บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ระดับ "A-" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงความหลากหลายของสินค้า สถานะที่ค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดบ้านจัดสรร รายได้เงินปันผลที่สม่ำเสมอจากการลงทุนในบริษัทร่วม รวมถึงภาระหนี้ของบริษัทที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังคงยืดเยื้อซึ่งยังคงสร้างแรงกดดันต่อทั้งธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรมของบริษัทต่อไป
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- การแพร่ระบาดของ โรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อสร้างแรงกดดันต่อผลการดำเนินงานในปี 2564
ทริสเรทติ้งเชื่อว่าผลการดำเนินงานของบริษัทในปี 2564 ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะการแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและผลการดำเนินงานในธุรกิจโรงแรมที่อ่อนแอในช่วงการแพร่ระบาด ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่กินเวลายาวนานต่อไปและการฉีดวัคซีนที่มีความล่าช้าจะชะลอการฟื้นตัวของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยและธุรกิจโรงแรมตลอดทั้งปี 2564 มาตรการล็อคดาวน์และการปิดไซต์ก่อสร้างระยะเวลา 30 วันเนื่องจากมียอดผู้ติดเชื้อโรคโควิด 19 เพิ่มขึ้นระลอกใหม่อาจส่งผลให้ต้องเลื่อนเปิดโครงการใหม่และเกิดความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อบ้าน
ท่ามกลางความไม่แน่นอน บริษัทจะดำเนินนโยบายในการระบายสินค้าคงเหลือและชะลอการเปิดโครงการใหม่ โครงการใหม่ที่เปิดในปี 2563 มีมูลค่า 4.61 พันล้านบาท ลดลง 31% เมื่อเทียบกับปีก่อน จากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ระลอกใหม่ บริษัทมีแผนเปิดโครงการแนวราบเพียง 3 โครงการมูลค่า 5.33 พันล้านบาทในปี 2564 อย่างไรก็ตาม บริษัทตั้งเป้าจะเปิดโครงการแนวราบ 1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2565-2566 เพื่อรักษาการเติบโตของรายได้
เนื่องจากบริษัทเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ยอดขายรอการรับรู้รายได้จึงมีไม่มาก ดังนั้น รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยของบริษัทจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างยอดขายใหม่และยอดโอนในปีนั้น ๆ ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 9 พันล้านบาทในปี 2564 และปรับดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1-1.1 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2565-2566 ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่อาศัยคิดเป็น 91%-93% ของรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดของบริษัทในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า
- กำไรของบริษัทคาดว่าจะอ่อนตัว
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรของบริษัทจะอ่อนตัวลงในระยะสั้นถึงระยะกลางจากอัตรากำไรที่ต่ำลงของโครงการที่อยู่อาศัยและถูกกดดันจากธุรกิจโรงแรม ทริสเรทติ้งยังคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะลดลงจากโปรโมชั่นส่งเสริมการขายและการลดราคาในโครงการที่ค้างเป็นเวลานานโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม อีกทั้ง ยังคาดว่าธุรกิจโรงแรมจะยังคงขาดทุนในปีนี้และต้องใช้เวลาเพื่อปรับขึ้นมาที่ระดับก่อนการเกิดโรคโควิด 19 แม้ว่าโรงแรมเซ็นเตอร์พอยต์ สีลม และโรงแรมเซ็นเตอร์พอยต์ ประตูน้ำจะเข้าร่วมเป็นสถานที่กักตัวทางเลือกที่ได้รับอนุมัติจากรัฐบาล รายได้ก็อาจไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนคงที่ได้ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลงและส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในบริษัทร่วมน่าจะช่วยชดเชยอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดต่ำลงได้ส่วนหนึ่ง
ภายใต้สมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 29.5%-31% ในปี 2564-2566 ทริสเรทติ้งมองว่าส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในบริษัทร่วมจะเป็นสัดส่วนใหญ่ของกำไรของบริษัท ทริสเรทติ้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในบริษัทร่วมจะอยู่ที่ระดับ 1.48-1.71 พันล้านบาทต่อปีในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า และยังคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 2.67-3.21 พันล้านบาทต่อปี ด้วยอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ระดับ 28%-30% ตลอดช่วงประมาณการ
- ความหลากหลายของสินค้าและตราสินค้าเป็นที่ยอมรับในตลาดบ้านจัดสรร
บริษัทมีสินค้าที่ค่อนข้างหลากหลายครอบคลุมทั้งประเภทและระดับราคา โดยบริษัทมีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมที่ครอบคลุมระดับราคาที่แตกต่างกันเพื่อนำเสนอแก่ลูกค้า สินค้าของบริษัทครอบคลุมตั้งแต่ระดับราคาปานกลางจนถึงระดับราคาสูงตั้งแต่ 3 ล้านบาทจนถึง 60 ล้านบาท ในมุมมองของทริสเรทติ้ง บริษัทมีสถานะทางการตลาดที่ค่อนข้างแข็งแกร่งกว่าในตลาดบ้านจัดสรรเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม แบรนด์ของบริษัท เช่น ลัดดารมย์ พฤกษ์ภิรมย์ วรารมย์ และ คาซ่า เป็นที่ยอมรับในอย่างกว้างขวาง บริษัทมีรายได้สูงเป็นลำดับที่ 11 ของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ทริสเรทติ้งมองว่าการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะรุนแรงขึ้น ดังนั้น บริษัทจำเป็นต้องปรับปรุงสินค้าและกลยุทธ์ทางการตลาดอย่างรวดเร็วเพื่อให้ยังคงสถานะการแข่งขันได้ การมีแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักดีและมีสินค้าที่หลากหลายจะทำให้บริษัทสามารถปรับสินค้าให้สอดคล้องกับอุปสงค์ของตลาดเอาไว้ได้
อย่างไรก็ตาม หากส่วนแบ่งทางการตลาดลดลงต่อเนื่องอาจส่งผลเชิงลบกับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตได้ในระยะกลาง ณ เดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีโครงการทั้งสิ้น 77 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 63 โครงการและคอนโดมิเนียม 14 โครงการ บริษัทมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 4.1 หมื่นล้านบาท โดยเป็นโครงการแนวราบ 69% และส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
- นโยบายทางการเงินมีความระมัดระวัง
ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะคงภาระหนี้อยู่ในระดับปัจจุบันไปอีก 3 ปีข้างหน้า ภาระหนี้ของบริษัทลดลงในช่วงแนวโน้มธุรกิจชะลอตัว อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุน ณ เดือนมีนาคม 2564 อยู่ที่ 36% ลดลงจาก 41%-50% ในปี 2559-2562 ทริสเรทติ้งประมาณการว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ในช่วงปี 2564-2566 เนื่องจากบริษัทมีแผนเปิดเฉพาะโครงการแนวราบซึ่งต้องการเงินทุนน้อยกว่าโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง ภายใต้สมมติฐานของทริสเรทติ้ง คาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการแนวราบมูลค่า 5.33 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2565-2566 ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 3 พันล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า
นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีการลงทุนเพิ่มเติมจากการต่อสิทธิการเช่าของธุรกิจออฟฟิศให้เช่า ส่งผลให้คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะอยู่ในระดับ 35%-37% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 5-6 เท่าได้ในช่วงปี 2564-2566
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 1.6 หมื่นล้านบาทซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 3.74 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 23% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวน้อยกว่า 50% ทริสเรทติ้งเห็นว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันไม่เสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญจากลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์
ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่านั้น ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.5 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะไม่มีปัญหาในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
- รายได้จากเงินปันผลจำนวนมากที่ได้รับจากบริษัทร่วม
ทริสเรทติ้งเห็นว่าสภาพคล่องของบริษัทได้รับแรงหนุนจากมูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยบริษัทถือหุ้นในบริษัท 2 แห่งและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่งซึ่งได้แก่ บมจ. โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บมจ. แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป (LHFG) (13.7%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%) โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง บริษัทรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนประมาณ 1.53-1.93 พันล้านบาทต่อปี และได้รับเงินปันผลประมาณ 1.06-1.45 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้ประมาณ 1-1.3 พันล้านบาทต่อปี ในอีก 3 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของเงินลงทุนมีมูลค่าสูง ณ เดือนมีนาคม 2564 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 4.47 หมื่นล้านบาท การลงทุนในบริษัทร่วมเหล่านี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินและหากขายเงินลงทุนเหล่านี้ก็จะสามารถช่วยลดภาระหนี้ได้อย่างมีนัยสำคัญ
- สภาพคล่องที่เพียงพอ
ทริสเรทติ้งประเมิณว่าบริษัทยังคงมีสภาพคล่องเพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ เดือนพฤษภาคม 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 6 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 4.5 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 500 ล้านบาท และเงินกู้ระยะยาวจำนวน 1 พันล้านบาท บริษัทได้นำเงินจากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาชำระหุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนมิถุนายน 2564 สำหรับหนี้หุ้นกู้ที่เหลือที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนพฤษภาคม 2565 นั้น บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และ/หรือเงินกู้ระยะยาว ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระตั๋วแลกเงินด้วยเงินสดภายในกิจการ
ณ เดือนพฤษภาคม 2564 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 1.95 พันล้านบาท และวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวนประมาณ 4.21 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 2 พันล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทุนอีกประมาณ 2.8 พันล้านบาท ซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้ ในอนาคต บริษัทตั้งใจที่จะบริหารจัดการหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในแต่ละปีประมาณ 5-6 พันล้านบาทและยังจัดหาวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้รองรับการชำระคืนหนี้ บริษัทได้เตรียมวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินไว้แล้ว 2 พันล้านบาทรองรับการชำระคืนหนี้ในปี 2565 นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ในขั้นตอนจัดหาวงเงินสินเชื่อเพิ่มเติมกับสถาบันการเงินด้วย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งมีดังนี้
รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 9 พันล้านบาทถึง 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2564-2566
อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 29.5%-31% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ 28%-30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
มีงบประมาณในการซื้อที่ดิน 3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามเป้าหมาย และรักษาสถานะทางการเงินอยู่ในระดับปัจจุบัน ในช่วงปี 2564-2566 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทน่าจะอยู่ในช่วง 9 พันล้านบาทถึง 1.1 หมื่นล้านบาทต่อปี และคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำว่า 6 เท่าในปี 2564-2566 รวมทั้งจะรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้อยู่ในระดับ 28%-30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงอย่างมากจากสมมติฐานพื้นฐานของทริสเรทติ้ง ซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนสูงกว่า 60% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสูงกว่า 6 เท่าเป็นเวลานาน ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับเพิ่มผลการดำเนินงานได้อย่างมีนัยสำคัญ ในขณะเดียวกันสถานะทางการเงินของบริษัทไม่อ่อนแอลงอย่างมากจากระดับปัจจุบัน