ทริสเรทติ้งลดอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) เป็นระดับ "BB" จาก "BB+" และเปลี่ยนแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น "Stable" หรือ "คงที่" จาก "Negative" หรือ "ลบ" โดยอันดับเครดิตที่ลดลงสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่อ่อนแอลงอย่างต่อเนื่องท่ามกลางอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูงของบริษัท
อันดับเครดิตยังคงสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทที่ค่อนข้างมีความผันผวนเนื่องจากสินค้าที่อยู่อาศัยของบริษัทกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาสูงและบริษัทยังมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับเป็นอย่างดีอยู่ในเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงอีกด้วย นอกจากนี้ อันดับเครดิตก็สะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนภายในประเทศที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ผลการดำเนินงานยังคงอ่อนแอ ผลการดำเนินงานของบริษัทต่ำกว่าประมาณการของทริสเรทติ้งในปีที่ผ่านมาท่ามกลางการฟื้นตัวที่ช้าและการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มคอนโดมิเนียม โดยรายได้ของบริษัทลดลง 40% หรือคิดเป็น 4.4 พันล้านบาทในปี 2564 และลดลง 53% ในไตรมาสแรกของปี 2565 หรือคิดเป็น 585 ล้านบาท ทั้งนี้ ผลการดำเนินงานของบริษัทในอนาคตน่าจะยังคงได้รับแรงกดดันต่อไปอีกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
ในการนี้ ทริสเรทติ้งได้ปรับลดประมาณการรายได้ของบริษัทลงเป็น 3-4 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567 ซึ่งต่ำกว่าประมาณการเดิมที่ระดับ 3.5-4.6 พันล้านบาทต่อปี ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) ของบริษัทจะทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 15%-18% ในช่วง 3 ปีข้างหน้าซึ่งยังต่ำกว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆ ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้งซึ่งมี EBITDA Margin อยู่ที่ระดับ 20%-25% โดยอัตรากำไรที่มีระดับต่ำกว่าดังกล่าวนี้สะท้อนถึงรายได้และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้าของบริษัทที่ลดลงรวมถึงค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ของบริษัทที่ค่อนข้างสูงด้วย
บริษัทมียอดขาย (รวมยอดขายจากกิจการร่วมค้า) เพียง 1.9 พันล้านบาทในปี 2564 และ 1.0 พันล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2565 ซึ่งลดลงจากระดับปกติของบริษัทที่ 4-6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ ณ เดือนพฤษภาคม 2565 เพียง 2.5 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยโครงการของบริษัทเองมูลค่า 1.5 พันล้านบาทและโครงการภายใต้กิจการร่วมค้ามูลค่า 1.0 พันล้านบาท
โดยมูลค่ายอดขายของบริษัทเองนั้นคาดว่าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ที่จำนวน 688 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปี 2565 ประมาณ 245 ล้านบาทในปี 2566 และอีก 533 ล้านบาทในปี 2568 ในขณะที่ยอดขายทั้งหมดจากกิจการร่วมค้าคาดว่าจะโอนได้ภายในปีนี้ ดังนั้น บริษัทจึงจำเป็นจะต้องเน้นการจำหน่ายสินค้าที่เหลืออยู่ในโครงการปัจจุบันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อที่จะมีรายได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ ซึ่ง ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2565 บริษัทมีสินค้าพร้อมจำหน่ายที่มูลค่าประมาณ 7.6 พันล้านบาท
- สินค้ากระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมราคาแพง ทริสเรทติ้งมองว่าบริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวอยู่ในโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจำนวนมาก ทั้งนี้ ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2565 บริษัทมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวน 18 โครงการ (รวมโครงการที่พัฒนาภายใต้กิจการร่วมค้า) ซึ่งมีที่อยู่อาศัยพร้อมจำหน่ายมูลค่า 1.21 หมื่นล้านบาท โดยที่ประมาณ 77% ของมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมจำหน่ายมีระดับราคาอยู่ในช่วง 125,000-280,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.)
ทว่าอุปสงค์คอนโดมิเนียมลดลงอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับการแพร่ระบาดที่ยืดเยื้อของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 (โรคโควิด 19) ผลการดำเนินงานของบริษัทจึงได้รับผลกระทบอย่างหนักจากอุปสงค์ของตลาดคอนโดมิเนียมที่ลดลงอย่างมีสาระสำคัญในขณะที่บริษัทยังคงมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคงที่ซึ่งมีตัวเลขที่แน่นอน ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงเห็นว่าผลกำไรของบริษัทมีความผันผวนในระดับที่สูงซึ่งสะท้อนจาก EBITDA Margin ของบริษัทที่ระดับ 15% ในปี 2563 และลดลงเหลือ 11% ในปี 2564 และเพิ่มขึ้นเป็น 18% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565
บริษัทพยายามเป็นอย่างมากที่จะสร้างสมดุลของยอดสินค้าระหว่างโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบ โดยบริษัทมีแผนจะพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในช่วงราคาระดับกลางถึงสูงภายใต้แบรนด์ "Mayfield" เพิ่มขึ้น ซึ่งมีระดับราคาอยู่ที่ 10-20 ล้านบาทต่อหลัง นอกจากนี้ บริษัทยังคงเน้นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้มีรายได้สูงเป็นหลักเช่นเดิมซึ่งเป็นกลุ่มที่มียอดการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารอยู่ในระดับต่ำ ทั้งนี้ การกระจายสินค้าไปสู่โครงการแนวราบน่าจะช่วยลดเวลาในการก่อสร้างให้สั้นลงอีกด้วย
ในการนี้ บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวราบที่มูลค่า 7.0-7.2 พันล้านบาทในช่วงปี 2565-2566 ทั้งนี้ ความสำเร็จในการเพิ่มความหลากหลายของสินค้าน่าจะช่วยทำให้รายได้และกำไรของบริษัทมีความสม่ำเสมอมากยิ่งขึ้น ส่วนการลงทุนในธุรกิจโรงแรมและธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทนั้นยังมีสัดส่วนไม่มากนักเมื่อเทียบกับธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยคาดว่ารายได้จากธุรกิจดังกล่าวจะอยู่ที่ระดับ 0.3-0.4 พันล้านบาทต่อปีในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
- แบรนด์สินค้าเป็นที่ยอมรับในตลาดคอนโดมิเนียม บริษัทมีแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับอย่างกว้างขวางในกลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยราคาสูง โดยบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ "Muniq" "M Series" "Maru" "Metris" และ "Maestro" ซึ่งเป็นที่รู้จักเป็นอย่างดีในตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง 120,000-170,000 บาทต่อ ตร.ม. ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทในกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียมราคาสูงมาจากการที่บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้า ตลอดจนขนาดห้องที่เหมาะสมกับการใช้งาน และที่ตั้งโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี โดยโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบัน ส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ๆ เช่น พัทยาและหัวหิน
บริษัทยังได้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรภายใต้แบรนด์ "Malton" และ "Mavista" โดยมีลูกค้าเป้าหมายในระดับบนและหรูหราด้วยราคาขายเริ่มต้นที่ 50 ล้านบาทต่อหลังอีกด้วย ในอนาคตบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นภายใต้แบรนด์ "Mayfield" เพื่อจับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงสูง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งมองว่าความแข็งแกร่งของบริษัทในตลาดบ้านจัดสรรยังคงอยู่ในช่วงการพัฒนาและต้องใช้เวลาในการพิสูจน์ผลสำเร็จ
- ความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนธันวาคม 2564 หนี้ครัวเรือนของประเทศไทยเพิ่มขึ้นสูงสุดมาอยู่ที่ระดับ 14.58 ล้านล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 90.12% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 89.66% ณ สิ้นปี 2563 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ค่อนข้างช้าทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง โดย GDP ของประเทศไทยลดลงถึง 6.2% ในปี 2563 และเติบโตเพียง 1.6% ในปี 2564 ทั้งนี้ ในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP จะเติบโตที่ระดับ 2%-3% จากปีก่อนหน้า ดังนั้น หากหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ต่อไป โดยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อการจำหน่ายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำลงมาซึ่งมีอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูง
ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2564 ก็ยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เพิ่มความยากลำบากให้แก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านอีกด้วยเช่นกัน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการในขณะเดียวกันก็ลดทอนกำลังซื้อของผู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงอีกด้วย ในการนี้ อัตรากำไรของผู้ประกอบการจึงอาจลดลงหากผู้ประกอบการไม่สามารถส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น การที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงเพิ่มสูงขึ้นจึงทำให้ทริสเรทติ้งคาดว่า EBITDA Margin ของบริษัทจะลดลงเล็กน้อยแต่น่าจะสามารถรักษาระดับอยู่ที่ 15%-18% ได้ในช่วงเวลาประมาณการ
- ภาระหนี้ยังคงอยู่ในระดับสูง บริษัทยังคงมีภาระหนี้ที่อยู่ในระดับสูง โดยอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ที่ระดับ 63.4% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 ซึ่ง ทรงตัวอยู่ที่ระดับเดิมในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ถึงแม้บริษัทมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพียง 1 โครงการที่มูลค่า 580 ล้านบาทในปี 2563 แต่ความสามารถในการทำกำไรที่ค่อนข้างต่ำเมื่อบวกกับภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงจึงส่งผลทำให้อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทลดลงมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 1 เท่า โดยอัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ระดับ 0.75 เท่าในปี 2564 และที่ระดับ 0.85 เท่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 ในขณะที่อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ -2% ในปี 2564 และอยู่ที่ระดับ -3% ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565
ในอนาคตทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะเพิ่มขึ้นแต่จะอยู่ต่ำกว่าระดับ 70% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า ภายใต้ประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ ๆ ของบริษัทเองที่มูลค่าราว ๆ 3-8 พันล้านบาทต่อปีและโครงการแนวราบที่มูลค่าราว ๆ 1.5-3.5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 ทั้งนี้ บริษัทจะต้องรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้ไม่เกิน 3.5 เท่าเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาการกู้ยืมเงิน โดย ณ เดือนมีนาคม 2565 อัตราส่วนดังกล่าวของบริษัทอยู่ที่ระดับ 1.73 เท่า ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ที่ระดับ 39.1%
- สภาพคล่องยังคงตึงตัว ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทยังคงมีสภาพคล่องที่ตึงตัว โดย ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีภาระหนี้จำนวน 3.6 พันล้านบาทที่จะครบกำหนดในช่วง 12 เดือนข้างหน้าซึ่งประกอบด้วยเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 0.2 พันล้านบาท เงินกู้ยืมโครงการระยะยาวจำนวน 0.6 พันล้านบาท และหุ้นกู้อีกจำนวน 2.8 พันล้านบาท ในขณะที่แหล่งเงินทุนของบริษัท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 ประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 444 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมระยะยาวที่ยังไม่ได้เบิกใช้อีกจำนวน 519 ล้านบาท โดยบริษัทมีแผนจะชำระคืนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนด้วยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ ส่วนเงินกู้ยืมโครงการจะชำระคืนด้วยกระแสเงินสดที่คาดว่าจะได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัย
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2565 รวมมูลค่า 6.9 พันล้านบาทซึ่งประกอบด้วยคอนโดมิเนียม 1 โครงการมูลค่า 3.0 พันล้านบาทและโครงการบ้านจัดสรร 3 โครงการมูลค่า 3.9 พันล้านบาท นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังประมาณการว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ๆ ที่มูลค่าประมาณ 0.6-1.0 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567 อีกด้วย
- รายได้ของบริษัทจะอยู่ที่ระดับ 3.2-3.8 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2565-2567 และบริษัทจะรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าที่ประมาณ 70-130 ล้านบาทต่อปี
- งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1.5-2.5 พันล้านบาทต่อปี
- EBITDA Margin คาดว่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ 15%-18%
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาผลการดำเนินงานได้ตามเป้าหมาย และสามารถส่งมอบยอดขายรอการรับรู้รายได้ได้ตามแผน ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากแผนธุรกิจของบริษัทแล้ว ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 70% ตลอดช่วงเวลาประมาณการและ EBITDA Margin น่าจะรักษาระดับอยู่ที่ประมาณ 15%
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถปรับปรุงผลการดำเนินงานให้ดีขึ้นและลดอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนให้อยู่ในช่วง 60%-65% ได้อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับพื้นฐานที่ทริสเรทติ้งประมาณการไว้ และในกรณีที่ EBITDA Margin ของบริษัทลดลงต่ำกว่าระดับ 15% และ/หรืออัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 70% อย่างต่อเนื่องก็จะเป็นสาเหตุที่ทำให้มีการปรับลดอันดับเครดิตลงได้ด้วยเช่นกัน