โบรกเกอร์ ต่างแนะนำ"ซื้อ"หุ้น บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จากยอดขายเริ่มฟื้นในไตรมาส 4/64 และต่อเนื่องในไตรมาส 1/65 โดยธุรกิจศูนย์การค้ากลับมามี Traffic 75-80% ของช่วงก่อนเกิดโควิด และเปิด Test&Go รับนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามามากขึ้นหนุนระยะถัดไป คาดทั้งปี 65 ฟื้นตัวดีขึ้น โดยเฉพาะภาครัฐไม่กลับไป Lock down ขณะเดียวกันการซื้อกิจการ SF รวมเมกะบางนาจะช่วยเสริมผลการดำเนินงานเติบโต
ทั้งนี้ กำไรปกติปี 65-66 คาดการณ์ไว้ที่ 9.3 พันล้านบาท (+84.8% YoY) และ 1.0 หมื่นล้านบาท (+8.8% YoY) ตามลำดับ จากปี 64 อยู่ที่ 7.2 พันล้านบาท
นอกจากนี้ CPN ยังมีแผนลงทุนในช่วง 5 ปีหลายโครงการ ได้แก่ โครงการดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค, โครงการเอ็มบาสซี่ 2, โครงการปรับปรุงย่านสยามสแควร์ วางแผนพัฒนาในรูปแบบ Mix Used มากขึ้น และเตรียมเปิดศูนย์การค้าใหม่ อย่าง เซ็นทรัล จันทบุรี ปลายไตรมาส 1/65 หรือต้นไตรมาส 2/65
ราคาหุ้น CPN ปิดเที่ยงอยู่ที่ 55.25 บาท เพิ่มขึ้น 0.25 บาท หรือ 0.45% ขณะที่ SET บวก 0.27%
โบรกเกอร์ คำแนะนำ ราคาเป้าหมาย (บาท/หุ้น)
เอเซีย พลัส ซื้อ 69.00
เคทีเอสที ซื้อ 65.00
หยวนต้า ซื้อ 64.00
กสิกรไทย ซื้อ 61.50
คันทรี่ กรุ๊ป ซื้อ 61.00
นายสรพงษ์ จักรธีรังกูร ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย กล่าวว่า CPN อยู่ในระหว่างพลิกฟื้น ด้วยการทำทุกทางที่จะดึงปริมาณผู้เข้ามาใช้บริการ (Traffic) กลับมา หลังจากที่เห็นว่ารัฐจะไม่กลับมาใช้มาตรการ lock down โดยปัจจุบัน Traffic กลับมา 75-80% ของระดับก่อนเกิดโควิด ส่วนใหญ่ต่างจังหวัด Traffic ดีกว่าในกรุงเทพฯและเมืองท่องเที่ยวที่ยอด Traffic ยังไม่ถึง 100% เนื่องจากนักท่องเที่ยวต่างชาติยังเข้ามาไม่เต็มที่
แต่สถานการณ์โดยรวมดูดีขึ้น โดยเฉพาะคนไทยเริ่มคุ้นชินกับจำนวนผู้ติดเชื้อรายวัน แม้จะกลับมาเร่งตัวในบางจังหวะ แต่อัตราการตายไม่มาก ทำให้กล้าที่ออกมาใช้ชีวิตข้างนอกบ้าน โดยบริษัทพยายามจัด Event ดึงคนกลับเข้าห้างฯ ให้มากที่สุด คาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งหากนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาด้วย Test&Go ได้ง่ายขึ้น แต่คงต้องรอนักท่องเที่ยวจีนที่เป็นลูกค้าหลักกลับมาด้วย เพราะปัจจุบันรัฐบาลจีนยังไม่สนับสนุนให้ประชาชนออกนอกประเทศ
สำหรับแผนอนาคต CPN มีแผนลงทุนอีกมาก โดยมีกำหนดเปิดศูนย์การค้า เซ็นทรัล จันทบุรี ปลายไตรมาส 1/65 หรือต้นไตรมาส 2/65 และมีอีกหลายโครงการขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างพัฒนา ได้แก่ โครงการดุสิต เซ็นทรัลปาร์ค, โครงการเอ็มบาสซี่ 2 และ โครงการ สยามสแควร์
ทั้งนี้ แผน 5 ปีข้างหน้าการพัฒนาโครงการของ CPN จะเน้นรูปแบบมิกซ์ยูสมากขึ้น โดยบริษัทจะเปิดโรงแรมเพิ่มจาก 560 ห้อง เป็น 4,000 ห้อง อาคารสำนักงานจะเพิ่มจาก 3.3 แสนตารางเมตร เป็น 5 แสนตารางเมตร ส่วนที่อยู่อาศัย มีแผนเปิดเป็น 60 โครงการ จากปัจจุบัน 22 โครงการ
ขณะเดียวกัน มองว่าการเข้าซื้อ บมจ.สยามฟิวเจอร์ ดีเวลอปเมนท์ (SF) ทำให้ได้รูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์มาใช้ขยายสาขาต่างจังหวัด ซึ่งมีพื้นที่ขนาดเล็กกว่าศูนย์การค้า และนอกจากนี้ การเข้าซื้อ SF ทำให้ได้พื้นที่ เมกะบางนา ครึ่งหนึ่ง และยังมีที่ดินของ SF อีกหลายแปลงที่มีศักยภาพ เพิ่มจากที่บริษัทเองก็มีที่ดินศักยภาพหลายแปลงอยู่แล้ว
นอกจากนี้ ผู้บริหาร CPN คาดว่าในช่วง 5 ปีนี้ รายได้ของบริษัทจะเติบโต 14-16% ต่อปี และใช้ Omni Channel มากขึ้นและร่วมมือกับผู้เช่าพื้นที่มาร่วม The 1 Card โดยขยายให้ร้านที่เช่าพื้นที่ได้แต้มจากการซื้อและใช้แต้มได้ด้วย ทำให้เกิด synergy จากการใช้ประโยชน์จากเครือข่าย
ด้านบทวิเคราะห์ของ บล.หยวนต้า คาดกำไรปกติในไตรมาส 4/64 ของ CPN อยู่ที่ 1.9 พันล้านบาท(+1,427.7% QoQ, -6.9% YoY) รายได้อยู่ระดับที่ 8.0 พันล้านบาท (+71.4% QoQ, -0.6% YoY)
- ธุรกิจศูนย์การค้า Traffic ผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเฉลี่ย ไตรมาส 4/64 อยู่ที่ 75% ของผู้ใช้บริการระดับปกติ ในส่วนของ Occupancy rate อยู่ที่ 90% ทรงตัวจากไตรมาส 3/64 ในช่วงไตรมาส 4/64 บริษัทให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้าเฉลี่ยราว 28 ? 30% เทียบกับส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 3/64 ที่ราว 56% รายได้ธุรกิจศูนย์การค้าคาดทรงตัว YoY ซึ่งรวมผลประกอบการของ SF
- ธุรกิจศูนย์อาหาร คาดรายได้ลดลงราว 7-9% YoY
- ธุรกิจโรงแรม คาดรายได้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 120% YoY จากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยเฉพาะ Hilton-พัทยาที่มียอดจองห้องพัก 60% สอดคล้องกับการจัดกิจกรรมดอกไม้ไฟ
- ธุรกิจ Residential คาดรายได้ปรับตัวลดลงราว 20% YoY ซึ่งยอดโอนส่วนใหญ่เป็นโครงการแนวราบเป็นหลักที่มีสัดส่วน 76%
สำหรับอัตรากำไรขั้นต้นคาดที่ 45.5% ในไตรมาส 4/64 ปรับตัวลดลงจาก 47.5% ในไตรมาส 4/63 แต่เพิ่มขึ้นจาก 28.1% ในไตรมาส 3/64 เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับดีขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจให้เช่าพื้นที่ เราคาดบริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมที่ 308 ล้านบาท (+81.3% YoY) จากการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากศูนย์การค้า Mega Bangna เต็มไตรมาสเป็นไตรมาสแรกราว 140 ล้านบาท ขณะที่ต้นทุนทางการเงินคาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 576 ล้านบาท (+25.7% YoY) จากการกู้ยืมเงินระยะยาวที่เพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส 4/64
ทั้งนี้ ปรับประมาณการกำไรสุทธิปี 64 ลง -18% เป็น 7.3 พันล้านบาท สะท้อนผลกระทบจากการแพร่ระบาดโควิด-19 โดยเราปรับสมมติฐานรายได้ในปี 64 ทั้งสมติฐานของ CPN และ SF และสมมติฐานส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมของ SF ที่ประกอบการธุรกิจศูนย์การค้า Mega Bangna ลง
ส่วนในปี 65 คาดจะเห็นการฟื้นตัวของผลประกอบการโดยรวม ซึ่งในช่วงต้นปีเห็นยอด Traffic ที่กลับมาในระดับ 80-90% โดยเฉพาะในสาขาต่างจังหวัด โดย CPN คงแผนขยายสาขาศูนย์การค้าในรูปแบบ Mix Use เพิ่มต่อเนื่อง หลังจากการเปิดสาขาที่ ศรีราชา และอยุธยา ได้รับการตอบรับดีเห็นยอด Traffic เพิ่มขึ้น และคาดทำได้กว่า 90% ในระยะถัดไป
ขณะที่การเปิดเซ็นทรัล วิลเลจ เฟส 2 มียอดการจองพื้นที่แล้ว 100% คาดยอด Traffic จะปรับตัวดีขึ้นเข้าสู่ระดับ 90% ในช่วง 15-18 เดือนข้างหน้า
กำไรปกติปี 65-66 คาดไว้ที่ 9.3 พันล้านบาท (+84.8% YoY) และ 1.0 หมื่นล้านบาท (+8.8% YoY) ตามลำดับ ในปี 65 ในช่วงต้นปีได้แรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ เช่น ช้อปดีมีคืน ฯลฯ ภายใต้สมมุติฐานการแพร่ระบาดโควิด-19 สามารถควบคุมได้ โดยจะเห็นการฟื้นตัวในทุกธุรกิจของ CPN ทั้งจากธุรกิจรายได้ค่าเช่าศูนย์การค้าที่บริษัทให้ส่วนลดกลุ่มลูกค้าลดลง จากยอด Traffic ที่เข้าใกล้ปกติได้มากว่า 90% ธุรกิจโรงแรมได้ปัจจัยหนุนจากการท่องเที่ยวในประเทศที่เพิ่มมากขึ้น ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงธุรกิจศูนย์อาหาร ฟื้นตัวในทิศทางเดียวกัน บริษัทยังคงมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งโดยคาดว่าจะมี Net D/E ที่ 0.9 เท่าในปี 2564
ส่วนบทวิเคราะห์ของ บล.เอเซีย พลัส ชี้ว่า CPN ในไตรมาส 4/64 ทิศทางธุรกิจศูนย์การค้าเริ่มฟื้นตัวดีขึ้นชัดเจน ภายหลังมีการคลายมาตรการ Lockdown ตั้งแต่ ก.ย.64 สะท้อนจาก Traffic เพิ่มขึ้นต่อเนื่องรายเดือนจากเฉลี่ย 65-70% เดือน ต.ค.-พ.ย.เป็น 85-90% เดือน ธ.ค.64 ทำให้ภาพเฉลี่ยไตรมาส 4/64 อยู่ที่ 75% (ดีขึ้นจาก 40% งวดไตรมาส 3/64)
นอกจากนี้การเข้าสู่ช่วงเทศกาลปลายปี ทำให้ยอดขายต่อร้านค้ามีแนวโน้มดีขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มร้านอาหาร แฟชั่น และสินค้า IT ส่งผลให้การให้ส่วนลดเค่าเช่าไตรมาส 4/64 ลงมาอยู่ที่ระดับ 28-30% (เทียบกับ 56% งวดก่อน) ขณะที่อัตราการเช่าทุกศูนย์การค้าทรงตัวเฉลี่ยที่ 90% (เป็นอัตราการเช่าตามสัญญาเช่า)
บวกกับการรวมกิจการ SF และเมกะบางนา ตลอดจนเปิด 2 ศูนย์การค้าใหม่ คาดรายได้ดำเนินงาน 7.49 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 60% qoq และกำไรปกติ 1.8 พันล้านบาท ฟื้นตัวเด่นจาก 126 ล้านบาทงวดก่อน และทั้งปี 64 อยู่ที่ 4.7 พันล้านบาท ต่ำกว่าประมาณการเดิมที่คาดไว้ 4.95 พันล้านบาท ราว 5%
แนวโน้มไตรมาส 1/65 คาดมีพัฒนาการเชิงบวกต่อเนื่องจากไตรมาส 4/64 สะท้อนจากข้อมูลสถิตเดือนม.ค.65 ยังใกล้เคียงกับเดือน ธ.ค.ที่มี Traffic 80-90% และส่วนลดค่าเช่าลดลงมาที่ 20-25% (เทียบกับเฉลี่ย 28-30% งวด Q4/64) ขณะที่เดือน ก.พ.มีปัจจัยหนุนจากเทศกาลตรุษจีน และโค้งสุดท้ายของมาตรการช็อปดีมีคืน (สิ้นสุด 15 ก.พ.นี้)
ประกอบกับการสร้างรายได้เต็มไตรมาสของ 2 ศูนย์การค้าใหม่อยุธยาและศรีราชา ที่ เปิดเมื่อปลาย ต.ค.และ พ.ย.64รวมถึงการเปิดส่วนต่อขยายเฟส 2 โครงการ เซ็นทรัล วิลเลจ ปลาย ม.ค.65 พื้นที่ 1.6 หมื่นตารางเมตร และการทยอยเปิดโซน ISETAN เดิมใน Central World พื้นที่ 1.2 หมื่นตารางเมตร ตลอดจนถึงโครงการใหม่ เซ็นทรัล จันทบุรี พื้นที่ 2 หมื่นตารางเมตร ที่จะเปิดอย่างเร็วปลายไตรมาส 1/65 หรือต้นไตรมาส 2/65 จะเป็นส่วนขับเคลื่อนต่อการดำเนินงานดีขึ้นในไตรมาสถัดไปตามลำดับ