บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ที่ระดับ "A-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสินทรัพย์คุณภาพสูงของทรัสต์ฯ ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในเขตกรุงเทพมหานคร ตลอดจนกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและบริการตามสัญญา และนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวัง อีกทั้งโอกาสในการเติบโตในอนาคตของทรัสต์ฯ ซึ่งมีปัจจัยส่งเสริมจากสินทรัพย์ของผู้สนับสนุนและผู้ถือหุ้นสูงสุดด้วย
อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกลดทอนลงบางส่วนจากการกระจุกตัวของพอร์ตการลงทุนของทรัสต์ฯ ทั้งในแง่ของที่ตั้งและผู้เช่า อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับผลกระทบในเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ซึ่งอาจสร้างความกดดันต่อภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศและความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในระยะปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
สินทรัพย์คุณภาพสูงในทำเลที่ดี
ทริสเรทติ้ง คาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาผลการดำเนินงานที่น่าพอใจเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากปัจจัยสนับสนุนคือการมีสินทรัพย์คุณภาพดีและการมีที่ตั้งอยู่ในย่านธุรกิจสำคัญ ๆ สินทรัพย์ของทรัสต์ฯ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า 2 แห่ง คือ "ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์" และ "สาทร สแควร์" ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่ารวม 100,511 ตารางเมตร (ตร.ม.) ณ เดือนมิถุนายน 2563 อาคารสำนักงานให้เช่าทั้ง 2 แห่งจัดอยู่ในประเภทอาคารสำนักงานเกรดเอซึ่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจและมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS
สินทรัพย์คุณภาพสูงและอยู่ในทำเลที่ดีสะท้อนในอัตราการให้เช่าที่สูงและอัตราค่าเช่าที่น่าพอใจ ทรัสต์ฯ มีอัตราการให้เช่าที่สูงเกินกว่า 94% สำหรับอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งดังกล่าวนับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งในปีบัญชี 2559 ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2563 อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์อยู่ที่ระดับ 99.5% และของอาคารสาทร สแควร์ อยู่ที่ระดับ 97% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมของอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ อยู่ที่ระดับ 90%
ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในปีบัญชี 2563 ของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์นั้นอยู่ที่ 1,071-1,077 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ต่อเดือน และของอาคารสาทร สแควร์อยู่ที่ 856-865 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือนซึ่งอยู่ในช่วงอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมสำหรับอาคารสำนักงานเกรดเอในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ ทรัสต์ฯ สามารถขึ้นอัตราค่าเช่าในทุกการต่ออายุสัญญาเช่าอย่างน้อย 5% ส่งผลให้อัตราค่าเช่าของทั้งอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และสาทร สแควร์ เติบโต 2%-5% ต่อปีในช่วงปีบัญชี 2559 จนถึงช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2563
การระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยในระยะสั้น
การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมตั้งแต่ช่วงปลายเดือนมกราคม 2563 ในเดือนมีนาคม 2563 ภาครัฐเริ่มบังคับใช้มาตรการต่าง ๆ ที่เข้มงวดขึ้นเพื่อควบคุมการระบาด เช่น การงดให้บริการอาหารประเภททานที่ร้าน การห้ามประชาชนออกนอกบ้านในระยะเวลาที่กำหนด และการห้ามประชาชนรวมกลุ่มกันในที่สาธารณะ มาตรการดังกล่าวส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกและส่งผลกระทบทางอ้อมต่อผู้เช่าพื้นที่สำนักงาน ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกหลายรายต้องปิดร้านค้าของตนตามระยะเวลาที่รัฐบาลกำหนด
โดยรวมการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 มีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ เพียงเล็กน้อยไม่เกิน 5% ของรายได้ค่าเช่า อย่างไรก็ตาม การแพร่ระบาดได้เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานในบริษัทหลายแห่ง พนักงานบริษัทหลาย ๆ แห่งสามารถทำงานจากที่บ้านได้ง่ายยิ่งขึ้น ทริสเรทติ้งเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงานดังกล่าวก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อผู้ให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะกลาง โดยในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานอาคารสำนักงานให้เช่าเพิ่มเข้ามาในตลาดค่อนข้างมากในขณะที่อุปสงค์อาจจะเติบโตได้ไม่มากเท่า อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ เชื่อว่าจะสามารถรักษาระดับอัตราการให้เช่าที่สูงกว่า 90% ได้จากทำเลที่ดีของอาคารทั้ง 2 แห่งของทรัสต์ฯ และมีอัตราค่าเช่าที่สามารถแข่งขันได้เมื่อเปรียบเทียบกับอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จใหม่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะสามารถรักษาอัตราการให้เช่าของอาคารทั้ง 2 แห่งที่ระดับเกินกว่า 95% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่อัตราค่าเช่าคาดว่าจะเติบโตขึ้นปีละอย่างน้อย 3% ในช่วงปีบัญชี 2564 ถึงปีบัญชี 2565 รายได้ของทรัสต์ฯ คาดว่าจะอยู่ที่ 1.15 พันล้านบาทต่อปีในปีบัญชี 2563 และปีบัญชี 2564 และเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 1.67 พันล้านบาทในปีบัญชี 2565 ตามการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ และจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายให้อยู่ในระดับสูงกว่า 70% เป็นอย่างน้อยในปีบัญชี 2563-2565 อ้างอิงจากสัญญาเช่าปัจจุบัน พื้นที่เช่าประมาณ 15% จะหมดสัญญาในไตรมาสสุดท้ายของปีบัญชี 2563 อีก 45% จะหมดสัญญาในปีบัญชี 2564 ในขณะที่ 21% จะหมดสัญญาในปีบัญชี 2565 และอีก 19% จะหมดสัญญาในปีบัญชี 2566
ทั้งนี้ ในปีบัญชี 2564 พื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาค่อนข้างกระจุกตัวเนื่องจากสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ 10 รายจะหมดอายุลงพร้อมกันในช่วงเวลาดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารของทรัสต์ฯ เชื่อว่าผู้เช่าส่วนใหญ่น่าจะต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากความต้องการเช่าอาคารสำนักงานในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงในทำเลที่ดีนั้นยังคงมีความแข็งแกร่งอยู่ อ้างอิงข้อมูลในอดีตของทรัสต์ฯ อัตราการต่ออายุของสัญญาของทั้ง 2 อาคารค่อนข้างสูง โดยอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์มีการต่อสัญญาเกินกว่า 90% และอาคารสาทร สแควร์ ต่อสัญญาเกินกว่า 80% ของผู้เช่าที่มีสัญญาครบกำหนดในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์
ทรัสต์ฯ ยังคงมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวค่อนข้างสูงทั้งในแง่ของจำนวนทำเลและผู้เช่า ปัจจุบัน ผลการดำเนินงานของทรัสต์ฯ ขึ้นอยู่กับสินทรัพย์ที่เป็นอาคารเพียง 2 แห่งใน 2 ทำเล คือ ถนนวิทยุและถนนสาทร ประมาณ 2 ใน 3 ของรายได้ค่าเช่าและบริการมาจากอาคารสาทร สแควร์ และอีก 1 ใน 3 มาจากอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ อย่างไรก็ตาม ทรัสต์ฯ มีการทำประกันภัยเพื่อช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวลงบางส่วนโดยมีทั้งประกันความรับผิดต่อสาธารณะ ประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทรัพย์สิน และประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก
นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ ยังมีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าอีกด้วย ทั้งนี้ ผู้เช่ารายใหญ่ที่สุด 10 รายมีสัญญาเช่าพื้นที่คิดเป็น 41% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 33% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวมในช่วง 9 เดือนแรกของปีบัญชี 2563 ส่วนผู้เช่าในเครือ TCC Group คิดเป็น 8% ของพื้นที่ให้เช่ารวมและคิดเป็น 8% ของรายได้ค่าเช่าและบริการรวม
อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าลดทอนลงไปบางส่วนจากการที่ผู้เช่าเหล่านี้มีสถานะเครดิตที่อยู่ในระดับแข็งแกร่ง อีกทั้ง โดยปกติผู้จัดการทรัสต์ฯ จะมีการเจรจาเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่ากับผู้เช่าล่วงหน้าเป็นเวลาประมาณ 6 ถึง 12 เดือนก่อนที่สัญญาเช่าฉบับเดิมจะหมดอายุลงเสมอ ซึ่งทำให้ทรัสต์ฯ มีเวลาเพียงพอในการหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิมที่จะไม่ต่อสัญญา เนื่องด้วยสินทรัพย์ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพฯ ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะสามารถหาผู้เช่าใหม่มาทดแทนได้ไม่ยาก
โอกาสในการเติบโตในอนาคต
ผู้จัดการกองทรัสต์ฯ และผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของทรัสต์ฯ เป็นบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทั้งหมดโดย บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ ทั้งนี้ ผู้ถือหุ้นสูงสุดของบริษัทยูนิเวนเจอร์และบริษัทแผ่นดินทองฯ เป็นบริษัทในเครือของ TCC Group ซึ่งมีธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าและเพื่อขายเป็นหนึ่งในธุรกิจของกลุ่มบริษัทดังกล่าว ทริสเรทติ้งมองว่าทรัสต์ฯ มีศักยภาพในการขยายขนาดของสินทรัพย์จากการสนับสนุนของผู้สนับสนุน ปัจจุบัน หนึ่งในอาคารสำนักงานที่ทรัสต์ฯ จะลงทุนคืออาคาร "เอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์" ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานของบริษัท แผ่นดินทองฯ โดย ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราการให้เช่าของอาคารดังกล่าวอยู่ที่ระดับ 99% และมีอัตราค่าเช่าที่ 787 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน อย่างไรก็ตาม จากสภาวะตลาดที่ไม่อำนวย การซื้ออาคารดังกล่าวจึงเลื่อนออกไปเป็นปีบัญชีหน้า
นอกจากนี้ ทรัสต์ฯ กำลังพิจารณาเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ที่มีคุณภาพจากบุคคลภายนอก เพื่อที่จะขยายขนาดและเพิ่มการกระจายตัวของสินทรัพย์ ทรัสต์ฯ มองหาการลงทุนในสินทรัพย์ในตลาด ในมุมมองของทริสเรทติ้ง ขนาดของสินทรัพย์ที่เติบโตขึ้นและความหลากหลายของทำเลที่ตั้งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของสินทรัพย์และเพิ่มความสม่ำเสมอของรายได้ค่าเช่าและบริการยิ่งขึ้นในอนาคต
ภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำ
ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะรักษาสถานะทางการเงินที่ระดับปัจจุบันเพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายทางการเงินที่ระมัดระวังของทรัสต์ฯ เนื่องจากทรัสต์ฯ มีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 20% ในระยะปานกลาง ทริสเรทติ้งคาดว่าทรัสต์ฯ จะใช้แหล่งเงินเพื่อการลงทุนในอนาคตด้วยการเพิ่มทุนและการกู้ยืมผสมกัน ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของทรัสต์ฯ น่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 17%-18% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 2-3 เท่า ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2563 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับ 17% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ที่ 2 เท่า
ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้ ทรัสต์ฯ จะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ให้ต่ำกว่า 60% โดยอัตราส่วนนี้อยู่ที่ระดับ 18% ณ เดือนมิถุนายน 2563 ทริสเรทติ้งเชื่อว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในกรปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินในช่วง 3 ปีข้างหน้า
สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งมองว่าสภาพคล่องของทรัสต์ฯ ยังคงมีเพียงพอจากการที่ทรัสต์ฯ มีภาระหนี้อยู่ในระดับต่ำและไม่มีภาระหนี้ที่จะต้องชำระในระยะเวลาอันใกล้นี้ กระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของทรัสต์ฯ ยังคงแข็งแกร่งโดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 43% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 8 เท่า ในปีบัญชี 2562 ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 34%-40% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 7-8 เท่า
สภาพคล่องทางการเงินของทรัสต์ฯ ประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 47 ล้านบาท วงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 160 ล้านบาท และเงินลงทุนในหลักทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจำนวน 1.01 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของทรัสต์ฯ จะเกินกว่า 700 ล้านบาทต่อปี ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2563 ทรัสต์ฯ มีหุ้นกู้คงค้างจำนวน 2 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนเมษายน 2570 โดยทรัสต์ฯ มีแผนจะออกหุ้นกู้เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดดังกล่าว ทั้งนี้ จากการที่ทรัสต์ฯ มีความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนรวมถึงได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่จากผู้สนับสนุนจึงคาดว่าทรัสต์ฯ จะไม่มีปัญหาในการจ่ายคืนภาระหนี้ดังกล่าว
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ลงทุนในสินทรัพย์ใหม่โดยมีขนาดการลงทุนประมาณ 5-6 พันล้านบาทในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า
อัตราการให้เช่าของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์จะอยู่ในช่วงระดับ 95%-98% และของอาคารสาทร สแควร์ จะอยู่ในช่วงระดับ 95%-97% ในช่วงปีบัญชี 2563-2565 และอัตราการเช่าอาคารสำนักงานเอฟ วาย ไอ เซ็นเตอร์ จะสูงกว่า 90% ในปีบัญชี 2565
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์และอาคารสาทร สแควร์ จะเติบโตที่ระดับ 3% ต่อปี ในปีบัญชี 2564-2565
อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 71%-75% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าทรัสต์ฯ จะสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอต่อไปได้ในช่วงปีบัญชี 2563-2565 โดยที่ทริสเรทติ้งยังคาดว่าสินทรัพย์ของทรัสต์ฯ จะมีอัตราการเช่าที่สูงและมีอัตราค่าเช่าตามที่ได้ตั้งเป้าหมายไว้ อีกทั้งยังคาดว่าสถานะทางการเงินของทรัสต์ฯ จะยังคงแข็งแกร่งโดยมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 30% และมีอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับต่ำกว่า 3.5 เท่า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของทรัสต์ฯ อาจปรับลดลงได้หากอัตราการให้เช่าลดลงต่ำกว่าประมาณการอย่างมีนัยสำคัญและ/หรือมีการกู้ยืมเพื่อขยายธุรกิจเกินกว่าที่คาดไว้จนส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นสูงเกินกว่า 4 เท่าเป็นระยะเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับเพิ่มขึ้นได้หากทรัสต์ฯ มีสินทรัพย์เพิ่มขึ้นและสามารถสร้างความหลากหลายของทำเลที่ตั้งและฐานผู้เช่าได้ในขณะที่ยังคงรักษาสถานะทางการเงินให้แข็งแกร่งอยู่