่วมทุน) ในปี 2562 อยู่ที่ 3.18 หมื่นล้านบาท ซึ่งประมาณ 33% เป็นยอดขายจากโครงการบ้านเดียว อีก 25% มาจากโครงการทาวน์เฮ้าส์ และ 42% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม
รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรที่เพิ่มขึ้นนั้นช่วยชดเชยรายได้ที่ลดลงจากโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2562 รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเติบโตมาอยู่ที่ประมาณ 1.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 จาก 1.2-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 2558-2560 ยิ่งไปกว่านั้น อัตรากำไรขั้นต้นในโครงการบ้านเดี่ยวยังปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 32%-34% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จากระดับ 24%-28% ในช่วงปี 2557-2559 อีกด้วย ดังนั้น ถึงแม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองจะลดลงอย่างมากจนต่ำกว่าระดับ 30% ในช่วง 2 ปีหลัง แต่บริษัทก็ยังสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมเอาไว้ได้ที่ระดับ 32% ในปี 2562
ทริสเรทติ้งมองว่าการที่สินค้าของบริษัทมีความหลากหลายนั้นช่วยให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการปรับสินค้าให้ตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคได้เป็นอย่างดี ยิ่งไปกว่านั้น รายได้และกำไรของบริษัทยังมีความผันผวนน้อยกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ อีกด้วย บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนา ณ สิ้นปี 2562 ประกอบไปด้วยโครงการบ้านเดี่ยว 34 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 52 โครงการ และคอนโดมิเนียม 20 โครงการ (รวม 11 โครงการภายใต้กิจการร่วมค้า) ซึ่งสินค้าเหลือขายทั้งหมดซึ่งรวมทั้งที่สร้างแล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 7 หมื่นล้านบาท โดยประกอบไปด้วยบ้านเดียวในสัดส่วน 26% ทาวน์เฮ้าส์ 39% และคอนโดมิเนียม 35%
มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยรักษากำไรในช่วงเศรฐกิจชะลอตัว ถึงแม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลง แต่ทริสเรทติ้งก็คาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในระดับที่เกินกว่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้าด้วยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายที่ระดับ 3.5-4.0 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่เงินทุนจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 2.5-3.0 พันล้านบาทต่อปีซึ่งอยู่บนพื้นฐานประมาณการรายได้และกำไรที่จะมาจากยอดขายที่แข็งแกร่งและมูลค่ายอดขายรอรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัท (รวมยอดขายจากโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า) อยู่ที่ 1.5-2.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2560-2562 เพิ่มขึ้นจากระดับ 1.0-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2557-2559
ณ สิ้นปี 2562 มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 9 พันล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 4.9 พันล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียม 4.1 พันล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 7.4 พันล้านบาทในปี 2563 และส่วนที่เหลือในปี 2564 ส่วนมูลค่ายอดขายภายใต้กิจการร่วมค้ายังมีอีกจำนวน 3.88 หมื่นล้านบาทซึ่งเกือบทั้งหมดจะทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าในช่วงปี 2563-2565 โดยประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาทคาดว่าจะส่งมอบได้ในปี 2563 ประมาณ 1.3 หมื่นล้านบาทในปี 2564 และส่วนที่เหลือจะโอนได้ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าประมาณ 1.2-1.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน
เศรษฐกิจที่ถดถอยลงยิ่งขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้จะยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นอกจากนี้ มาตรการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือนอีกด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าต่างชาติที่จะส่งมอบในปีนี้เพียง 1 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 6% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้เท่านั้น ดังนั้น การเลื่อนการส่งมอบจึงไม่น่าจะมีผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญนัก
ภาระหนี้อยู่ในระดับค่อนข้างสูง จากประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 50%-55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะอยู่ที่ประมาณ 1.0-1.2 เท่า ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2562 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ของบริษัทอยู่ที่ระดับ 56.5% เพิ่มขึ้นจากระดับ 48%-50% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาและเกินกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งที่ระดับ 55% เล็กน้อย โดยยอดเงินกู้รวมของบริษัท (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ในปี 2562 อยู่ที่ 3.47 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 2.47 หมื่นล้านบาทในปี 2561 เนื่องจากยอดส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัยมีน้อยกว่าคาดในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมูลค่าสูงหลายโครงการอยู่ในช่วงระหว่างก่อสร้าง ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทยังได้ซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเพื่อก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรใหม่ ๆ เพิ่มมากขึ้นอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 55% ในช่วงสิ้นปี 2563 เมื่อมีการส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่าสูงหลายโครงการภายใต้กิจการร่วมค้าให้แก่ลูกค้าแล้ว ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะต่ำกว่า 10% ในปี 2563 แต่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเกิน 10% ได้ในปีต่อ ๆ ไป เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 บริษัทจึงได้ตั้งงบประมาณซื้อที่ดินใหม่ (ทั้งสำหรับบริษัทเองและโครงการร่วมทุน) ไว้เพียง 3-4 พันล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมากจาก 1 หมื่นล้านบาทในปีก่อนหน้า
รวมทั้งยังได้เลื่อนการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ (ทั้งของบริษัทเองและของโครงการร่วมทุน) มูลค่ารวมประมาณ 1.21 หมื่นล้านบาทออกไปเปิดขายในปี 2564 อีกด้วย ซึ่งในปีนี้บริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลักซึ่งคาดว่าอุปสงค์จะไม่เปลี่ยนแปลงไปมากนักจากปีที่ผ่านมา โดยบริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในปี 2563 นี้มูลค่าประมาณ 3.5 หมื่นล้านบาท
มีสถานะสภาพคล่องที่เพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดยแหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดจำนวน 2.2 พันล้านบาทและวงเงินสินเชื่อที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีกจำนวน 1 หมื่นล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะมีเกินกว่า 2.5 พันล้านบาท อีกทั้งบริษัทยังมีสินทรัพย์ที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งรวมถึงที่ดินเปล่ามูลค่าตามบัญชีจำนวน 1.04 หมื่นล้านบาทและสินค้าเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายอีกจำนวน 1.36 หมื่นล้านบาทอีกด้วย
ในขณะที่เงินทุนที่บริษัทจะต้องใช้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 1.17 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยการชำระคืนหนี้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นจำนวน 5.6 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นจำนวน 1.2 พันล้านบาท หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน 0.1 พันล้านบาท หุ้นกู้ 3.5 พันล้านบาท และเงินปันผลจ่ายอีกประมาณ 1.3 พันล้านบาท โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะวางแผนระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ระยะสั้นให้สอดคล้องกับกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ในขณะที่หนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนส่วนใหญ่นั้นบริษัทจะชำระคืนด้วยเงินสดจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
อย่างไรก็ตาม จากภาวะอุปสงค์ตราสารหนี้ภาคเอกชนที่ลดน้อยถอยลงเป็นอย่างมากในปัจจุบัน บริษัทจึงมีแผนจะใช้วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้จากสถาบันการเงินมาชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและหุ้นกู้
ทริสเรทติ้ง เชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมเอาไว้ได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมที่มีกับธนาคารและหุ้นกู้ บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า โดยบริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ เดือนธันวาคม 2562 อยู่ที่ระดับ 1.03 เท่า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
บริษัทจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่าประมาณ 3.0-3.5 หมื่นล้านบาทในปี 2563 ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ของบริษัทและภายใต้โครงการร่วมทุนรวมมูลค่าประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาทจะเลื่อนไปเปิดขายในปี 2564 และบริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 4-5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ 2.0-2.2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ในขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.2 พันล้านบาทในปี 2563 และประมาณ 1.4 พันล้านบาทต่อปีในปี 2564 และปี 2565 เนื่องจากโครงการร่วมทุนคาดว่าจะส่งมอบคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้ามูลค่าประมาณ 1.2 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และประมาณ 1.4-1.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2564 และปี 2565
งบประมาณในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทเองอยู่ที่ประมาณ 4-6 พันล้านบาทต่อปีและอีกประมาณ 3-4 พันล้านบาทต่อปีสำหรับโครงการภายใต้กิจการร่วมค้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันที่เข้มแข็งในกลุ่มสินค้าหลักและจะสามารถปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดและความต้องการของลูกค้าได้อย่างสมดุลอีกด้วย นอกจากนี้ แนวโน้มอันดับเครดิตดังกล่าวยังสะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งด้วยว่าบริษัทจะยังคงดำรงนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังต่อไปและจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับไม่เกิน 55% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าเอาไว้ได้ อีกทั้งยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 10%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่สูงเกินกว่า 55% เป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถเพิ่มอัตราการทำกำไรได้โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลงอยู่ที่ระดับ 40%-45% ในระยะเวลาหนึ่ง