ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ที่ระดับ "A" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำของบริษัทในตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนความหลากหลายของสินค้า ความสามารถในการแข่งขันด้านต้นทุน และยอดขายรอการส่งมอบจำนวนมากที่ช่วยสนับสนุนรายได้ของบริษัทในอนาคตได้ส่วนหนึ่ง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทที่อยู่ในระดับปานกลาง ตลอดจนความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งได้เพิ่มแรงกดดันให้แก่เศรษฐกิจภายในประเทศให้มีมากยิ่งขึ้นรวมทั้งยังบั่นทอนอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ยังคงเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแม้ผลการดำเนินงานคาดว่าจะอ่อนตัวลงชั่วคราว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเอาไว้ได้ในช่วง 3 ปีข้างหน้า รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทอยู่ที่ 4.4-4.7 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากการดำเนินงานรวมลดลง 11% จากปีก่อนโดยอยู่ที่ 4.02 หมื่นล้านบาทในปี 2562 รายได้จากทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 1.79 หมื่นล้านบาทในปี 2562 ลดลงจาก 2.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2559-2561 รายได้จากบ้านเดี่ยวลดลง 12% จากปีก่อน ในขณะที่รายได้จากคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทลดลงอย่างมากถึง 40% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วมาอยู่ที่ 7.2 พันล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2563
เนื่องจากภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยและผลกระทบจากฐานรายได้ที่สูงในช่วงไตรมาสแรกของปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม รายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทยังคงอยู่ในระดับสูงที่สุดในกลุ่มผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งประเมินว่ารายได้จากการดำเนินงานรวมของบริษัทจะลดลง 30%-35% ในปีนี้และจะปรับตัวดีขึ้นในปีถัด ๆ ไป ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานรวมน่าจะปรับตัวดีขึ้นอยู่ที่ระดับ 3.5-4.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ทริสเรทติ้งเชื่อว่ารายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจะยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของกลุ่มบริษัทต่อไปอีกในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่เป็นที่รู้จักอย่างดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทริสเรทติ้งมีความเห็นว่าการมีสินค้าที่หลากหลายทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นเป็นอย่างมากในการนำเสนอสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด โดยบริษัทมีทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกัน
ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์นั้นครอบคลุมระดับราคาต่ำถึงปานกลาง ซึ่งมีราคาขายอยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาทต่อยูนิต โดยแบรนด์ของทาวน์เฮ้าส์ที่เป็นที่รู้จักดีคือ "บ้านพฤกษา" และ "พฤกษาวิลล์" ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวนั้นครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่พัฒนาภายใต้แบรนด์ "ภัสสร" "เดอะแพลนท์" และ "พฤกษาวิลเลจ" ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาต่ำถึงสูงซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 270,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ณ เดือนเมษายน 2563 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาประมาณ 200 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 1.03 แสนล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โดยโครงการทาวน์เฮ้าส์คิดเป็น 46% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวคิดเป็น 28% และคอนโดมิเนียมคิดเป็น 26% บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 2.61 หมื่นล้านบาทซึ่งบริษัทมีแผนจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าคิดเป็นมูลค่าจำนวน 8.8 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2563 มูลค่า 7 พันล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 1 หมื่นล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 0.3 พันล้านบาทในปี 2566 โดยทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ดังกล่าวได้ตามแผน
ความท้าทายจากการบริหารสินค้าคงเหลือและต้นทุนให้มีประสิทธิภาพในช่วงที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว บริษัทมีสินค้าสร้างเสร็จคงเหลือมูลค่าประมาณ 2.2 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือนเมษายน 2563 ซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์มูลค่า 7 พันล้านบาท และบ้านเดี่ยวมูลค่า 5 พันล้านบาท ทั้งนี้ จากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่คาดว่าจะชะลอตัวในปี 2563 ทำให้บริษัทอาจต้องใช้เวลาที่นานขึ้นในการขายสินค้าสร้างเสร็จเหล่านี้ให้หมด ดังนั้น บริษัทจึงวางแผนจะลดการเปิดโครงการใหม่และเน้นการขายสินค้าที่สร้างแล้วเสร็จ นอกจากนี้ ในปีนี้บริษัทยังจะให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือโดยการควบคุมการก่อสร้างงานในแต่ละขั้นตอน การลดงบประมาณซื้อที่ดิน รวมถึงการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจได้รับแรงกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงเนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายหันมาเน้นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้เติบโตมากนัก ความได้เปรียบในการแข่งขันด้านต้นทุนซึ่งมาจากความสามารถในการผลิตสินค้าได้เร็วนั้นอาจไม่ได้เอื้อประโยชน์ให้แก่บริษัทมากนักในช่วงที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัว นอกจากนี้ แม้อัตราการผลิตของโรงงานคอนกรีตสำเร็จรูปของบริษัทจะลดลง แต่บริษัทก็ยังคงมีค่าใช้จ่ายคงที่ของโรงงานอยู่ จึงทำให้คาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทอาจลดต่ำลงเหลือ 15% จาก 19%-22% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2559 จนถึง 3 เดือนแรกของปี 2563 ในขณะเดียวกัน อัตรากำไรสุทธิก็อาจลดลงเหลือประมาณ 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมจาก 13%-14% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาอีกด้วย
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อต่างชาติโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีนชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562
เศรษฐกิจที่ถดถอยลงยิ่งขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้จะยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 นอกจากนี้ มาตรการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือนอีกด้วย ทั้งนี้ ณ เดือนเมษายน 2563 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ในกลุ่มลูกค้าต่างชาติมูลค่า 8.1 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 31% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมด โดยประมาณ 2.2 พันล้านบาทของยอดขายรอการรับรู้รายได้ดังกล่าวมีแผนจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าภายในปีนี้
ดังนั้น หากมีการเลื่อนการส่งมอบก็อาจทำให้รายได้และกำไรของบริษัทต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ได้ นอกจากนี้ การแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของไวรัสก็อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทมากกว่าที่คาดการณ์ไว้และอาจส่งผลกระทบต่ออันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทได้อีกด้วย
อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับปานกลาง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะดำเนินนโยบายที่ระมัดระวังในการเปิดและพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงที่ตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยคาดว่าบริษัทจะลดการเปิดโครงการใหม่ลงในปีนี้เหลือประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 พันล้านบาท ในช่วงปี 2564-2565 คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1-2 หมื่นล้านบาทต่อปี งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 1 พันล้านบาทในปี 2563 และ 3-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
ทั้งนี้ ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่องและโครงสร้างเงินทุนเพื่อให้สามารถรักษาอันดับเครดิตไว้ที่ระดับปัจจุบันได้ โดยคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1 เท่าเอาไว้ได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 43% และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนอยู่ที่ระดับ 0.89 เท่า
สภาพคล่องที่เพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทจะยังคงมีเพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2563 แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 5.9 พันล้านบาท วงเงินกู้จากธนาคารที่ไม่สามารถยกเลิกได้จำนวน 6.4 พันล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นที่สามารถยกเลิกได้จำนวน 5.3 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 3 พันล้านบาท บริษัทยังมีที่ดินที่ปลอดภาระค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีที่จำนวน 6.6 พันล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ใหม่ได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 2.13 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารจำนวน 1.22 หมื่นล้านบาทและหุ้นกู้อีกจำนวน 9.1 พันล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีเงินกู้ระยะสั้นจากบริษัทแม่คือ บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) อีกจำนวน 1.61 หมื่นล้านบาทอีกด้วย หลังจากการปรับโครงสร้างกิจการของกลุ่มบริษัทแล้ว PSH จะเป็นผู้บริหารการลงทุนและการเงินของทั้งกลุ่มบริษัท ดังนั้น หลังจากนี้จะมีการเสนอขายหุ้นกู้ทั้งหมดในนามของบริษัทโฮลดิ้งหรือบริษัทแม่ และบริษัทโฮลดิ้งจะจัดสรรเงินทุนให้แก่บริษัทลูกต่าง ๆ ในกลุ่ม ทั้งนี้ หุ้นกู้ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตทที่จะครบกำหนดนั้นจะทดแทนด้วยหุ้นกู้ที่ออกใหม่โดยบริษัทโฮลดิ้ง ในขณะที่เงินกู้ระยะสั้นจะใช้วิธีต่ออายุออกไปหรือจ่ายชำระคืน
บริษัทจำเป็นจะต้องรักษาอัตราส่วนทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้โดยบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน ไม่ให้เกินกว่า 2 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.89 เท่า ในการนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 มีดังนี้
-บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2563 และคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1-2 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
-รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ที่ 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และน่าจะปรับตัวดีขึ้นเป็น 3.5-4.5 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
-งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 1 พันล้านบาทในปี 2563 และ 3-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานตามที่คาดการณ์เอาไว้ได้ อีกทั้งจะสามารถส่งมอบยอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากได้ตามแผน แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศจะชะลอตัวประกอบกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ทริสเรทติ้งก็ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินให้อยู่ที่ระดับประมาณ 10% เอาไว้ได้ในปีนี้ อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าจะดีขึ้นเป็น 15%-20% ในช่วงปี 2564-2565 นอกจากนี้ บริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 50% เอาไว้ได้อย่างต่อเนื่องอีกด้วย
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง แนวโน้มอันดับเครดิตในอนาคตของบริษัทไม่เพียงแต่จะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของบริษัทเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอีกด้วย หากการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งประสบผลสำเร็จก็จะส่งผลดีต่อกลุ่มบริษัท ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตของบริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบหากผลการดำเนินงานของบริษัทต่างไปจากที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและ/หรือการลงทุนในธุรกิจใหม่ของบริษัทโฮลดิ้งฉุดให้สถานะทางการเงินของกลุ่มบริษัทอ่อนแอลง