นายกุศล สังขนันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แมกซ์ เมทัล คอร์ปอเรชั่น (MAX) ให้สัมภาษณ์กับ"อินโฟเควสท์"ว่า บริษัทเตรียมแผนรุกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง หลังจากเปิดดีลเข้าซื้อหุ้น 2 บริษัท คือ บริษัท เดอะมาสเตอร์ เรียลเอสเตท จำกัด (MASTER) และบริษัท อริยา เอสเตท จำกัด (ARIYA) มูลค่า 1.04 พันล้านบาท ซึ่งจะเสนอให้ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นอนุมัติในวันที่ 19 มิ.ย.นี้ โดยวางเป้าหมายผลักดันสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นมาเป็นรายได้หลักถึง 90% ภายใน 5 ปี ทดแทนธุรกิจปาล์มที่มีความผันผวนสูง
"เรามองว่าในช่วง 5 ปีนี้สัดส่วนรายได้ที่มาจากกลุ่มธุรกิจอสังหาฯอาจจะเป็นธุรกิจหลักของบริษัทแทนที่ธุรกิจเทรดดิ้งปาล์มในปัจจุบัน เพราะหากเราพัฒนาได้ตามแผนก็จะทำให้รายได้ที่เข้ามาจาก Airport Hotel และ Wisdom Hotel รวมไปถึงสนามกอล์ฟในประจวบฯจะเข้ามามากกว่าธุรกิจเทรดดิ้งปาล์ม ทำให้สัดส่วนรายได้ที่มาจากธุรกิจอสังหาฯอาจจะเพิ่มขึ้นไปที่ระดับ 90% แทนธุรกิจปาล์ม ส่วนหลังจากที่เราลงทุนอสังหาฯที่เป็นโรงแรมแล้ว ในอนาคตหากมีการเคลื่อนย้ายคนและแรงงานเข้ามาในจ.ระยองมากขึ้น เราก็อาจจะมีแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในที่ดินเปล่าที่เหลืออยู่ของ MASTER ที่เราได้มา"นายกุศล กล่าว
นายกุศล ยืนยันว่า บริษัทมั่นใจศักยภาพในระยะยาวจากดีลเข้าซื้อหุ้น MASTER และ ARIYA แม้ว่าที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ (IFA) จะเห็นว่าไม่เหมาะสม และผู้ถือหุ้นไม่ควรอนุมัติ โดยระบุว่ามีข้อด้อยและความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง MAX ต้องนำที่ดินของ MASTER ไปพัฒนาต่อเพื่อให้เกิดความคุ้มค่ากับเงินลงทุนที่จ่ายไปสูงถึง 838 ล้านบาท และการจัดการเรื่องความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในการบริหารจัดการโครงการ Wisdom Hotel ซึ่งเป็นทรัพย์สินหลักของ ARIYA ยังมีความเป็นไปได้ค่อนข้างยาก
นายกุศล ระบุว่า บริษัทมองเห็นศักยภาพการขยายตัวของระเบียงเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ทั้งจากโครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทำให้โอกาสการเติบโตของพื้นที่ EEC โดยเฉพาะ จ.ระยอง ชัดเจนในอนาคต จึงเห็นโอกาสทางธุรกิจในการเข้าลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มจาก จ.ระยอง
ขณะที่สินทรัพย์ของ MASTER ซึ่งเป็นที่ดินเปล่า 20 ไร่ริมถนนสุขุมวิทใกล้สนามบินอู่ตะเภา มีกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของตนเองสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที ยืนยันว่าไม่ติดกฎหมายเขตหวงห้ามพื้นที่จ.ระยอง เพราะได้มีมติยกเลิกไปตั้งแต่ปี 54 แล้ว แต่ไม่ได้มีการประกาศให้ทราบทั่วกัน ทำให้ยังมีความเข้าใจผิดเกิดขึ้น ซึ่งปัจจุบันภาครัฐกำลังเร่งดำเนินการในส่วนนี้อยู่ ดังนั้น จึงไม่มีความเสี่ยงถูกเวนคืน และที่ดินดังกล่าวยังปลอดภาระหนี้สิน
บริษัทวางแผนพัฒนาที่ดิน 20 ไร่นี้ เฟสแรกจะพัฒนาเป็น Airport Hotel คาดว่าจะใช้เวลาพัฒนา 2-3 ปี ส่วนการพัฒนาเฟสต่อ ๆ ไปนั้น บริษัทจะศึกษาการเคลื่อนย้ายแรงงาน และคนที่จะเข้ามาหลังจากโครงการต่าง ๆ ของ EEC พัฒนาให้เห็นเป็นรูปธรรมมากขึ้น เพื่อวางแผนการพัฒนาโครงการให้เหมาะสม
ส่วนการซื้อหุ้น ARIYA นั้นจะทำให้บริษัทมีสินทรัพย์ที่เป็นโครงการ Wisdom Hotel ซึ่งสามารถรับรู้รายได้ได้ทันที และการเข้าซื้อยังมีเงื่อนไขกับผู้ขายว่าจะต้องบริหารโรงแรมให้มีอัตราการเข้าพักในระดับ 80% และต้องหาเชนโรงแรมเข้ามาบริหารภายใน 3 ปี เพื่อยกระดับให้เป็นโรงแรม 5 ดาว หากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขบริษัทจะยึดหลักประกันมูลค่า 40 ล้านบาท รวมถึงในส่วนของการใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางได้ปิดความเสี่ยงโดยการต่อสัญญาเพิ่มไปแล้วอีก 12 ปี ทำให้มั่นใจได้ว่าโรงแรมและผู้เข้าพักยังสามารถใช้บริการพื้นที่ส่วนกลางได้ต่อ
สำหรับการแบ่งผลประโยชน์การใช้อาคารโรงแรมที่มี 4 อาคารในโครงการ Wisdom Hotel เนื่องจากมีการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารส่วนใหญ่ ทำให้ต้องส่งลูกค้าไปเข้าพักเฉพาะอาคาร D ที่เปิดให้บริการปกติ แต่หากก่อสร้างอาคาร A รวมทั้งปรับปรุง B และ C เสร็จสิ้นจะสามารถบริหารจัดการห้องพักทั้ง 4 อาคารได้ดีขึ้น และรองรับลูกค้าได้เพิ่มขึ้น ซึ่งกรณีดังกล่าวเป็นกรณีที่ IFA มีข้อสงสัยในการส่งลูกค้าไปพักเฉพาะอาคาร D เท่านั้น
นายกุศล กล่าวว่า มูลค่าการซื้อหุ้นของ MASTER และ ARIYA ที่ 1.04 พันล้านบาท แม้ว่าจะสูงกว่ามูลค่ายุติธรรมตามที่ IFA ประเมินไว้ที่ 812.61–942.61 ล้านบาท แต่บริษัทมองว่าสูงกว่าเพียงเล็กน้อย และในอนาคตการพัฒนาพื้นที่ EEC ที่จ.ระยองจะได้ประโยชน์อย่างมาก จะส่งผลให้มูลค่าที่ดินที่ได้มาสูงกว่าที่บริษัทซื้อมา และบริษัทยังสามารถรับรู้รายจากโครงการ Wisdom Hotel เข้ามาในทันที
"เราเห็นถึงศักยพภาพของ EEC ที่จะเข้ามาเร่งการเติบโตของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในจังหวัดระยองที่ได้ประโยชน์จาก EEC มาก และการพัฒนาเริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้นหลังจากมีการเซ็นสัญญาโครงการสนามบินอู่ตะเภา และโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน เรามองว่าจังหวัดระยองจะเติบโตมาก และการลงทุนในครั้งนี้เราประเมินแล้วว่ามีความคุ้มค่ามากกว่าความเสี่ยง ซึ่งเราก็มีการปิดความเสี่ยงไว้แล้ว และสินทรัพย์ที่เข้ามาทั้งที่ดินเปล่าของ MASTER และ Wisdom Hotel ของ ARIYA เป็นสินทรัพย์ที่คลีน ไม่มีหนี้สินหรืออุปสรรคใดๆที่สร้างภาระเพิ่มให้กับบริษัท และเห็นถึงโอกาสที่จะนำไปพัฒนาต่อยอด และสร้างรายได้และการเติบโตให้กับธุรกิจในอนาคต ซึ่งเราก็อยากให้ผู้ถือหุ้นมั่นใจว่าเราคิดไม่ผิดแน่นอน"นายกุศล กล่าว
ด้านแหล่งเงินทุนในการซื้อหุ้น MASTER และ ARIYA จะมาจากการเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิม (RO) ที่จะได้เงินเข้ามากว่า 400 ล้านบาท และการขายเงินทุนบางส่วนกว่า 500 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอรองรับการซื้อหุ้นทั้ง 2 บริษัท โดยหากผู้ถือหุ้น MAX อนุมัติทำดีลในครั้งนี้ ก็คาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในไตรมาส 3/63 จากนั้นบริษัทจะเดินหน้าวางแผนพัฒนาโครงการ Airport Hotel ทันที ซึ่งจะใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงิน และบริษัทได้เตรียมทีมงานที่เป็นผู้บริหารของ MAX ที่มีความเชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์และมีประสบการณ์ด้านธุรกิจโรงแรมมาร่วมกันศึกษาและวางแผนพัฒนาโครงการต่อไป
อย่างไรก็ตาม นายกุศล กล่าวว่า บริษัทยังไม่ทิ้งธุรกิจเดิมทั้งธุรกิจเทรดดิ้งปาล์มและน้ำมันปาล์ม รวมถึงธุรกิจสนามกอล์ฟ เดอะ มาเจสติก ครีก คันทรี่คลับ จ.ประจวบคีรีขันธ์ โดยธุรกิจปาล์ม ปัจจุบันเป็นธุรกิจหลักที่สร้างรายได้ให้กับบริษัทในสัดส่วนกว่า 90% ของรายได้รวม แต่สถานการณ์ราคาปาล์มในช่วงที่ผ่านมามีความผันผวนค่อนข้างมาก รวมถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการล็อกดาวน์ ทำให้ปริมาณการใช้รถยนต์ลดลง และราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ลดลง เป็นปัจจัยกดดันต่อราคาปาล์มมากขึ้น
นอกจากนี้ จากการชะลอตัวของธุรกิจสนามกอล์ฟ ที่ยังได้ผลกระทบซ้ำเติมจากโควิด-19 เข้ามากดดัน จะเห็นจากผลการดำเนินงานในปีนี้ที่คาดว่าจะได้รับแรงกดดันจากผลกระทบของโควิด-19 เข้ามามาก ทำให้บริษัทเล็งเห็นถึงโอกาสในการปรับโครงสร้างธุรกิจใหม่ เพื่อลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของราคาปาล์มที่ผันผวน ซึ่งกระทบต่อภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัท ทำให้ต้องมีการกระจายไปสู่ธุรกิจใหม่ที่มีจะเข้ามาผลักดันการเติบโต
นายกุศล กล่าวว่า บริษัทมองเห็นสิ่งแรกที่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวที่จะเป็นธุรกิจแรกที่เข้ามาเสริม และเป็นจังหวะเวลาที่ดีที่บริษัทได้ดีลของ MASTER และ ARIYA ในพื้นที่จ.ระยอง ที่มีศักยภาพจากการพัฒนา EEC ของภาครัฐ ทำให้บริษัทเล็งเห็นถึงผลบวกที่จะตามมาต่อการปรับโครงสร้างของธุรกิจ