ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. ศุภาลัย (SPALI) ที่ระดับ "A" พร้อมด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัท ตลอดจนการมีองค์ประกอบสินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสมดุลเป็นอย่างดี มูลค่ายอดขายคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมาก และความสามารถในการทำกำไรอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับคู่แข่งในอุตสาหกรรม
นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงภาระหนี้ที่คาดว่าจะลดลงจากแผนของบริษัทที่จะขายอาคารสำนักงานเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทรัสต์ฯ) ที่จัดตั้งใหม่ในปี 2565 และขายหุ้นซื้อคืนของบริษัทภายใน 3 ปีตามข้อกำหนดของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังสะท้อนความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยังคงยืดเยื้อ ซึ่งยังคงสร้างแรงกดดันต่อเศรษฐกิจของประเทศและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลาง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถคงสถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางเอาไว้ได้ในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้า สถานะทางการตลาดที่แข็งแกร่งสะท้อนจากความสามารถในการสร้างยอดขายและยอดโอนที่ระดับเกินกว่า 2 หมื่นล้านบาทต่อปีมาตั้งแต่ปี 2558 อีกทั้ง บริษัทมีรายได้จัดอยู่ใน 5 อันดับแรกในกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน แม้อุปสงค์จะชะลอตัวและมีผลกระทบเชิงลบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 แต่ยอดขายของบริษัทในปี 2563 เติบโต 9%จากปีก่อนมาอยู่ที่ 2.44 หมื่นล้านบาท อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายลดลง 13% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 2.03 หมื่นล้านบาทในปี 2563 เนื่องจากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จในช่วงดังกล่าวลดลง
ท่ามกลางการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงยืดเยื้อ ยอดขายของบริษัทในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 แตะระดับ 1.3 หมื่นล้านบาท เติบโต 7.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากยอดขายที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบ ทริสเรทติ้งคาดว่ายอดขายในปี 2564 จะเติบโต 5% จากปีก่อนโดยอ้างอิงจากโครงการใหม่หลายโครงการที่เตรียมเปิดตามแผน ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 บริษัทเปิดเฉพาะโครงการแนวราบมูลค่ารวม 9 พันล้านบาท บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 1.9 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 6 พันล้านบาท
- องค์ประกอบสินค้าที่อยู่อาศัยมีความสมดุล บริษัทมีองค์ประกอบสินค้าที่มีความสมดุลระหว่างโครงการบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาว์นเฮาส์ และคอนโดมีเนียมครอบคลุมทุกระดับราคา นอกจากนี้ บริษัทยังได้กระจายธุรกิจและขยายฐานการตลาดไปยังต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง สัดส่วนรายได้จากโครงการในพื้นที่ต่างจังหวัดคิดเป็น 33% ของรายได้รวมในปี 2563 และ 29% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การกระจายประเภทสินค้าที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำให้บริษัทสามารถปรับองค์ประกอบสินค้าเพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาดได้ ในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการล็อคดาวน์และการปิดไซต์ก่อสร้างระยะเวลา 30 วันในเดือนกรกฎาคม 2564 ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดได้รับผลกระทบน้อยกว่า
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียม 40 แห่งและโครงการแนวราบ 130 แห่ง ซึ่งมีมูลค่าเหลือขายรวม 7.72 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) ในจำนวนนี้เป็นโครงการแนวราบ 56% ของมูลค่าเหลือขาย ในขณะที่ส่วนที่เหลือคือโครงการคอนโดมิเนียม โดยประมาณ 38% ของมูลค่าเหลือขายเป็นโครงการในต่างจังหวัดซึ่งมีสัดส่วนโครงการแนวราบประมาณ 89% ของมูลค่าดังกล่าว
- ผลการดำเนินงานฟื้นตัว ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานที่น่าพอใจในช่วงเวลา 3 ปีข้างหน้าโดยได้รับแรงหนุนจากยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากและมีความสามารถในการควบคุมต้นทุนและรักษาอัตรากำไรได้ในระดับสูง แม้ว่าจะมียอดผู้ติดเชื้อโรคโควิด 19 เพิ่มขึ้นระลอกใหม่ แต่ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะฟื้นตัวจาก 2.06 หมื่นล้านบาทในปี 2563 ไปอยู่ที่ระดับ 2.7 หมื่นล้านบาทในปี 2564-2566 โดยการคาดการณ์นี้ได้รับแรงหนุนจากยอดขายของโครงการคอนโดมิเนียมที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากและฐานรายได้ที่เติบโตของโครงการแนวราบ รายได้ของโครงการแนวราบอยู่ในช่วง 1.2-1.4 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
อ้างอิงจากแผนการเปิดหลายโครงการแนวราบ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษารายได้ของโครงการแนวราบในระดับเดียวกับในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาไว้ได้ อีกทั้ง รายได้ส่วนหนึ่งรับประกันได้จากยอดขายที่รอรับรู้รายได้จำนวนมาก ทั้งนี้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 มูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทอยู่ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบ 7.1 พันล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียม 2.89 หมื่นล้านบาทซึ่งน่าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ประมาณ 1.42 หมื่นล้านบาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 1.33 หมื่นล้านบาทในปี 2565 5.38 พันล้านบาทในปี 2566 และที่เหลือในปี 2567
- ความสามารถในการทำกำไรสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม ท่ามกลางการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและความกดดันจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยังคงยืดเยื้อ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาความสามารถในการทำกำไรในระดับที่น่าพอใจไว้ได้ ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอยู่ระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม บริษัทมีความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างซึ่งส่งผลต่ออัตรากำไรขั้นต้นที่สูงที่ระดับประมาณ 37%-39% ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงครึ่งแรกของปี 2564 นอกจากนี้ บริษัทยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ระดับ 10%-13% ของรายได้ ส่งผลให้สามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายได้ที่ระดับเกินกว่า 31% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ระดับ 15%-25%
ในอนาคต ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในช่วง 3 ปีข้างหน้าอาจถูกกดดันจากการแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้ได้ในช่วง 36%-39% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ตามแผนธุรกิจของบริษัท บริษัทตั้งใจที่จะจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (ทรัสต์ฯ) "ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศุภาลัย" และขายอาคารสำนักงาน "ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์" เข้าทรัสต์ฯ ภายในไตรมาสแรกของปี 2565 โดยบริษัทคาดว่าจะได้รับกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ ประมาณ 1 พันล้านบาท อ้างอิงจากประมาณการนี้
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในช่วง 27%-34% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า โดยสูงสุดจะอยู่ที่ระดับ 34% ในปี 2565 นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรประมาณ 300-500 ล้านบาทต่อปีจากเงินลงทุนร่วมใน 11 โครงการในประเทศออสเตรเลีย ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ในช่วง 7-9 พันล้านบาทต่อปีในปี 2564-2566
- คาดภาระหนี้ลดลง ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะลดลงต่ำกว่า 30% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าจากแผนการขายหุ้นซื้อคืนของบริษัทและขายอาคารสำนักงานเข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศุภาลัย บริษัทได้ซื้อคืนหุ้นมูลค่ารวมประมาณ 3 พันล้านบาทในปี 2563 ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 35% ณ สิ้นปี 2563 จากระดับ 25%-28% ในปี 2561-2562 เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดที่ดีขึ้น ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะขายหุ้นที่ซื้อคืนมาทั้งหมดออกไปภายในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการขายหุ้นซื้อคืนของบริษัทและขายสินทรัพย์เข้าทรัสต์ฯ มูลค่าทั้งหมดประมาณ 5.5-7 พันล้านบาทจะลดภาระหนี้และใช้เป็นแหล่งเงินทุนในการขยายธุรกิจ
ภายใต้สมมติฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 34% ในปี 2564 และลดลงไปอยู่ที่ระดับ 27%-30% ในปี 2565-2566 อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับ 2-3 เท่าในช่วงเดียวกัน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการมูลค่ารวมทั้งสิ้น 3.4 หมื่นล้านบาทในปี 2564 โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 6 พันล้านบาท และจะเปิดโครงการใหม่มูลค่า 3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2565-2566 งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวมจำนวน 2.49 หมื่นล้านบาทซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 7.59 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ 30% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวน้อยกว่า 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งเห็นว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันไม่เสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญจากลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์
- สภาพคล่องเพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่เพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 1.89 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบไปด้วยหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนมูลค่า 3 พันล้านบาท ตั๋วแลกเงินมูลค่า 4 พันล้านบาท ตั๋วสัญญาใช้เงินอีก 1.04 หมื่นล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน 1.5 พันล้านบาท บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 1 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนกรกฎาคม 2564 ด้วยหุ้นกู้ใหม่อายุ 2 ปี อีกทั้งยังได้ต่ออายุตั๋วแลกเงินจำนวน 2 พันล้านบาทเรียบร้อยแล้ว บริษัทมีแผนจะชำระหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนที่เหลือด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และจะต่อสัญญาตั๋วแลกเงิน ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระหนี้ตั๋วสัญญาใช้เงินและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินในวันที่ครบกำหนดด้วยเงินสดที่ได้จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า
ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบไปด้วยเงินสดในมือจำนวน 1.47 พันล้านบาท และวงเงินกู้จากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งสามารถเบิกได้ทันทีอีก 8.97 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานประมาณ 7 พันล้านบาทในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทริสเรทติ้งคาดว่ากระแสเงินสดเพื่อการชำระหนี้ของบริษัทจะยังคงแข็งแกร่งในช่วง 3 ปีข้างหน้าโดยที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินคาดว่าจะอยู่ที่ระดับเกินกว่า 25% และอัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคาดว่าจะอยู่ในระดับเกินกว่า 15 เท่า
ตามข้อกำหนดทางการเงินที่ระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า ซึ่ง ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.9 เท่า ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
ทริสเรทติ้งประมาณการการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 ดังนี้
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการมูลค่ารวมทั้งสิ้น 3.4 หมื่นล้านบาทในปี 2564 โดยประกอบด้วยโครงการแนวราบมูลค่ารวม 2.8 หมื่นล้านบาทและโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่ารวม 6 พันล้านบาท และจะเปิดโครงการใหม่มูลค่า 3 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2565-2566
- งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ 8-9 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
- รายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะอยู่ที่ระดับประมาณ 2.7-2.8 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
- กำไรจากการขายศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์เข้าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ศุภาลัย ประมาณ 1 พันล้านบาท ในปี 2565
- อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับประมาณ 36%-39% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะอยู่ที่ระดับประมาณ 27%-34% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเอาไว้ได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 50% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินที่ระดับเกินกว่า 20% ในช่วงปีประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจนส่งผลให้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับเกินกว่า 40% ในเวลาที่ต่อเนื่อง ในขณะที่สัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำจะเป็นปัจจัยบวกต่ออันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิต ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจมีการปรับลดลงได้หากความสามารถในการทำกำไรหรือโครงสร้างเงินทุนของบริษัทถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญจากระดับที่คาดการณ์ไว้