CPN คาดเจรจาที่ดินรฟท.จบในมิ.ย.ยันข้อเสนอคุ้มค่า-มีสิทธิร่วมประมูลใหม่

          บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา(CPN) ไม่หวั่นแรงกดดันจากการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)บีบเพิ่มผลประโยชน์ต่อสัญญาที่ดินแยกลาดพร้าวจากที่เสนอไป ยืนยันสมเหตุสมผลแล้วเพราะยังมีภาระต้องลงทุนต่อเนื่องในโครงการดังกล่าวอีกอย่างน้อย 2.5-3.0 พันล้านบาท หากค่าเช่าแพงไม่คุ้มค่าลงทุนหรือตกลงกันไม่ได้ก็ยอมถอย และยังมีสิทธิเข้าประมูลใหม่ร่วมกับรายอื่น ๆ แต่ต้องเริ่มต้นที่จุดสูงกว่าข้อเสนอเดิม
          แหล่งข่าวจาก CPN กล่าวกับ"อินโฟเควสท์"ว่า การเจรจาต่อรองกับรฟท.ยังดำเนินต่อไป และคาดว่าจะมีข้อสรุปภายใน มิ.ย.นี้ แม้จะมีข่าวว่ารฟท.เตรียมเชิญเอกชน 3-4 รายมาร่วมหารือเพื่อสอบถามความสนใจในการเข้าใช้พื้นที่แยกลาดพร้าวภายใน 1-2 วันนี้ ได้แก่ มาบุญครอง,เดอะมอลล์,โรงแรมดุสิตธานี และโรงแรมโนโวเทล เนื่องจากไม่พอใจข้อเสนอผลตอบแทนของ CPN ที่เสนอมาแค่ 8,500 ล้านบาท
          "การเจรจามีรายละเอียดเยอะ เราปรับลดตรงนี้ เพิ่มตรงนั้น ปรับลดตรงนั้น เพิ่มตรงนี้ ดีไหม ต้องมาจูนกันให้เห็นพ้องต้องกันในทุกรายละเอียด ซึ่งก็ต้องใช้เวลา และก็ต้องทำตามคำสั่งศาลที่จะต้องมีการเจรจาให้จบ คาดว่าไม่น่าจะเกิน 2 เดือนคือไม่เกินเดือนมิถุนายน ก็น่าจะเจรจาได้จบ"แหล่งข่าว กล่าว
*ขณะนี้รฟท.เจรจากับเอกชนรายอื่นแล้วหรือยัง
          "การเจรจามันเป็นทั่วทุกจุด ไม่ใช่แค่ตัวเงินกลม ๆ ตัวเดียว ซึ่งการเจรจายังดำเนิน ถ้ายังเจรจาไม่สิ้นสุด ก็ยังไม่สามารถเปิดประมูลได้ แต่ทางการรถไฟฯจะเตรียมแผนอื่นคู่ขนานกันไปก็สามารถทำได้ 
          ถ้ายังเจรจาไม่จบ เราก็ยังอยู่ไปได้เรื่อย ๆ จนกว่าทางเราจะโอเคแล้ว Final แล้ว หรือปฏิเสธแล้ว ก็คือจบ เขาจะเปิดให้คนอื่นเข้ามาร่วมประมูลก็ต่อเมื่อการเจรจาได้สิ้นสุดแล้ว และเมื่อเปิดประมูลใหม่ ก็ต้องเปิดประมูลที่ราคาของการรถไฟฯที่เสนอให้เซ็นทรัล แล้วเซ็นทรัลไม่รับ ก็จะเป็นราคาต่ำสุดในการเปิดประมูลใหม่
          ตอนนี้ยังคิดว่าทางเซ็นทรัลยังคงมีโอกาสที่จะได้สิทธิในพื้นที่ลาดพร้าวตรงนี้อยู่ แต่ถ้าเกิดว่าค่าเช่าแพง ทำแล้วไม่คุ้ม ก็ไม่รับดีกว่า แต่แม้การเจรจาครั้งนี้ยุติกันไป แล้วเปิดประมูลใหม่ ทางเซ็นทรัลกรุ๊ปก็ยังเข้าร่วมประมูลได้ แต่การเปิดประมูลจะต้องเสนอในราคาที่สูงกว่าที่ทางเราเสนอไป ถ้ามีผู้ประกอบการรายอื่นรับได้ ก็เอาไป เราคงจะไม่ยอมชักเนื้อตัวเองหรอก
          ตัวเลขที่เสนอผลตอบแทนให้กับการรถไฟไปคิดว่าสมเหตุสมผลแล้ว เพราะมีการพัฒนาอื่น ๆ ด้วย เพราะตัวตึกอายุ 25 ปีแล้ว ยังไงต้องลงทุนเพิ่มแน่ ๆ ไม่ว่าใครจะเข้าไปครองสิทธิ์ก็ตาม ไม่งั้นก็จะไปแข่งกับคนอื่นไม่ได้ ถ้าไม่มีการลงทุนเพิ่ม ซึ่งสัญญาการเช่าพื้นที่ลาดพร้าวจะหมดอายุในวันที่ 18 ธันวาคม 2551" 
*การเจรจาในส่วนใดที่ยังติดปัญหา
          "ขณะนี้ยังเจรจาไม่เสร็จในเรื่องของผลตอบแทน จริง ๆ มันเป็นหลาย ๆ เรื่อง ไม่ใช่เรื่องของเงินอย่างเดียว เป็นเรื่องของการลงทุนเพิ่มในหลาย ๆ ประเด็น ก็คือเราเสนอแผนไปว่าเราจะทำอะไรบ้าง ทำการต่อเติมยังไง และก็จะให้เป็นรูปแบบไหน 
          สมมติถ้าราคาเสนอไปจำนวนหนึ่ง แล้วมีการลงทุนเพิ่มเติมอีกเท่านี้  ก็ต้องมาคุยกันอีกว่า การลงทุนน้อยหน่อยได้ไหม แล้วมาจ่ายผลตอบแทนเพิ่มดีไหม หรืออะไรอย่างนี้ จริง ๆ การเจรจามีรายละเอียดเยอะ เราปรับลดตรงนี้ เพิ่มตรงนั้น ปรับลดตรงนั้น เพิ่มตรงนี้ ดีไหม ต้องมาจูนกันให้เห็นพ้องต้องกันในทุกรายละเอียด ซึ่งก็ต้องใช้เวลา และก็ต้องทำตามคำสั่งศาลที่จะต้องมีการเจรจาให้จบ คาดว่าไม่น่าจะเกิน 2 เดือนคือไม่เกินเดือนมิถุนายน ก็น่าจะเจรจาได้จบ" 
*มูลค่าลงทุนเพิ่มในเบื้องต้นหากได้สิทธิใช้พื้นที่ลาดพร้าวต่อ
          "จำเป็นต้องลงทุนเพิ่ม เพราะของมันหมดอายุแล้ว ถ้ายังคงใช้งานต่อไปจะเป็นอันตราย อย่างงานระบบทุกอย่าง ทั้งระบบแอร์ ระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าทั้งหมด และพวกลิฟ-บันไดเลื่อน จะต้องทำใหม่หมด ซึ่งไม่ควรจะใช้ต่อ ถ้าใช้เกินอายุมันก็ไม่ปลอดภัยแล้ว จริง ๆ อายุครบหมดแล้ว 
          คาดว่าจะต้องใช้งบลงทุนประมาณ 2,500-3,000 ล้านบาท ในระหว่างที่ทำก็จะต้องทยอยปิดทยอยเปิด ถึงคนใหม่เข้ามาก็ต้องทำเหมือนกัน เพราะมันหมดอายุแล้ว และนี่เป็นขั้นต่ำที่จะต้องลงทุนทำ และมีอย่างอื่นอีก เช่นถ้าอยากให้โฉมหน้าตาด้านนอกสวยกว่านี้ ก็ต้องปรับโฉมด้านนอกด้วยหรือเปล่า อันนี้ก็ต้องมาคุยกับทางเจ้าของที่เหมือนกัน 
          ส่วนสิทธิที่ทางการรถไฟฯให้กับเซ็นทรัล กรุ๊ป ก็คือการต่ออายุจะต้องไม่ต่ำกว่า 10 ปี อาจเป็น 10, 20 หรือ 30 ปี ซึ่ง 30 ปีเป็นอายุที่สูงสุดสำหรับกฎหมายที่เมืองไทยจะทำได้ จริง ๆ เราอยากได้(จำนวนปี)สูงสุด เพราะเราไม่อยากลงทุนแค่ 3,000 ล้านบาท ลงทุนแค่นี้หน้าตาก็ยังเป็นเหมือนเดิม"
*ถ้าไม่ได้ต่อสัญญาที่ดินห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวจะมีผลกระทบอย่างไร
          "ก็คงจะกระทบต่อผลการดำเนินงานบ้าง แต่ไม่มาก เพราะเรามีศูนย์การค้าอื่นที่เพิ่มขึ้นอีก เป็นศูนย์การค้าใหม่อีก 4 ศูนย์ที่แจ้งวัฒนะ จะเปิดได้ในเดือนธันวาคมปีนี้, ที่หาดพัทยาจะเปิดเดือนกุมภาพันธ์ปีหน้า(52), ที่จ.ขอนแก่น และตัวเมืองจ.ชลบุรี จะเปิดได้ในช่วงครึ่งหลังของปีหน้า(52) 
          4 ศูนย์การค้าใหม่นี้จะใช้งบลงทุนประมาณ 14,000 ล้านบาท และเชื่อว่าสามารถชดเชยได้มากกว่าส่วนที่เสียไป(พื้นที่ลาดพร้าว)แต่ถ้าเราได้ครองสิทธิ์พื้นที่ลาดพร้าวก็จะถือว่าศูนย์การค้าแห่งใหม่ 4 แห่งนี้จะเป็นตัวเข้ามาเสริมรายได้ให้เติบโตสูงขึ้น ซึ่ง 4 ศูนย์การค้าใหม่ คาดว่าจะรับรู้รายได้ได้ตั้งแต่ที่เปิดห้าง 
          กรณีแย่ที่สุดถ้าไม่ได้ครองสิทธิ์พื้นที่ลาดพร้าว ผลการดำเนินงานของ CPN ก็จะอยู่ในระดับทรง ๆ ตัวในปีแรก(52)นี่คือแย่ที่สุดแล้ว เพราะจะมีรายได้จาก 4 ศูนย์การค้าใหม่เข้ามาชดเชย ก็คือจะไม่เติบโตแต่ก็จะไม่ลดลง ซึ่ง 4 ศูนย์การค้าใหม่นี้เป็นการทำตามแผนไว้อยู่แล้ว ไม่ได้คิดว่าจะมาทำเพื่อไปชดเชยที่ลาดพร้าว
          และถ้าต่อสัญญาใหม่ ตัวที่กำไรก็ไม่ได้ต่างไปอยู่ดี ถ้าค่าเช่าที่จะต้องจ่ายไปเป็นค่าเช่าที่สูงแล้ว จริง ๆ ได้กับไม่ได้ ไม่ได้มีผลกระทบมาก ดีกว่าจ่ายไปแพงแล้วผลตอบแทนได้มาไม่คุ้ม"