ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (LH) และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของบริษัทที่ระดับ "A+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนความเป็นผู้นำของบริษัทในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ตลอดจนแบรนด์ที่แข็งแกร่งในสินค้าที่หลากหลาย รายได้ที่สม่ำเสมอจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า และภาระหนี้เงินกู้ที่อยู่ในระดับปานกลาง
นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงความยืดหยุ่นทางการเงินจากการที่บริษัทมีหลักทรัพย์สภาพคล่องอยู่ในระดับสูง และความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด-19) ซึ่งส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกและสร้างความกดดันต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางให้มีมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
มีสถานะเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
บริษัทมีสถานะที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเป็นบริษัทชั้นนำ 1 ใน 3 รายแรกในแง่ของรายได้ บริษัทยังมีการลงทุนในธุรกิจโรงแรม อพาร์ทเม้นท์ และธุรกิจค้าปลีกอีกด้วย อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายยังคงมีสัดส่วนที่ประมาณ 80%-90% ของรายได้ทั้งหมด อีกทั้ง บริษัทยังมีพอร์ตการลงทุนจำนวนมากในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
บริษัทมีฐานรายได้อยู่ในช่วง 3-3.5 หมื่นล้านบาทตั้งแต่ปี 2559 อีกทั้งยังมีอัตรากำไรที่ดีเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกัน บริษัทมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 1.3-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยที่มากกว่า 40% ของกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายมาจากส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนของบริษัทและกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าเข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust -- REIT) หรือขายให้บุคคลภายนอก บริษัทมีอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (อัตราส่วนกำไร) อยู่ที่ระดับ 37%-44% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาในขณะที่อัตราส่วนกำไรเฉลี่ยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ นั้นอยู่ระหว่าง 20%-25%
จากผลกระทบของการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทริสเรทติ้งจึงประมาณการรายได้ของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 2.8 หมื่นล้านบาทในปี 2563 และปรับเพิ่มขึ้นเป็น 3.2-3.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2565 ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอาจลดทอนลงจากฐานรายได้ที่ลดลงและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็ยังเชื่อว่าบริษัทจะสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารได้และจะรักษาอัตราส่วนกำไรให้อยู่ที่ระดับประมาณ 36%-39% เอาไว้ได้ในช่วงปี 2563-2565
สินค้าที่มีความหลากหลายภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียง
ผลงานที่เป็นที่ยอมรับของบริษัทได้รับแรงหนุนจากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง บริษัทสามารถสร้างยอดขายอย่างสม่ำเสมอที่ระดับ 2.4-2.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ทรงตัวจากช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 1.34 หมื่นล้านบาท ท่ามกลางการชะลอตัวของเศรษฐกิจและการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ทั้งนี้ ยอดขายและรายได้จากโครงการบ้านจัดสรรซึ่งเป็นสินค้าหลักของบริษัทค่อนข้างแข็งแกร่งโดยอยู่ที่ระดับประมาณ 1.8-2.1 หมื่นล้านบาทต่อปี ส่วนโครงการทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับประมาณ 2-3 พันล้านบาทต่อปี ในขณะที่ยอดขายและรายได้จากคอนโดมิเนียมนั้นจะแตกต่างกันไปในแต่ละปีซึ่งขึ้นอยู่กับการเปิดโครงการใหม่และกำหนดการในการโอนห้องชุดในโครงการ ทั้งนี้ สินค้าของบริษัทได้รับการยอมรับจากลูกค้าเป็นอย่างมากในแง่ของคุณภาพสินค้าและบริการหลังการขาย
สินค้าบ้านเดี่ยวของบริษัทครอบคลุมตั้งแต่ลูกค้าระดับล่างถึงระดับบนในราคาขายต่อหลังตั้งแต่ 3 ล้านบาทจนถึงมากกว่า 25 ล้านบาท โดยแบรนด์ "มัณฑนา" "นันทวัน" และ "ลดาวัลย์" ซึ่งมีราคาขายต่อหลังมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปเป็นสัดส่วนหลักของยอดขายบ้านเดี่ยวของบริษัทในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บริษัทมีสินค้าทาวน์เฮ้าส์ที่ครอบคลุมลูกค้าในทุกระดับราคา
แต่บริษัทให้ความสำคัญกับทาวน์เฮ้าส์ที่ราคาระหว่าง 2-4 ล้านบาทต่อหลังในแบรนด์ "อินดี้" และ "วิลเลจจิโอ" เป็นหลัก ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียมของบริษัทก็ครอบคลุมตั้งแต่ระดับล่างถึงระดับบนในราคาขายตั้งแต่ 50,000 บาทถึง 300,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) โดยบริษัทเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับบนที่ราคามากกว่า 8 ล้านบาทต่อยูนิตในแบรนด์ "เดอะ รูม" และ "เดอะ บางกอก" เป็นหลัก
ณ เดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการพัฒนาประมาณ 77 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายโดยรวม 5.7 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการบ้านจัดสรรมีสัดส่วนถึง 80% ของมูลค่าเหลือขาย ส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้มูลค่า 9.3 พันล้านบาทซึ่งคาดว่าจะส่งมอบให้แก่ลูกค้าได้ในช่วงที่เหลือของปี 2563 จนถึงปี 2565
อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าได้รับผลกระทบอย่างมากจากโรคโควิด 19
พอร์ตอสังหาริทรัพย์เพื่อเช่าในปัจจุบันของบริษัทประกอบด้วยโรงแรม 5 แห่งภายใต้แบรนด์ "แกรนด์ เซ็นเตอร์พอยท์" รวมทั้งศูนย์การค้าอีก 1 แห่ง และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าอีก 4 แห่งในประเทศสหรัฐอเมริกา ในช่วงปี 2561-2562 อัตราการเช่าของโรงแรมแต่ละแห่งอยู่ที่ระดับสูงกว่า 80% โดยรายได้เฉลี่ยต่อห้อง (RevPAR) อยู่ที่ 2,600-3,300 บาทต่อคืน ส่วนผลการดำเนินงานของอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าทั้ง 4 แห่งในประเทศสหรัฐอเมริกายังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยอัตราการเช่าและอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากการปรับปรุงอพาร์ทเม้นท์แล้วเสร็จ
ขณะที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 อัตราการเช่าและรายได้เฉลี่ยต่อห้องของธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากการระบาดของโรคโควิด 19 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสที่ 2 ในปี 2563 โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าของบริษัทสร้างรายได้เพียง 1.3 พันล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ลดลง 46% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
นอกจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าที่มีอยู่ในปัจจุบันแล้ว บริษัทยังอยู่ในระหว่างการพัฒนาศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 บนถนนพระราม 3 ซึ่งคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและสร้างรายได้ให้แก่บริษัทในช่วงปลายปี 2564 อีกด้วย จากผลกระทบจากโรคโควิด 19 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าบริษัทจะมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอยู่ที่ 1.8 พันล้านบาทในปี 2563 ลดลง 62% จากปีก่อน และจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 4 พันล้านบาทในปี 2564 และ 5 พันล้านบาทในปี 2565 หลังจากที่ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 บนถนนพระราม 3 เริ่มเปิดให้บริการ
บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอแล้วจากนั้นจะนำอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจำหน่ายเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้อง เมื่ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมีผลการดำเนินงานในระดับที่น่าพอใจ ซึ่งกลยุทธ์ดังกล่าวช่วยทำให้บริษัทมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการต่าง ๆ รวมทั้งรับรู้กำไรได้เร็วขึ้นและลดภาระหนี้ลงได้ ซึ่งบริษัทมีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าประมาณ 1.3-1.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
ภาระหนี้อยู่ในระดับปานกลาง
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับหนี้สินของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากการจ่ายเงินปันผลในระดับสูงตามปกติ รวมถึงจากการขยายธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า บริษัทใช้เงินลงทุนในการซื้อที่ดินประมาณ 4-6 พันล้านบาทต่อปีและเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าประมาณ 2.8-3 หมื่นล้านบาทต่อปี ซึ่งในปีนี้บริษัทตั้งงบในการซื้อที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 7 พันล้านบาท และบริษัทยังวางแผนจะเปิดโครงการใหม่อีกจำนวน 17 โครงการซึ่งเป็นโครงการแนวราบเท่านั้นอีกด้วย โครงการดังกล่าวมีมูลค่ารวมประมาณ 2.84 หมื่นล้านบาท ลดลงจาก 3.05 หมื่นล้านบาทในปีก่อน นอกจากนี้ บริษัทยังได้ตั้งงบลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าอีกจำนวน 1 หมื่นล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้าด้วย
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ในช่วง 47%-49% ในช่วงปี 2563-2565 จากระดับ 47% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินของบริษัทคาดว่าจะค่อย ๆ ปรับเพิ่มขึ้นจาก 16% ในปี 2563 ไปอยู่ที่ระดับ 19%-24% ในช่วงปี 2564-2565 และคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะเพิ่มขึ้นแต่น่าจะอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 5 เท่า ทั้งนี้ ภาระหนี้ของบริษัทอาจต่ำกว่าที่ประมาณการไว้ได้หากบริษัทมีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือเลื่อนแผนการลงทุนออกไป
สภาพคล่องที่เพียงพอซึ่งเสริมด้วยความยืดหยุ่นทางการเงินจากการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องทางการเงินที่เพียงพอในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 บริษัทมีเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 4.3 พันล้านบาทและยังมีวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 1.76 หมื่นล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจะอยู่ที่ 8-9 พันล้านบาท ในขณะที่ภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามีจำนวน 1.93 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระจำนวน 1.3 หมื่นล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 5.2 พันล้านบาท และเงินกู้ยืมโครงการอีกจำนวน 1.1 พันล้านบาท
โดยปกติแล้วบริษัทจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ อย่างไรก็ตาม บริษัทวางแผนจะใช้วงเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้เป็นแหล่งเงินสำรองสำหรับจ่ายชำระหนี้ระยะสั้นทั้งหมด นอกจากนี้ ความสามารถในการเข้าถึงตลาดทุนและการมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์สภาพคล่องสูงจำนวนมากยังช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของบริษัทในกรณีที่จำเป็นได้อีกด้วย
ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 บริษัทถือหุ้นในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 4 แห่งซึ่งประกอบด้วย บมจ. โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) บมจ. แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป (LHFG) และ บมจ. ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ (Q-CON) บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนดังกล่าวอยู่ที่ 3.4 พันล้านบาทต่อปีในปี 2562 และมีเงินปันผลรับอีกจำนวน 2.5 พันล้านบาท มูลค่าตลาดของเงินลงทุนในบริษัทร่วมดังกล่าว ณ เดือนมิถุนายน 2563 อยู่ที่ 7.2 หมื่นล้านบาท หรือคิดเป็น 1.2 เท่าของภาระหนี้คงค้างของบริษัท
ทริสเรทติ้งมองว่ามูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทจดทะเบียนดังกล่าวนั้นขึ้นอยู่กับสภาวการณ์และความผันผวนของตลาด อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งก็มีความเห็นว่ามูลค่าของเงินลงทุนดังกล่าวยังช่วยสนับสนุนความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ของบริษัทได้
ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้เป็นไปตามเงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า โดยเงื่อนไขทางการเงินหลักของหุ้นกู้กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1.5 เท่า ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.05 เท่า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2563-2565 ดังนี้
รายได้จากการดำเนินงานจะอยู่ในช่วง 2.8-3.4 หมื่นล้านบาทต่อปี
อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ประมาณ 31%-32% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ที่ 36%-39%
งบในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 3-5 พันล้านบาทต่อปีใน 3 ช่วงปีข้างหน้า
เงินลงทุนคาดว่าจะอยู่ที่ 1.5 พันล้านบาทในปี 2563 ที่ 5.5 พันล้านบาทในปี 2564 และที่ 2.4 พันล้านบาทในปี 2565
บริษัทขายอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในประเทศสหรัฐอเมริกา 1 แห่งในปี 2563
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาสถานะทางการตลาดที่เข้มแข็ง รวมถึงจะรักษาระดับยอดขายที่อยู่อาศัยและผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง อีกทั้งจะรักษาสถานะทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ต่อไป ทั้งนี้ บริษัทควรจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 50% หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่ระดับต่ำกว่า 5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากโครงสร้างเงินทุนของบริษัทดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบัน โดยที่อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 3 เท่าอย่างต่อเนื่องในขณะที่ผลการดำเนินงานยังคงแข็งแกร่งเมื่อเปรียบเทียบกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทลดลงจากระดับปัจจุบัน