ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ระดับ "A-" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงความหลากหลายของสินค้าและสถานะที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรร ความสามารถในการทำกำไรในระดับที่น่าพอใจแม้ว่ารายได้ลดลง ความยืดหยุ่นทางการเงินจากการลงทุนในบริษัทร่วม รวมถึงระดับภาระหนี้ของบริษัทที่ลดลงในช่วงที่ธุรกิจมีแนวโน้มชะลอตัว อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 ซึ่งเพิ่มแรงกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศมากยิ่งขึ้นรวมทั้งยังบั่นทอนอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
ความหลากหลายของสินค้าและสถานะที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรร: ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่ค่อนข้างหลากหลายครอบคลุมทั้งประเภทและระดับราคา โดยบริษัทมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกันเพื่อนำเสนอแก่ลูกค้า ระดับราคาครอบคลุมตั้งแต่ 3 ล้านบาทจนถึง 50 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีสถานะทางการตลาดที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรรเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม แบรนด์ของบริษัทเป็นที่ยอมรับในด้านคุณภาพ เช่น ลัดดารมย์ พฤกษ์ภิรมย์ วรารมย์ และ คาซ่า
บริษัทมีฐานรายได้อยู่ในช่วง 1.5-2.0 หมื่นล้านบาทต่อปียกเว้นในปี 2562 ที่รายได้ลดลงไปอยู่ที่ 1.07 หมื่นล้านบาท ในปี 2562 บริษัทมีรายได้สูงเป็นลำดับที่ 12 ของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากเดิมที่ในปี 2561 อยู่ในลำดับที่ 8 ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีโครงการทั้งสิ้น 83 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 69 โครงการและคอนโดมิเนียม 14 โครงการ บริษัทมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 4.75 หมื่นล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 70% และส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
ความสามารถในการทำกำไรอยู่ในระดับน่าพอใจแม้ว่ารายได้ลดลง: ทริสเรทติ้งคาดหมายว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจไว้ได้ในอีก 3 ปีข้างหน้าจากการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทดีขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาแม้ว่ารายได้ของบริษัทจะลดลงอย่างต่อเนื่อง รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทในปี 2562 ลดลงจากปีก่อนมากถึง 36% มาอยู่ที่ 9.29 พันล้านบาทซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายน 2562
อย่างไรก็ตาม ต้นทุนที่ลดลงจากการปรับปรุงกระบวนการก่อสร้างของบริษัทช่วยให้อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเพิ่มขึ้นที่ระดับมากกว่า 33% ตั้งแต่ปี 2561 จาก 29%-31% ในช่วงปี 2558-2560 อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันจาก 21%-23% ในช่วงปี 2558-2560 เป็น 35.5% ในปี 2562 เนื่องจากบริษัทได้รับส่วนแบ่งกำไรจำนวนมากจากการลงทุนในบริษัทร่วม
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรจะลดลงแต่ยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจเนื่องจากบริษัทได้ลดราคาบางโครงการโดยเฉพาะโครงการคอโดมิเนียมเพื่อกระตุ้นยอดขาย โดยคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ 30%-31% ในช่วงปี 2563-2565
นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่า ความกังวลเรื่องการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะทำให้รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทยังคงถูกกดดันในปีนี้และคาดว่าจะดีขึ้นในปีต่อ ๆ ไป ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2563 จะลดลงอีกมาอยู่ที่ระดับ 8-9 พันล้านบาท และกลับไปอยู่ที่ระดับ 1.0-1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2564-2565
มีความกังวลเกี่ยวกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19: ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในประเทศโดยรวมเป็นอย่างมากในขณะเดียวกันก็ยังมีความผันผวนมากกว่าภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปอีกด้วย การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่กินเวลายาวนานอาจส่งผลให้เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงและกดดันความต้องการที่อยู่อาศัย อีกทั้งหนี้เสียอาจพุ่งสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านที่ลดลงเมื่อรวมกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลลบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ
อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็คาดหวังว่ามาตรการช่วยเหลือต่าง ๆ ที่รัฐบาลออกมานั้นจะส่งผลในเชิงบวกในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเมื่อเร็ว ๆ นี้ ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยอนุญาตให้ผู้กู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% จากสินเชื่อที่กู้ รวมเป็น 110% จากมูลค่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ยังมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทโดยจะมีผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2563 อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม ด้วยสภาวการณ์ในปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้เปลี่ยนมามุ่งเน้นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นที่ต้องการค่อนข้างสูง ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดกลุ่มนี้มีความรุนแรงมากขึ้น บริษัทจำเป็นต้องปรับสินค้าและกลยุทธ์ทางการตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ยังคงแข่งขันได้ในตลาด
ภาระหนี้ลดลงในช่วงแนวโน้มธุรกิจชะลอตัว: ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะคงภาระหนี้อยู่ในระดับปัจจุบันไปอีก 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน ณ เดือนมีนาคม 2563 อยู่ที่ 42% ลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 50% ในปี 2559 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในระยะสั้นถึงระยะกลางเนื่องจากบริษัทมีแผนเปิดเฉพาะโครงการแนวราบซึ่งต้องการเงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบมูลค่า 6.48 พันล้านบาทในปี 2563 และ 8 พันล้านถึง 1 หมื่นล้านต่อปี ในปี 2564-2565 ส่งผลให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 50%
ในอีก 3 ปีข้างหน้า อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะขึ้นไปอยู่ที่ระดับมากกว่า 7 เท่าในปี 2563 จากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงในช่วงที่ไวรัสแพร่ระบาด และคาดว่าจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 5-6 เท่าได้ในปี 2564-2565 เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ผลกำไรที่ลดลงต่อเนื่องซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคงอยู่ที่ระดับ 6 เท่าเป็นเวลานานจะส่งผลลบต่ออันดับเครดิตของบริษัท
ความยืดหยุ่นทางการเงินจากการลงทุนในบริษัทร่วม: ทริสเรทติ้งประเมินว่าสภาพคล่องของบริษัทได้รับแรงหนุนจากมูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยบริษัทถือหุ้นในบริษัท 2 แห่งและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่งซึ่งได้แก่ บมจ.โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บมจ. แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป (13.7%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%) โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง บริษัทรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนประมาณ 1.60-1.93 พันล้านบาทต่อปี และได้รับเงินปันผลประมาณ 1.06-1.45 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้ประมาณ 1.10-1.35 พันล้านบาทต่อปี ในอีก 3 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของเงินลงทุนมีมูลค่าสูง ณ เดือนมีนาคม 2563 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 3.44 หมื่นล้านบาท การลงทุนในบริษัทร่วมเหล่านี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินและหากขายเงินลงทุนเหล่านี้ก็จะสามารถช่วยลดภาระหนี้ได้อย่างมีนัยสำคัญ
สภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้: บริษัทยังคงมีสภาพคล่องอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 1.32 หมื่นล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.1 หมื่นล้านบาท และวงเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 2.2 พันล้านบาท บริษัทได้นำเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินมาชำระหุ้นกู้จำนวน 4 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนพฤษภาคม 2563 สำหรับหนี้หุ้นกู้ที่เหลือที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 4 พันล้านบาทในเดือนพฤศจิกายน 2563 และจำนวน 3 พันล้านบาทในเดือนมีนาคม 2564 นั้น บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และ/หรือเงินกู้ระยะยาว ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้ระยะสั้นด้วยเงินสดจากการดำเนินงานและ/หรือตั๋วแลกเงิน
ณ เดือนพฤษภาคม 2563 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 2.14 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 5.59 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยวงเงินกู้ยืมระยะยาว 3.5 พันล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะสั้น 2.45 พันล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.86 พันล้านบาทในช่วง 12 เดือนข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัทมีสินทรัพย์ที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.81 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่งหากจำเป็น นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนเตรียมจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ในแต่ละปีอีกทางหนึ่งด้วย อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ 10%-16% ในขณะที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ระดับมากกว่า 4.5 เท่าในช่วง 3 ปีข้างหน้า
บริษัทต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินโดยต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนที่ระดับไม่เกิน 2 เท่า ณ เดือนมีนาคม 2563 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 0.7 เท่า ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
-รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 8 พันล้านบาทถึง1.1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2563-2565
-อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 31%-32% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ 30%-31% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
-มีงบประมาณในการซื้อที่ดิน 1.5 พันล้านบาทในปี 2563 และ 2.0-2.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย ในช่วงปี 2563-2565 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 8 พันล้านบาทถึง 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปี และคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2563 และลดลงมาอยู่ในระดับต่ำว่า 6 เท่าในปี 2564-2565 รวมทั้งจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ในระดับไม่ต่ำกว่า 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากระดับที่คาดไว้ ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสูงกว่า 6 เท่าเป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับเพิ่มผลการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะเดียวกันสถานะทางการเงินของบริษัทไม่อ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน