บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด คงอันดับเครดิตองค์กรของ บมจ. โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ (NOBLE) และอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ "BBB" ด้วยแนวโน้มอันดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ ไม่มีหลักประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 700 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ "BBB" ด้วย ทั้งนี้ บริษัทจะนำเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ชุดใหม่ไปใช้สนับสนุนเงินทุนหมุนเวียนและลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อันดับเครดิตสะท้อนถึงแบรนด์สินค้าของบริษัทซึ่งค่อนข้างแข็งแกร่งในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาประหยัดจนถึงระดับบน ตลอดจนยอดขายรอการรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวนมากที่จะช่วยประกันรายได้ในอนาคตของบริษัทได้ส่วนหนึ่ง อย่างไรก็ตาม อันดับเครดิตถูกกดดันจากอัตรากำไรที่คาดว่าจะอ่อนตัวลงและระดับหนี้สินของบริษัทที่สูงจากการขยายธุรกิจ อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงความกังวลของทริสเรทติ้งเกี่ยวกับระดับหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูงและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นซึ่งอาจกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในระยะสั้นถึงปานกลางในขณะเดียวกันก็เพิ่มภาระต้นทุนในการพัฒนาโครงการและต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการให้สูงมากขึ้นอีกด้วย
ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต
- แบรนด์สินค้าที่แข็งแรงครอบคลุมสินค้าระดับราคาประหยัดจนถึงระดับบน
ทริสเรทติ้งมองว่าความแข็งแกร่งของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน มาจากแบรนด์ที่ได้รับการยอมรับ ทำเลโครงการคอนโดมิเนียมที่ดีในย่านใจกลางเมือง และการออกแบบที่มีเอกลักษณ์ ตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา บริษัทได้ขยายสินค้าคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ต่ำลงคือระดับราคาประมาณ 2-6 ล้านบาทต่อยูนิต คอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ "Nue" ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีด้วยยอดขายในโครงการส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับเกินกว่า 40%
ณ เดือนกันยายน 2565 โครงการภายใต้แบรนด์ Nue มียอดขายคิดเป็นประมาณ 90% ของยอดขายทั้งหมดของบริษัทในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565 เพิ่มขึ้นจากระดับ 40% ในปี 2563-2564 และ 27% ในปี 2562
บริษัทมีแผนกระจายสินค้าในพอร์ตโฟลิโอและขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้นโดยมีแผนจะพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นทั้งในรูปแบบโครงการของบริษัทเองและในรูปแบบการร่วมทุน อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องติดตามความสำเร็จของการพัฒนาโครงการแนวราบต่อไปเนื่องจากที่ผ่านมาบริษัทมีผลงานการพัฒนาโครงการแนวราบที่ยังค่อนข้างจำกัด ในมุมมองของทริสเรทติ้ง การขยายการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปแนวราบมากขึ้น หากสำเร็จจะช่วยบริษัทให้มีสินค้าและกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายซึ่งจะช่วยลดความผันผวนของผลการดำเนินและเสริมความแข็งแกร่งของพอร์ตโฟลิโอของบริษัทได้ในระยะยาว
- ยอดขายรอรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยประกันรายได้ในอนาคต
ทริสเรทติ้งคาดว่าผลการดำเนินงานของบริษัทจะค่อย ๆ ฟื้นตัวภายหลังยกเลิกมาตรการจำกัดการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 สมมติฐานกรณีพื้นฐานของทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้จากการดำเนินงานของบริษัทจะฟื้นตัวมาอยู่ที่ระดับ 9 พันล้านบาทในปี 2565 และขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1.1-1.3 หมื่นล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568 โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วง 7 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี และคาดว่ารายได้จากการให้บริการก่อสร้างและการตลาดแก่กิจการร่วมทุนจะอยู่ที่ 1.6 พันล้านบาทในปี 2565 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.5-4.5 พันล้านบาทต่อปีในระหว่างปี 2566-2568 ทริสเรทติ้งคาดว่ากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) จะอยู่ที่ระดับ 1.2 พันล้านบาทในปี 2565 และปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 2-3 พันล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2566-2568
ยอดขายรอรับรู้รายได้จำนวนมากช่วยประกันรายได้และกำไรของบริษัทได้ส่วนหนึ่งในอนาคต ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ทั้งสิ้น 1.18 หมื่นล้านบาทซึ่งคาดว่าจะทยอยโอนได้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 จนถึงปี 2568 ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีโครงการต่าง ๆ ประกอบไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมที่บริษัทพัฒนาเองจำนวน 17 โครงการ โครงการคอนโดมิเนียมภายใต้การร่วมทุนจำนวน 4 โครงการ บ้านจัดสรรที่บริษัทพัฒนาเองจำนวน 3 โครงการ และบ้านจัดสรรภายใต้การร่วมทุนจำนวน 1 โครงการ โครงการของบริษัทมีมูลค่าเหลือขาย (รวมทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง) จำนวน 2.56 หมื่นล้านบาท โดยเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 90% ที่เหลือเป็นโครงการบ้านจัดสรร ทั้งนี้ บริษัทมีสินค้าเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ารวม 8.3 พันล้านบาทซึ่งสามารถรับรู้รายได้ได้ทันทีเมื่อมีการขาย
- อัตรากำไรมีแนวโน้มอ่อนตัวลง
ทริสเรทติ้ง คาดว่าอัตรากำไรของบริษัทจะหดตัวเนื่องจากยังคงใช้การแข่งขันด้านราคาเพื่อเร่งสร้างยอดขายและระบายสินค้าคงเหลือในหลายโครงการคอนโดมิเนียมที่แล้วเสร็จ อีกทั้ง บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นและสัดส่วนรายได้จากการให้บริการก่อสร้างแก่กิจการร่วมทุนจะเพิ่มขึ้นโดยอัตรากำไรของการให้บริการก่อสร้างดังกล่าวจะค่อนข้างต่ำ ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมของบริษัทมีแนวโน้มลดลง
ทริสเรทติ้ง คาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงไปอยู่ที่ 29%-32% ในช่วงปี 2565-2568 จากระดับ 34% ในปี 2564 และจากระดับ 37%-39% ในปี 2562-2563 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ระดับ 30%-34% สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และ 25% สำหรับโครงการแนวราบ โดยคาดว่ารายได้จากโครงการแนวราบจะเพิ่มขึ้นเป็น 15%-20% ของรายได้รวม รายได้จากการให้บริการก่อสร้างแก่กิจการร่วมทุนจะเพิ่มขึ้นเป็น 20%-35% ของรายได้รวมในช่วงปี 2565-2568 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรของการให้บริการก่อสร้างดังกล่าวคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 4%-7% ส่งผลให้ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมจะลดลงมาอยู่ที่ระดับ 23%-30% ในปี 2565-2568 จากระดับเกินกว่า 35% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ อัตรากำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) อาจลดลงไปอยู่ที่ประมาณ 15%-25% และอัตรากำไรสุทธิจะอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10% ตลอดช่วงปีประมาณการ
- ระดับหนี้สินสูงแต่คาดว่าจะดีขึ้นในปีถัดไป
ทริสเรทติ้งคาดว่าระดับหนี้สินของบริษัทจะยังค่อนข้างสูงที่ระดับ 72% ณ สิ้นปี 2565 และในปีนี้อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะต่ำกว่าระดับ 5% การขยายธุรกิจอย่างมากของบริษัทและการรับรู้รายได้และเงินทุนจากการดำเนินงานที่ต่ำกว่าประมาณการส่งผลให้ภาระหนี้ของบริษัทจะยังคงอยู่ในระดับสูงในปีนี้ ทั้งนี้ รายได้และกำไรที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากแผนเปิดโครงการจำนวนมากในอีก 3 ปีข้างหน้าจะทำให้ระดับหนี้ลดลงมาได้ในปี 2566-2568 ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 70% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะเกินกว่าระดับ 5% ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป
ภายใต้สมมติฐานกรณีพื้นฐาน ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ทั้งพัฒนาโดยบริษัทเองและภายใต้การร่วมทุน) มูลค่ารวม 3.2 หมื่นล้านบาทในปี 2565 2.5 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และ 1 หมื่นล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568 โดยคาดว่าบริษัทจะซื้อที่ดินคิดเป็นมูลค่าประมาณ 532 ล้านบาทในปี 2565 900 ล้านบาทในปี 2566 และประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568 โดยเงินทุนในการก่อสร้างโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทเองจะอยู่ที่ประมาณ 5.6 พันล้านบาทในปีนี้ และ 2.5-3 พันล้านบาทต่อปีในปี 2566-2568 นอกจากนี้ ยังคาดว่าบริษัทจะลงทุนในกิจการร่วมทุนประมาณ 600 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทต่อปีในปีประมาณการ
ณ สิ้นเดือนกันยายน 2565 บริษัทมีหนี้สินรวม 1.32 หมื่นล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวเป็นหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนจำนวน 6.3 พันล้านบาทซึ่งเป็นหนี้ของบริษัทและบริษัทย่อย ดังนั้น อัตราส่วนหนี้ที่มีลำดับในการได้รับชำระคืนก่อนต่อหนี้สินรวมอยู่ที่ 47.5%
- สภาพคล่องตึงตัวแต่สามารถจัดการได้
ทริสเรทติ้งประเมินว่าบริษัทมีสภาพคล่องที่ตึงตัวแต่สามารถจัดการได้ในช่วง 12 เดือนข้างหน้า โดย ณ เดือนกันยายน 2565 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในช่วง 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 4.6 พันล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 1.7 พันล้านบาท เงินกู้ระยะยาวจำนวน 2.2 พันล้านบาท เงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 538 ล้านบาท และตั๋วแลกเงินจำนวน 200 ล้านบาท ทริสเรทติ้งคาดว่าเงินลงทุนในบริษัทร่วมและกิจการร่วมทุนจะอยู่ที่ประมาณ 600 ล้านบาทถึง 1 พันล้านบาทในปี 2565-2568 และคาดว่าบริษัทจะจ่ายเงินปันผลที่ระดับประมาณ 40% ของกำไรสุทธิ
แหล่งที่มาของสภาพคล่องของบริษัทประกอบด้วยเงินสดในมือ 1.2 พันล้านบาท และวงเงินกู้ยืมที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิก 700 ล้านบาท รวมถึงเงินทุนจากการดำเนินงานที่คาดว่าจะอยู่ที่ 1 พันล้านบาทในปี 2566 นอกจากนี้ บริษัทยังมียูนิตที่สร้างเสร็จแล้วในโครงการที่ปลอดภาระหนี้ซึ่งมีมูลค่าขายประมาณ 688 ล้านบาท ซึ่งสามารถนำไปใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสำหรับวงเงินกู้กับสถาบันการเงินได้ ทั้งนี้ บริษัทมีแผนจะออกหุ้นกู้ชุดใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระ ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระเงินกู้ยืมโครงการจากสถาบันการเงินด้วยเงินสดที่ได้จากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า
ตามข้อกำหนดทางการเงินของหุ้นกู้และเงินกู้ธนาคารกำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุนให้ต่ำกว่า 2.5 เท่า ณ เดือนกันยายน 2565 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 2.1 เท่าซึ่งทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถบริหารโครงสร้างทางการเงินให้สอดคล้องกับเงื่อนไขดังกล่าวต่อไปได้
สมมติฐานกรณีพื้นฐาน
-สมมติฐานกรณีพื้นฐานที่สำคัญของทริสเรทติ้งสำหรับการดำเนินงานของบริษัทในช่วงปี 2565-2568 มีดังนี้
- บริษัทจะเปิดโครงการคอนโดมิเนียม (ทั้งที่พัฒนาโดยบริษัทเองและภายใต้การร่วมทุน) มูลค่า 2.6 หมื่นล้านบาทในปี 2565 มูลค่า 1.27 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และ 7 พันล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568
- บริษัทจะเปิดโครงการบ้านจัดสรร (ทั้งที่พัฒนาโดยบริษัทเองและภายใต้การร่วมทุน) มูลค่า 6 พันล้านบาทในปี 2565 มูลค่า 1.24 หมื่นล้านบาทในปี 2566 และมูลค่า 3 พันล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568
- เงินลงทุนซื้อที่ดินจะเท่ากับ 532 ล้านบาทในปี 2565 900 ล้านบาทในปี 2566 และประมาณ 2 พันล้านบาทต่อปีในปี 2567-2568
- รายได้จากการดำเนินงานรวมเท่ากับ 9 พันล้านบาทถึง 1.3 หมื่นล้านบาทต่อปี โดยเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจำนวน 7 พันล้านบาทถึง 1 หมื่นล้านบาทต่อปี
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีอัตรากำไรขั้นต้นเฉลี่ย 29%-32%
แนวโน้มอันดับเครดิต
แนวโน้มอับดับเครดิต "Stable" หรือ "คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะมีผลการดำเนินงานและสถานะทางการเงินที่ปรับตัวดีขึ้นตามที่คาดการณ์ไว้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะรักษาอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับต่ำกว่า 70% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเกินกว่าระดับ 5% เอาไว้ได้ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป
ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง
อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจถูกปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานและ/หรือสถานะทางการเงินของบริษัทอ่อนแอลงจากที่คาดการณ์ไว้อย่างมีนัยสำคัญ ในทางตรงข้าม อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากขนาดธุรกิจของบริษัทขยายใหญ่ขึ้นและโครงสร้างเงินทุนของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างมากจากที่คาดการณ์ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ในระดับต่ำกว่า 60% และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินอยู่ที่ระดับ 10%-15% อย่างต่อเนื่อง