ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ.ไซมิส แอสเสท (SA) ที่ระดับ "BB+" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงฐานรายได้ที่ค่อนข้างเล็ก ความสามารถในการทำกำไรที่น่าพอใจ การมีสินค้าที่กระจุกตัว และภาระหนี้ในระดับสูง นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับภาระหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ในขณะที่อาจส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อลดต่ำลงในระยะสั้นถึงปานกลางอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- ฐานรายได้ค่อนข้างเล็ก ฐานรายได้ของบริษัทยังคงมีขนาดค่อนข้างเล็กเมื่อเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น ๆที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจากทริสเรทติ้ง โดยบริษัทมีฐานรายได้อยู่ที่ 2.0-3.6 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2561-2564 ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2565 บริษัทมีรายได้อยู่ที่ 405 ล้านบาทหรือคิดเป็น 0.7% ของรายได้รวมของผู้ประกอบการทั้ง 25 รายที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตจาก
ทริสเรทติ้ง รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัท โดยคิดเป็นสัดส่วน 89% ของรายได้จากการดำเนินงานรวมในปี 2564 ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากค่าเช่าและบริการคิดเป็นสัดส่วน 4% และรายได้ค่าเช่าอื่น ๆ และรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ คิดเป็นสัดส่วนที่เหลือ
เพื่อสร้างรายได้ที่มีความสม่ำเสมอ บริษัทได้เริ่มดำเนินธุรกิจคลาวด์คิทเช่น (Cloud Kitchen) ในปี 2564 โดยบริษัทจะพัฒนาอาคารพาณิชย์เพื่อให้พร้อมสำหรับการใช้งานตามที่ได้ตกลงกับผู้เช่าและบริษัทจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตร ธุรกิจดังกล่าวน่าจะช่วยเสริมสร้างฐานรายได้ค่าเช่าและบริการของบริษัท อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้าของธุรกิจดังกล่าวยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นและแนวโน้มของความสำเร็จยังต้องรอติดตามผลต่อไป
- สินค้ามีการกระจุกตัว การที่บริษัทมีสินค้าที่กระจุกตัวในโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงยังคงเป็นปัจจัยด้านลบทั้งต่อสถานะทางธุรกิจและความเสี่ยงทางด้านการเงินของบริษัท ณ เดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียม 12 โครงการและบ้านเดี่ยว 2 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าสินค้าเหลือขายรวมประมาณ 2.3 หมื่นล้านบาท โดยโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงคิดเป็น 91% ของมูลค่าเหลือขายรวม ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวคิดเป็นสัดส่วนที่เหลือ
การที่บริษัทมีความหลากหลายของสินค้าที่จำกัดส่งผลให้รายได้ของบริษัทมีความอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงในความต้องการสินค้าของผู้ซื้อและอ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงในสภาวะของการดำเนินธุรกิจ ในปี 2564 บริษัทไม่มีโครงการใหม่ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จสำหรับโอนกรรมสิทธิ์และพึ่งพาการระบายสินค้าคงเหลือเพื่อสร้างรายได้ เมื่อประกอบกับแรงกดดันด้านลบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ที่ยืดเยื้อแล้วนั้นส่งผลให้รายได้ของบริษัทในปี 2564 ลดลง 35% จากปี 2563 เทียบกับการลดลง 2% ของรายได้ของตลาดโดยรวม และรายได้จากการดำเนินงานของบริษัทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2565 อยู่ในระดับต่ำกว่ารายได้ของช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว 43%
เนื่องจากโครงการคอนโดมีเนียมแนวสูงใช้เงินลงทุนจำนวนมากและใช้เวลาค่อนข้างนานในการพัฒนา หากโครงการใดโครงการหนึ่งเกิดปัญหาก็อาจเป็นปัจจัยกดดันต่อผลประกอบการโดยรวมของบริษัทได้ ดังนั้น บริษัทจึงมุ่งเน้นที่จะเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบเพื่อบริหารจัดการความเสี่ยงจากสินค้าที่กระจุกตัวและทำให้รายได้มีความต่อเนื่อง ในเดือนเมษายน 2565 บริษัทได้เปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวภายใต้ชื่อ "มนต์เสน่ห์" ที่มูลค่าโครงการประมาณ 2 พันล้านบาท และบริษัทยังมีแผนจะเปิดตัวโครงการแนวราบคิดเป็นมูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 9 พันล้านบาทในอีก 2 ปีข้างหน้าอีกด้วย
- ผลการดำเนินงานจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภายใต้ประมาณการพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปมาอยู่ที่ระดับ 2.5 พันล้านบาทในปี 2565 และที่ระดับ 5.0-6.7 พันล้านบาทในปี 2566-2567 โดยการฟื้นตัวของรายได้ในปี 2566-2567 จะได้รับการสนับสนุนจากสัดส่วนของรายได้จากโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น การฟื้นตัวของยอดขายคอนโดมีเนียม และจากโครงการคอนโดมีเนียมใหม่ 2 โครงการที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ ซึ่งประกอบด้วยโครงการ "ไซมิส พระรามเก้า" และ "แลนด์มาร์ค แอท ทุ่งสองห้องสเตชั่น"
ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2565 บริษัทมีสินค้าพร้อมขายมูลค่าประมาณ 3.7 พันล้านบาท และบริษัทมีมูลค่ายอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ที่ประมาณ 5.3 พันล้านบาทซึ่งคาดว่าประมาณ 800 ล้านบาทของยอดขายรอรับรู้ดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 2565 และประมาณ 3.6 พันล้านบาทจะรับรู้เป็นรายได้ในช่วงปี 2566-2567 ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ค่าเช่าและบริการของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับประมาณ 200-400 ล้านบาทต่อปีจากจำนวนห้องพักที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับอัตราการเข้าพักที่ปรับตัวดีขึ้นจากการผ่อนคลายมาตรการจำกัดการเดินทาง
ในเชิงผลกำไร ทริสเรทติ้งคาดว่าความสามารถในการทำกำไรของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับที่น่าพอใจในอีก 3 ปีข้างหน้า เนื่องจากคาดว่าบริษัทจะยังคงรักษาความสามารถในการทำกำไรทั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและธุรกิจเช่าและบริการเอาไว้ได้ ทริสเรทติ้งจึงคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะทรงตัวอยู่ที่ระดับ 36%-37% ในช่วงปี 2565-2567 และคาดว่าอัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายต่อรายได้ (EBITDA Margin) จะอยู่ที่ระดับประมาณ 22% ในปี 2565 และปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 28%-30% ในปี 2566-2567 เมื่อโครงการคอนโดมีเนียมใหม่และโครงการแนวราบเริ่มสร้างรายได้
เป็นปีที่มีความท้าทายสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางความกังวลเกี่ยวกับหนี้ครัวเรือนและเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ณ เดือนธันวาคม 2564 หนี้ครัวเรือนในประเทศไทยเพิ่มขึ้นสูงสุดมาอยู่ที่ระดับ 14.58 ล้านล้านบาท ในขณะที่อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) อยู่ที่ระดับ 90.12% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 89.66% ณ สิ้นปี 2563 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ค่อนข้างช้าทำให้อัตราส่วนดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูง โดย GDP ของประเทศไทยลดลงถึง 6.2% ในปี 2563 และขยายตัวเพียง 1.6% ในปี 2564
ทั้งนี้ ในปี 2565 ทริสเรทติ้งคาดว่า GDP จะเติบโตที่ระดับ 2%-3% จากปีก่อนหน้า ดังนั้น หากหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ที่ระดับเดิม อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จึงคาดว่าน่าจะยังคงอยู่ที่ระดับประมาณ 87%-88% ในปี 2565 ต่อไป โดยภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับค่อนข้างสูงจะส่งผลกระทบต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยในกลุ่มระดับราคาที่ต่ำลงมาซึ่งมีอัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงินที่สูง อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนช่วยลดทอนผลกระทบในเชิงลบจากความเสี่ยงดังกล่าวได้
อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ได้สร้างอุปสรรคแก่ทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน โดยอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจะส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็บั่นทอนกำลังซื้อของผู้ต้องการซื้อบ้านลงเช่นกัน ดังนั้น อัตรากำไรของบริษัทอาจลดลงหากบริษัทไม่สามารถผลักภาระต้นทุนที่สูงขึ้นไปยังผู้ซื้อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นในระดับที่ค่อนข้างสูงของบริษัทและความชำนาญในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างน่าจะช่วยให้บริษัทสามารถฝ่าสภาวะแวดล้อมในการดำเนินธุรกิจที่มีความท้าทายไปได้
- ภาระหนี้จะยังคงอยู่ในระดับสูง ทริสเรทติ้งคาดว่าภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในอีก 2-3 ปีข้างหน้าด้วยประมาณการอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนที่ระดับประมาณ 64%-68% ในช่วงปีประมาณการ ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่ว่าบริษัทจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อย่างต่อเนื่องในอีก 3 ปีข้างหน้า และคาดว่าจะใช้งบประมาณซื้อที่ดินและงบสำหรับธุรกิจเช่าและบริการที่ประมาณ 1-1.6 พันล้านบาทต่อปีในปีประมาณการ เนื่องจากทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้น ดังนั้น อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจึงคาดว่าจะกลับมาอยู่ที่ระดับ 7%-12% ในปี 2566-2567
บริษัทมีเงื่อนไขทางการเงินที่กำหนดว่าบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า โดย ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ 1.9 เท่า ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินดังกล่าวได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า
- มีสภาพคล่องในระดับที่บริหารจัดการได้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทมีสภาพคล่องในระดับที่บริหารจัดการได้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวนทั้งสิ้น 526.8 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยเงินกู้โครงการจำนวน 33.5 ล้านบาทและหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนจำนวน 493.3 ล้านบาท ณ เดือนมีนาคม 2565 สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือจำนวน 362 ล้านบาท เงินฝากประจำจำนวน 3.7 ล้านบาทและวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้ซึ่งไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกจำนวน 120 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทในปี 2565 จะอยู่ที่ 75 ล้านบาท และคาดว่าบริษัทจะชำระคืนเงินกู้โครงการด้วยเงินที่ได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการ และชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดโดยการออกหุ้นกู้ชุดใหม่
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2565 บริษัทมีหนี้สินทางการเงินที่ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวนทั้งสิ้น 8.2 พันล้านบาท โดยหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนซึ่งรวมไปถึงหนี้ที่มีหลักประกันของบริษัทและของบริษัทย่อยต่าง ๆ อยู่ที่จำนวน 6.4 พันล้านบาทหรือคิดเป็นอัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินทางการเงินรวมของบริษัทที่ระดับ 79% เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ในระดับสูงกว่า 50% ตาม "เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตตราสารหนี้" ของทริสเรทติ้ง ดังนั้น ทริสเรทติ้งจึงมองว่าเจ้าหนี้ไม่มีหลักประกันของบริษัทมีความเสียเปรียบในด้านลำดับสิทธิเรียกร้องเหนือสินทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับเจ้าหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อน
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
- ทริสเรทติ้งตั้งสมมติฐานกรณีพื้นฐานสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในระหว่างปี 2565-2567 ดังนี้
- บริษัทจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยมูลค่า 5-8 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2565-2567
- รายได้คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.5 พันล้านบาทในปี 2565 และ 5-6.7 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2567
- งบประมาณในการซื้อที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.5 พันล้านบาทต่อปี
แนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะสามารถรักษาระดับผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินไว้ได้ตามเป้าหมาย นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะรักษา EBITDA Margin ให้อยู่ที่ระดับประมาณ 20% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทที่ระดับประมาณ 65% โดยเฉลี่ยเอาไว้ได้เช่นกัน
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง ทริสเรทติ้งอาจปรับอันดับเครดิตหรือแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเพิ่มขึ้นหากฐานรายได้และกระแสเงินสดของบริษัทปรับเพิ่มขึ้น รวมทั้งอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนของบริษัทปรับลดลงลงมาอยู่ที่ระดับประมาณ 60% เป็นระยะเวลาที่ต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ทริสเรทติ้งอาจปรับลดอันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตลงหากผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากระดับประมาณการพื้นฐานของทริสเรทติ้ง