ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันของ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) ที่ระดับ "A-" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น "Negative" หรือ "ลบ" จาก "Stable" หรือ "คงที่" ด้วย
แนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" หรือ "ลบ" สะท้อนถึงรายได้และกำไรของบริษัทที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ตลอดจนสถานะทางการตลาดของบริษัทในกลุ่มธุรกิจบ้านจัดสรรที่อ่อนแอลง ในขณะเดียวกัน อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงความหลากหลายของสินค้า ตลอดจนรายได้เงินปันผลที่สม่ำเสมอจากการลงทุนในบริษัทร่วม และการบริหารการเงินที่ระมัดระวังของบริษัทอีกด้วย
อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้นซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้เพิ่มสูงขึ้นในขณะเดียวกันก็ลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้านลงในระยะสั้นถึงปานกลาง
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ผลการดำเนินงานของบริษัทอ่อนแอกว่าการคาดการณ์ของทริสเรทติ้ง ทั้งนี้ ในภาวะที่การแข่งขันในหมู่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงรุนแรง รวมไปถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง และการปิดพื้นที่ก่อสร้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2564 ได้ส่งผลทำให้ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องยิ่งขึ้น อีกทั้งธุรกิจโรงแรมของบริษัทก็ยังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ที่ยืดเยื้อซึ่งส่งผลทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมีจำนวนต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้อีกด้วย ทั้งนี้ รายได้จากการดำเนินงานในปี 2564 ของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ระดับ 8.1 พันล้านบาทจากที่ระดับเกินกว่า 1.5 หมื่นล้านบาทในปี 2561 ซึ่งต่ำกว่าการ คาดการณ์ของทริสเรทติ้งเกือบ 10% ส่วนรายได้จากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยก็ลดลงต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาทเป็นปีที่ 3 ติดต่อกัน
ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทก็อ่อนตัวลงด้วยเช่นกันจากแผนรณรงค์ส่งเสริมการขายในโครงการที่ค้างเป็นเวลานานและจากผลการดำเนินงานของโรงแรมที่ยังไม่ฟื้นตัว อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับ 30% ในปี 2564 จากระดับ 31% ในปี 2563 และระดับ 34%-35% ในช่วงปี 2561-2562 นอกจากนี้ ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในบริษัทร่วมที่ลดลงนั้นก็ส่งผลให้ฐานกำไรของบริษัทอ่อนตัวลง
โดยกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) ของบริษัทลดลงยิ่งขึ้นโดยมาอยู่ที่ระดับ 2.7 พันล้านบาทในปี 2564 จากระดับ 3.1 พันล้านบาทในปี 2563 และ 4-5 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2562 แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทในไตรมาสแรกของปี 2565 ดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 34% แต่ EBITDA อยู่ที่ระดับเพียง 498 ล้านบาท หรือคิดเป็น 18% ของการคาดการณ์ทั้งปีของทริสเรทติ้งเมื่อปีก่อนที่ระดับ 2.8 พันล้านบาท
- ส่วนแบ่งทางการตลาดอ่อนแอลงในกลุ่มบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาบริษัทมุ่งเน้นการปรับปรุงสินค้าที่อยู่อาศัยและระบายสินค้าคงเหลือโดยมีการเปิดตัวโครงการแนวราบที่มีมูลค่าเพียง 4.6 พันล้านบาทในปี 2563 และ 2.6 พันล้านบาทในปี 2564 เท่านั้น ซึ่งลดลงอย่างมากจากระดับ 7 พันล้านบาทถึง 1.1 หมื่นล้านบาทในระหว่างปี 2559-2562 อัตราการขายที่ค่อนข้างต่ำและการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลงส่งผลทำให้ส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญในกลุ่มบ้านจัดสรรระดับราคาปานกลางถึงสูงซึ่งเป็นกลุ่มที่อุปสงค์ยังคงเข้มแข็งและบริษัทเคยมีส่วนแบ่งทางการตลาดที่สูงมาก่อน
ในอนาคตบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นที่มูลค่าระดับ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 เพื่อช่วยสร้างให้รายได้เติบโต ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะฟื้นตัวแต่จะยังคงต่ำกว่าระดับ 1 หมื่นล้านบาทต่อปี ในปี 2565-2566 ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทคาดว่าอาจได้รับแรงกดดันจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่รุนแรงจากกลุ่มผู้ประกอบการระดับแนวหน้าและกำไรที่ยังคงเบาบางของธุรกิจโรงแรม ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทน่าจะแกว่งตัวอยู่ที่ระดับราว ๆ 30% และอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) จะอยู่ที่ระดับ 29%-31% ในช่วงปีประมาณการ ในการนี้ หากรายได้และกำไรของบริษัทลดลงต่อไปอีกก็อาจส่งผลในเชิงลบต่ออันดับเครดิต
- สินค้าที่มีความหลากหลายและตราสินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดบ้านจัดสรร บริษัทมีสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นลูกค้าที่อยู่อาศัยในหลายระดับราคาซึ่งครอบคลุมตั้งแต่ราคาต่ำจนถึงสูง ได้แก่ บ้านเดี่ยวในระดับราคาที่สูงเกินกว่า 25 ล้านบาทต่อหลังภายใต้แบรนด์ "พฤกษ์ภิรมย์" บ้านเดี่ยวในระดับราคาปานกลางจนถึงสูงที่มีราคาขายต่อหลังที่ 15-25 ล้านบาทภายใต้แบรนด์ "ลัดดารมย์" บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับราคาปานกลางระหว่าง 6-15 ล้านบาทต่อหลังภายใต้แบรนด์ "วรารมย์" และ "คาซ่า วิลล์" และบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาต่ำระหว่าง 2.5-6 ล้านบาทต่อหลังภายใต้แบรนด์ "คิว ดิสทริก" ปัจจุบันบ้านจัดสรรที่ระดับราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทมีสัดส่วนคิดเป็น 20% ของสินค้าทั้งหมดของบริษัท ทั้งนี้ ในอนาคตผู้บริหารของบริษัทอาจจะมีแผนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาปานกลางถึงสูงเพิ่มขึ้นภายใต้แบรนด์ "พฤกษ์ภิรมย์" และ "ลัดดารมย์"
ทริสเรทติ้งคาดว่าทิศทางธุรกิจของบริษัทครั้งใหม่นี้ประกอบกับการมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่รู้จักอย่างดีและสินค้าที่หลากหลายน่าจะทำให้บริษัทมีความยืดหยุ่นในการปรับปรุงสินค้าให้สอดคล้องกับอุปสงค์ของตลาดได้อย่างทันเวลาและสามารถเรียกคืนส่วนแบ่งทางการตลาดกลับมาได้อีก อย่างไรก็ตาม หากส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทลดลงต่อไปก็อาจส่งผลในเชิงลบต่ออันดับเครดิตของบริษัทได้ ทั้งนี้ ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีโครงการทั้งสิ้นจำนวน 71 โครงการซึ่งประกอบด้วยโครงการแนวราบ 57 โครงการและคอนโดมิเนียม 14 โครงการ โดยมูลค่าเหลือขายของที่อยู่อาศัย (รวมทั้งที่ก่อสร้างแล้วและยังไม่ได้ก่อสร้าง) คิดเป็นจำนวนทั้งสิ้น 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการแนวราบในสัดส่วน 69% ของมูลค่าเหลือขายทั้งหมดและส่วนที่เหลือเป็นโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่อาศัย
- การบริหารการเงินที่มีความระมัดระวัง ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้ต่ำกว่าระดับ 35% ต่อไปได้ในระยะ 3 ปีข้างหน้า ภาระหนี้ของบริษัทลดลงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่บริษัทลดต้นทุนการเปิดตัวโครงการใหม่และการซื้อที่ดินในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาท่ามกลางสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ซึ่งส่งผลทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 31% จากระดับราว ๆ 33% ในปี 2564 และ 41%-50% ในช่วงปี 2559-2562
ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ ๆ ที่มูลค่าราว ๆ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ในขณะที่งบประมาณซื้อที่ดินนั้นคาดว่าจะอยู่ที่ 3 พันล้านบาทต่อปี นอกเหนือจากธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแล้ว ทริสเรทติ้งยังคาดว่าบริษัทจะมีการลงทุนเพิ่มเติมจากการต่อสิทธิการเช่าของธุรกิจสำนักงานให้เช่าในปี 2567 อีกด้วย ซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 30%-32% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายจะแกว่งตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 4.5 เท่าในช่วงปีประมาณการ ทั้งนี้ ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้ยืมจากธนาคารระบุให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2 เท่านั้น ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 0.4 เท่า ซึ่งทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทน่าจะปฏิบัติตามข้อกำหนดทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 1.5 หมื่นล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.2 หมื่นล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 2.7 พันล้านบาท ซึ่งหนี้ทั้งหมดของบริษัทนั้นเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 2.7 พันล้านบาท ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทจึงมีสัดส่วนอยู่ที่ระดับ 19% ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ของทริสเรทติ้งซึ่งอยู่ที่ระดับ 50% ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกันของบริษัทไม่มีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
-รายได้เงินปันผลจำนวนมากจากการลงทุนในบริษัทร่วม ทริสเรทติ้งมองว่าสถานะสภาพคล่องของบริษัทนั้นได้รับแรงหนุนจากมูลค่าเงินลงทุนจำนวนมากในบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งนี้ บริษัทถือหุ้นในบริษัท 2 แห่งและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อีก 2 แห่ง ซึ่งได้แก่ บมจ.โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ (HMPRO) (บริษัทถือหุ้น 19.9%) บมจ.แอล เอช ไฟแนนซ์เชียล กรุ๊ป (LHFG) (13.7%) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ควอลิตี้ เฮ้าส์ (25.7%) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าควอลิตี้ เฮ้าส์ โฮเทล แอนด์ เรซิเดนซ์ (31.3%)
โดยบริษัทได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนในบริษัทและกองทุนรวมทั้ง 4 แห่งนี้อย่างต่อเนื่อง อนึ่ง ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาบริษัทรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนดังกล่าวที่ประมาณ 1.4-1.9 พันล้านบาทต่อปีและได้รับเงินปันผลประมาณ 1.2-1.5 พันล้านบาทต่อปี ในการนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะได้รับเงินปันผลจากเงินลงทุนดังกล่าวที่ประมาณ 1.1-1.3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงระหว่างปี 2565-2567
นอกจากนี้ มูลค่าตลาดของเงินลงทุนเหล่านี้ยังมีจำนวนที่สูงอีกด้วย โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่ายุติธรรมอยู่ที่ 4.8 หมื่นล้านบาท การลงทุนในบริษัทร่วมเหล่านี้ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินให้แก่บริษัทและหากมีการขายเงินลงทุนเหล่านี้ก็จะช่วยเสริมความเข้มแข็งให้แก่สถานะทางการเงินของบริษัทได้เป็นอย่างมากด้วยเช่นกัน
- สภาพคล่องที่เพียงพอ ทริสเรทติ้งประเมิณว่าบริษัทจะยังคงมีสภาพคล่องที่เพียงพอในอีก 12 เดือนข้างหน้า ทั้งนี้ ข้อมูล ณ เดือนมีนาคม 2565 ระบุว่าบริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้ามูลค่า 9.1 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 7.5 พันล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 1.6 พันล้านบาท บริษัทได้ชำระหุ้นกู้จำนวน 3.5 พันล้านบาทที่ครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนพฤษภาคม 2565 ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และใช้เงินสดภายใน ส่วนหนี้หุ้นกู้ที่เหลือซึ่งจะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนพฤศจิกายน 2565 นั้นบริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์ด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่และใช้เงินกู้ระยะยาว
แหล่งสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 3.9 พันล้านบาทและวงเงินกู้ระยะสั้นจากธนาคารอีกจำนวนประมาณ 4.2 พันล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะมีเงินทุนจากการดำเนินงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าประมาณ 2 พันล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันคิดเป็นมูลค่าทุนอีกประมาณ 5.4 พันล้านบาทซึ่งสามารถนำมาใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับการขอวงเงินสินเชื่อใหม่ได้ ในขณะเดียวกันบริษัทยังได้เตรียมวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งเอาไว้แล้วจำนวน 1.5 พันล้านบาทเพื่อใช้ในการชำระคืนหนี้ตามกำหนดในปี 2565 อีกด้วย ทั้งนี้ ในอนาคตบริษัทตั้งใจที่จะบริหารจัดการการชำระหนี้หุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในแต่ละปีที่ประมาณ 4-5 พันล้านบาท
สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญ ๆ ของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 มีดังนี้
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรโครงการใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 1 หมื่นล้านบาทต่อปี
- งบประมาณซื้อที่ดินจะอยู่ที่จำนวน 3 พันล้านบาทต่อปี
- รายได้จากการดำเนินงานรวมจะอยู่ที่ระดับประมาณ 9 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปีด้วย EBITDA Margin ที่ระดับประมาณ 29%-31%
แนวโน้มอันดับเครดิต "Negative" หรือ "ลบ" สะท้อนถึงรายได้และกำไรของบริษัทที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้รวมถึงสถานะทางการตลาดในธุรกิจบ้านจัดสรรที่อ่อนแอลง ทั้งนี้ ท่ามกลางแรงกดดันทางเศรษฐกิจ ผลการดำเนินงานของบริษัทอาจลดลงมากยิ่งขึ้นจากระดับปัจจุบัน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ทริสเรทติ้งอาจปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทกลับมาเป็น "Stable" หรือ "คงที่" หากผลการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวดีขึ้นจนทำให้รายได้ของบริษัทอยู่ในระดับเกินกว่า 1 หมื่นล้านบาทและ EBITDA อยู่ในระดับเกินกว่า 3 พันล้านบาทอย่างยั่งยืน ในขณะเดียวกัน สถานะทางการเงินของบริษัทก็ไม่ควรถดถอยลงไปจากระดับในปัจจุบันด้วย
ในทางตรงกันข้าม อันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงหากผลการดำเนินงาน และ/หรือ สถานะทางการเงินของบริษัทแย่ลงกว่าสมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งอย่างมีนัยสำคัญจนทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับเกินกว่า 50% และอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเกินกว่า 5 เท่าอย่างต่อเนื่อง