บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ปรับลดอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) เป็น "BBB" จากระดับ "BBB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" การปรับลดอันดับเครดิตสะท้อนถึงผลการดำเนินงานที่อ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่องและภาระหนี้ที่สูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เพิ่มขึ้นสูงกว่า 10 เท่าและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินลดลงต่ำกว่า 5% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำซึ่งเป็นผลมาจากการมีบริการหลังการขายที่ดี นอกจากนี้ การพิจารณาอันดับเครดิตยังคำนึงถึงการที่บริษัทมีสินค้าที่ไม่หลากหลายทั้งในแง่ของประเภทและระดับราคา รวมถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด-19) ที่ยืดเยื้อซึ่งมีแนวโน้มที่จะยังคงสร้างแรงกดดันต่อผลการดำเนินงานและกำไรของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ผลการดำเนินงานต่ำกว่าประมาณการ ผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ก่อนหน้านี้ โดยรายได้จากการดำเนินงานรวมลดลง 26% ในปี 2563 และยังลดลงต่อเนื่อง 18% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจากผู้ซื้อภายในประเทศยังคงชะลอตัว ในขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ทริสเรทติ้งจึงได้ปรับการคาดการณ์รายได้จากการดำเนินงานรวมลดลงเหลือ 5 พันล้านบาทในปี 2564 และคาดว่าจะปรับดีขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566 ซึ่งต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ที่ระดับ 7.0-8.5 พันล้านบาทต่อปี ทั้งนี้ บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ ณ เดือนมิถุนายน 2564 เพียง 2.6 พันล้านบาท ดังนั้น รายได้ในอนาคตของบริษัทต้องพึ่งพายอดขายใหม่เป็นอย่างมาก
ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2565 โดยคาดว่าผู้ประกอบการหลาย ๆ รายจะยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อสร้างยอดขาย จึงทำให้คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยของบริษัทอาจลดลงเป็น 29%-30% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมตลอดช่วงประมาณการ ซึ่งต่ำกว่าระดับ 31%-33% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ ยังคาดว่า EBITDA ของบริษัทจะอยู่ระหว่าง 0.8-1.2 พันล้านบาทต่อปีและอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้จะอยู่ที่ประมาณ 15% อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้อัตรากำไรสุทธิของบริษัทลดลงต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
- สินค้าของบริษัทกระจุกตัว สินค้าของบริษัทค่อนข้างกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางถึงต่ำ โดยรายได้จากคอนโดมิเนียมคิดเป็นประมาณ 60% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2562-2563 และประมาณ 40% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทต่อยูนิตคิดเป็นสัดส่วน 55% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในช่วงปี 2562-2563 และ 40% ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 ในขณะที่รายได้จากบ้านเดี่ยวระดับราคาแพงในแบรนด์ "บ้าน 365" เท่ากับ 0.3 พันล้านบาทหรือคิดเป็นเพียง 4% ของรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 แม้ว่าบริษัทจะขยายสินค้าไปยังบ้านจัดสรรในระดับราคาแพงและระดับราคาปานกลางถึงต่ำมากขึ้นตั้งแต่ปี 2561 แต่ทริสเรทติ้งยังคงมองว่าคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงต่ำจะยังคงเป็นสินค้าหลักของบริษัทต่อไปอีกใน 3 ปีข้างหน้า
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีโครงการระหว่างการพัฒนาจำนวน 43 โครงการซึ่งมีมูลค่าเหลือขายทั้งสิ้น 2.01 หมื่นล้านบาท (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) โครงการคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนคิดเป็น 70% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ เกือบทั้งหมดของคอนโดมิเนียมเหลือขายเป็นยูนิตที่ระดับราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาท และพัฒนาภายใต้แบรนด์ "ลุมพินี พาร์ค" "ลุมพินี เพลส" "ลุมพินี วิลล์" และ "ลุมพินี ทาว์นชิป" บริษัทมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายมูลค่า 9.4 พันล้านบาทหรือประมาณ 50% ซึ่งจะสามารถรับรู้รายได้ทันทีเมื่อขาย
- แบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีจากการมีบริการหลังการขายที่ดี ทริสเรทติ้งมองว่าแบรนด์สินค้าของบริษัทเป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีในตลาดระดับราคาปานกลางถึงต่ำ ทั้งนี้ ความสามารถในการส่งมอบโครงการได้ตามเวลาและการมีบริการหลังการขายที่ดีเป็นจุดขายของบริษัท บริษัทมีประสบการณ์ยาวนานในการบริหารงานก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมีความสัมพันธ์ที่ยาวนานและทำงานร่วมกับผู้รับเหมาหลักเสมือนเป็นทีมเดียวกันมาอย่างยาวนานซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและบริหารระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมได้อย่างมีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 และคำสั่งของภาครัฐให้หยุดการทำงานในสถานที่ก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2564 ทำให้บริษัทต้องชะลอการก่อสร้างและเลื่อนการส่งมอบบางโครงการจากปี 2564 เป็นปี 2565
งานบริการหลังการขายของบริษัทประกอบด้วยงานบริหารชุมชน ตัวแทนนายหน้าซื้อขาย และงานบริการด้านการดูแลรักษาความสะอาดและรักษาความปลอดภัยภายในโครงการของบริษัทและโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ทั้งนี้ งานบริการหลังการขายของบริษัทเป็นที่ยอมรับว่ามีคุณภาพดีและช่วยสร้างความแข็งแกร่งให้กับแบรนด์ของบริษัท รายได้จากธุรกิจบริการหลังการขายเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาและมีมูลค่าถึง 1.1 พันล้านบาทในปี 2563 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากธุรกิจบริการหลังการขายนี้จะอยู่ในระดับ 1.2-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
- ภาระหนี้เพิ่มขึ้น ตามการคาดการณ์ว่ารายได้และกำไรของบริษัทจะอ่อนตัวลงในช่วงปี 2564-2566 ประกอบกับการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องทั้งในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างอาคารสำนักงานภายใต้การร่วมทุน ทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะเพิ่มขึ้นตลอดช่วงประมาณการ โดยคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อ EBITDA จะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 10 เท่า จาก 7-9 เท่าในช่วงปี 2563 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2564 และยังคาดว่าอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะลดลงต่ำกว่า 5% ในช่วงปี 2564-2566 จาก 6%-8% ในช่วงปี 2563 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2564 และ 17% ในปี 2562 อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งคาดหวังว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่า 50% เอาไว้ได้
ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566 ทั้งนี้ ตามแผนการกระจายโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้หลากหลายมากขึ้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าบริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 3 ปีข้างหน้าอีกด้วย นอกจากนี้ บริษัทจะลดขนาดของโครงการเปิดใหม่ลงเพื่อเร่งการปิดโครงการได้เร็วขึ้นและช่วยลดภาระหนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะใช้งบประมาณในการซื้อที่ดินจำนวน 2-4 พันล้านบาทต่อปี และใช้เงินลงทุนในการก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ภายใต้การร่วมทุนจำนวน 0.8 พันล้านบาท (ตามสัดส่วนของบริษัท) ในช่วงปี 2564-2566 แม้จะคาดว่าภาระหนี้อยู่ในช่วงขาขึ้น แต่แผนการขายอาคารสำนักงานของบริษัทจะช่วยบรรเทาความต้องการเงินกู้ยืมได้ส่วนหนึ่ง
ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินรวม (ตามการพิจารณาลำดับชั้นในการได้รับคืน) เท่ากับ 1.03 หมื่นล้านบาทซึ่งรวมถึงหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 3.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ หนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนประกอบด้วยหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทแม่และบริษัทย่อยต่าง ๆ เนื่องจากอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมอยู่ที่ 30% ซึ่งน้อยกว่า 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ทริสเรทติ้งจึงพิจารณาว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบอย่างมีนัยสำคัญเมื่อพิจารณาจากลำดับชั้นในการได้รับชำระคืนต่อสินทรัพย์ของบริษัท
- สภาพคล่องยังคงบริหารจัดการได้ ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทจะสามารถบริหารจัดการสภาพคล่องได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า ณ เดือนมิถุนายน 2564 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 6.8 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 4.1 พันล้านบาท และหุ้นกู้จำนวน 2.7 พันล้านบาท ทั้งนี้ แหล่งเงินทุนของบริษัทประกอบด้วยเงินสดจำนวน 0.8 พันล้านบาท วงเงินสินเชื่อระยะสั้นที่ยังไม่ได้เบิกใช้จำนวน 2.1 พันล้านบาท และวงเงินสินเชื่อโครงการที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 0.4 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งยังคาดว่ากระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 จะอยู่ที่ประมาณ 0.5 พันล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินเปล่าที่ปลอดภาระค้ำประกันมูลค่าตามบัญชีจำนวน 0.1 พันล้านบาท และสินค้าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ของบริษัทซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีอีกจำนวน 8.6 พันล้านบาทที่สามารถนำไปเป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินกู้ยืมจากธนาคารได้ในกรณีที่จำเป็นอีกด้วย
โดยปกติบริษัทจะใช้ตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับซื้อที่ดินและใช้หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินทุนในการก่อสร้าง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะใช้วิธีต่ออายุหรือจ่ายชำระคืนตั๋วแลกเงินระยะสั้นและตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นสำหรับใช้ในการดำเนินงานภายใน 12 เดือนข้างหน้า และจะเปลี่ยนตั๋วสัญญาใช้เงินระยะสั้นเพื่อซื้อที่ดินให้เป็นเงินกู้โครงการระยะยาวในภายหลัง ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ส่วนใหญ่ที่จะครบกำหนดตามเงื่อนไขทางการเงินของเงินกู้ที่มีกับสถาบันการเงิน บริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 1.25 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่า นอกจากนี้ เงื่อนไขทางการเงินของหุ้นกู้ยังกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่าอีกด้วย ณ เดือนมิถุนายน 2564 อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 0.9 เท่าและอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อทุนของบริษัทอยู่ที่ 1.07 เท่า ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้ในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
- สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2564-2566 มีดังนี้
- บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 1 พันล้านบาทในปี 2564 มูลค่า 8 พันล้านบาทในปี 2565 และมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 2566 รวมถึงเปิดโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2564-2566
- งบประมาณสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 2-4 พันล้านบาทต่อปี
- รายได้จากการดำเนินงานรวมคาดว่าจะอยู่ในระดับต่ำสุดในปีนี้ แต่จะปรับดีขึ้นเป็น 7.0-7.5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2566
- อัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ยคาดว่าจะอยู่ในช่วง 29%-30% และอัตรากำไรสุทธิอาจลดลงต่ำกว่า 10% ของรายได้จากการดำเนินงานรวม
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานเอาไว้ได้ตามที่คาดการณ์ และบริษัทจะสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ที่ประมาณ 15% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ที่ประมาณ 50% เอาไว้ได้ตลอดช่วงประมาณการ
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทอาจปรับลดลงหากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทยังคงอ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับดีขึ้นหากผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นกว่าที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญและสถานะทางการเงินก็ปรับดีขึ้นเทียบเท่ากับผู้ประกอบการที่ได้อันดับเครดิตสูงกว่า โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับสูงกว่า 10% ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง