ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) ที่ระดับ "BB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ค่อนข้างมีความผันผวน รวมถึงการกระจุกตัวของสินค้าคอนโดมิเนียมในราคาระดับสูง และภาระหนี้ที่สูง อีกทั้งบริษัทยังใช้สินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงิน ดังนั้น เจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทอาจจะมีสถานะที่ด้อยกว่าเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน
การประเมินอันดับเครดิตยังพิจารณารวมไปถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่รู้จักในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงและยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างมากซึ่งจะช่วยรักษาระดับรายได้ของบริษัทในช่วงปี 2563-2564 รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัว และความกังวลเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งจะยิ่งเพิ่มความกดดันให้แก่อุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในกลุ่มลูกค้ารายได้สูง
บริษัทมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยราคาสูง โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทพัฒนาภายใต้แบรนด์ "Muniq" "M Series" "Maru" "Metris" และ "Maestro" แบรนด์ดังกล่าวเป็นที่รู้จักเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ระดับราคาอยู่ในช่วง 120,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมราคาสูงมาจากการมีสินค้าคุณภาพสูงด้วยขนาดห้องที่เหมาะสมกับรูปแบบการใช้งานและที่ตั้งโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี โดยโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบัน ส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ๆ เช่น พัทยาและหัวหิน เป็นต้น ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้กระจายธุรกิจไปสู่การทำโครงการที่มีขนาดเล็กลงด้วยการพัฒนาคอนโดมิเนียม 8 ชั้นและพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อลดเวลาการก่อสร้างให้สั้นลงแต่ยังคงเน้นลูกค้าเป้าหมายที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้สูงเช่นเดิม
สินค้ากระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมแนวสูง แต่ค่อย ๆ เพิ่มสินค้าคอนโดมิเนียมแนวต่ำและบ้านจัดสรร
ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 27 โครงการ (รวมโครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้า) ซึ่งมียูนิตพร้อมขายมูลค่า 1.09 หมื่นล้านบาท โดยที่ประมาณ 72% ของมูลค่ายูนิตพร้อมขายเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง โครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงมีมูลค่าโครงการที่ค่อนข้างสูงและต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการนาน รายได้ของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่พร้อมโอนในแต่ละปี
ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเกิดขึ้นในจำนวนที่แน่นอน ดังนั้น ผลการดำเนินงานของบริษัทจึงมีความผันผวน อัตราส่วนกำไร (อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้) ของบริษัทเพิ่มขึ้นจาก 13% ในปี 2560 เป็น 38% ในปี 2561 และลดลงเหลือ 18% ในปี 2562
บริษัทพยายามบรรเทาความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินค้าด้วยการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแนวต่ำภายใต้แบรนด์ Maestro รวมทั้งบริษัทได้พัฒนาโครงการประเภททาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ Malton และ Mavista อีกด้วย โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70-100 ล้านบาทต่อหลัง ในการนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 3-4 พันล้านบาทในช่วง 2 ปีนี้ ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรจะใช้เวลาพัฒนาโครงการและส่งมอบสินค้าได้เร็วกว่าโครงการคอนโดมิเนียม ความสำเร็จในการเพิ่มประเภทสินค้าและช่วยให้รายได้ของบริษัทมีความสม่ำเสมอ จะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตของบริษัท อีกทั้งบริษัทยังมีการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและพื้นที่สำนักงานให้เช่า แต่มีสัดส่วนไม่มากเมื่อเทียบกับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย
ยอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างสูงช่วยรักษาระดับรายได้ในช่วง 2 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งมองว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะมีความผันผวนลดลงในช่วง 2 ปีข้างหน้า จากการที่บริษัทมียอดขายรอรับรู้เป็นรายได้ที่ค่อนข้างสูงซึ่งจะช่วยให้บริษัทมีรายได้และกำไรที่ต่อเนื่อง โดย ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทเองมูลค่า 5.3 พันล้านบาทและภายใต้กิจการร่วมค้ามูลค่า 4.7 พันล้านบาท ซึ่งมูลค่ายอดขายของบริษัทเองคาดว่าจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 3 พันล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2563 และอีก 2.3 พันล้านบาทจะรับรู้ในปี 2564 ในขณะที่ยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้จากกิจการร่วมค้าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ 1.6 พันล้านบาทภายในปีนี้ และส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ในปี 2565
จากมูลค่ายอดขายรอรับรู้เป็นรายได้และมูลค่าสินค้าพร้อมขายจำนวนมากของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะทรงตัวอยู่ที่เป็นประมาณ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2563-2565 ในขณะที่รายได้จากธุรกิจโรงแรมและสำนักงานให้เช่าคาดว่าจะอยู่ที่ 0.3-0.5 พันล้านบาทต่อปี อัตราส่วนกำไรน่าจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 17%-19% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในระยะถัดไป หากบริษัทเปิดขายโครงการใหม่อย่างสม่ำเสมอและเพิ่มสัดส่วนในสินค้าบ้านจัดสรรก็จะช่วยบรรเทาความผันผวนของกำไรและกระแสเงินสดของบริษัทได้เหมือนที่บริษัทเคยเผชิญมาแล้วในอดีต
ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง
บริษัทมีภาระหนี้อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เงินกู้รวม (รวมเงินกู้จากกิจการร่วมค้าตามสัดส่วน 51%) ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 1.0-1.3 หมื่นล้านบาทในช่วงปี 2559-2562 ณ เดือนมีนาคม 2563 เงินกู้รวมของบริษัทอยู่ที่ 1.12 หมื่นล้านบาท บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับ 65%-76% ในช่วงปี 2559 ถึงไตรมาสที่ 1 ของปี 2563 ซึ่งทำให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายถึง 0.4 พันล้านบาทต่อปี ดังนั้น อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทจึงอยู่ที่ระดับต่ำเพียง 1.5 เท่าในปี 2562 และอยู่ที่ 3 เท่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทยังคงอยู่ที่เพียง 2.8% ในปี 2562 และ 4% (ปรับเป็นอัตราส่วนเต็มปีด้วยข้อมูล 12 เดือนย้อนหลัง) ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2563
ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทยังคงจะอยู่ในระดับสูงต่อไป และคาดว่าจะลดลงได้เพียงชั่วคราวเมื่อมีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมจากยอดขายรอส่งมอบ อย่างไรก็ตาม จากแผนการซื้อที่ดินและแผนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร จะส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะยังอยู่ในระดับ 63%-67% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ประมาณ 1.8-2.0 เท่า อย่างไรก็ตาม บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้ไม่เกิน 3.5 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาการกู้ยืมเงิน โดย ณ เดือนมีนาคม 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทอยู่ที่ 1.93 เท่า ซึ่งบริษัทจะต้องสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ยืมเอาไว้ได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้าด้วย
ความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19
แม้ว่าธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากแต่ก็มีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไป การชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศประกอบกับภาวะหนี้ภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงทั่วประเทศส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคภายในประเทศ ในขณะเดียวกัน ผลกระทบในด้านลบจากสงครามการค้าโลกและการแข็งค่าของเงินบาทก็ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อต่างชาติชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ซื้อชาวจีน
เศรษฐกิจที่ถดถอยลงมากขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปีนี้จะยิ่งส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์อยู่เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยจากทั้งผู้ซื้อภายในประเทศและต่างประเทศต้องหยุดชะงักลงในปี 2563 นอกจากนี้ มาตรการจำกัดการเดินทางในหลาย ๆ ประเทศก็ทำให้บริษัทต้องเลื่อนการส่งมอบที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติออกไปอีก 2-3 เดือนอีกด้วย อีกทั้ง บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าต่างชาติที่จะส่งมอบในปีนี้ประมาณ 0.9-1.0 พันล้านบาทหรือคิดเป็น 30%-33% ของยอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งหมดที่จะส่งมอบในปีนี้ ดังนั้น บริษัทจะต้องบริหารจัดการการส่งมอบคอนโดมิเนียมอย่างรอบคอบ ซึ่งหากการส่งมอบมีความล่าช้าก็จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทในปีนี้อย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องยังคงตึงตัว
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ค่อนข้างตึงตัวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดในอีก 12 เดือนข้างหน้า จำนวน 3.8 พันล้านบาท ประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 0.3 พันล้านบาท หุ้นกู้จำนวน 1.3 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมโครงการระยะยาวอีกจำนวน 2.2 พันล้านบาท แหล่งสภาพคล่องของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 1 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกประมาณ 0.4 พันล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ประมาณ 0.3-0.4 พันล้านบาท
บริษัทใช้วิธีกู้ยืมเงินจากธนาคารและออกหุ้นกู้เป็นส่วนใหญ่เพื่อใช้ซื้อที่ดินและใช้เป็นค่าก่อสร้างโครงการ ซึ่งโดยปกติแล้วบริษัทจะชำระคืนหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ทั้งนี้ จากภาวะตึงตัวในตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชน บริษัทอาจต้องกลับไปใช้วงเงินกู้ยืมจากธนาคาร โดยเงินกู้ยืมโครงการระยะยาวจะชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวัง
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
บริษัทจะเปิดขายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2563 และปี 2564 รวมมูลค่าประมาณ 1.0-1.2 หมื่นล้านบาท และในอนาคตยังคาดว่าบริษัทจะเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 5 พันล้านบาทต่อปีด้วย
รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 4.5-6.0 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่บริษัทคาดว่าจะสามารถรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าที่ประมาณ 130-160 ล้านบาทต่อปี
งบประมาณในการซื้อที่ดินของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 1.5-2.0 พันล้านบาทต่อปี
งบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอยู่ที่ 250 ล้านบาทในปี 2563 และ 100 ล้านบาทในปี 2564 และปี 2565
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะส่งมอบโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผน อีกทั้งการที่บริษัทมียอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้เป็นรายได้ในช่วงปี 2563-2564 ก็จะช่วยให้สถานะการเงินของบริษัทดีขึ้นในช่วง 2 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมีแผนลงทุนจำนวนมากทั้งในโครงการที่อยู่อาศัยโครงการใหม่ โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูง อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน (รวมภาระหนี้ตามสัดส่วน 51% จากกิจการร่วมค้า) ของบริษัทคาดว่าจะอยู่ในช่วง 63%-67%และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้คาดว่าจะอยู่ในช่วง 17%-20%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถส่งมอบคอนโดมิเนียมได้ตามแผนและสามารถปรับลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ลงมาอยู่ในช่วง 60%-65% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับปัจจุบันอย่างมาก นอกจากนี้ ในกรณีที่อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ของบริษัทลดลงต่ำกว่า 17% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนยังคงอยู่ที่ระดับเกินกว่า 70% เป็นเวลานานก็อาจเป็นปัจจัยในการปรับลดอันดับเครดิตด้วยเช่นกัน