การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมในเมืองอย่างที่เคยเห็นกันแต่ก็แข่งขันกันดุเดือด มาครั้งนี้ "อินโฟเควสท์" สัมภาษณ์ นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด จากนักลงทุนรายย่อย สู่ผู้พัฒนาอสังหาฯสำหรับนักลงทุน โมเดลใหม่ "Lifestyle Investment"
*การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มให้ Yield ลดลง
การปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และซัพพลายใหม่ ๆ ในกรุงเทพฯ ที่มีมากขึ้น ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูง โดยเฉพาะตลาดเช่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ส่งผลให้ปัจจุบันผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ลดลงเหลือ 3-4% จากช่วง 3-4 ปีก่อนหน้าที่ให้ผลตอบแทน 5-6%
*โอกาสการลงทุนอสังหาฯ ในจังหวัดท่องเที่ยว
ตรงกันข้ามกับในต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวระดับต้น ๆ ของไทย เช่น พัทยา ที่ราคาที่ดินยังไม่สูง อย่างเช่น ราคาที่ดินติดทะเล ตารางวาละประมาณ 2-3 แสนบาท ต่างกับราคาที่ดินกรุงเทพฯ ในเมืองที่ราคาที่ดินตารางวาละ 2-3 ล้านบาท ซึ่งต่างกัน 10 เท่า ทำให้โอกาสในการสร้างผลตอบแทนจาก Yield และ Capital Gain ยังมีมากกว่ากรุงเทพฯ ค่อนข้างมาก โดยสามารถได้ Yield ที่สูงถึง 6-8% จากการปล่อยเช่าได้
"พอเรามาคำนวณแล้ว ราคาที่ดินที่ยังต่างกันเยอะ มองว่ามีโอกาสที่ดีมากที่ได้ Yield ในระดับที่สูง แถมระยะยาว Capital Gain ก็เป็นไปได้อีก" นายชนินทร์กล่าว
พัทยาเป็นเมืองที่มีการเจริญเติบโต และไม่ได้เป็นเพียงเมืองท่องเที่ยวชายทะเลเท่านั้น แต่พัทยาอยู่ในพื้นที่ EEC มีนิคมอุตสาหกรรม มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ สาธารณูปโภค สนามบิน อู่ตะเภา รถไฟความเร็วสูง ถ้าโครงสร้างพื้นฐานทุกอย่างเกิดหมด จะเป็นปัจจัยที่สร้างเพิ่มมูลค่าของที่ดินไปได้อีกเยอะใน 3-5 ปีข้างหน้า
พัทยายังเป็นเมืองที่มีนักท่องเที่ยวเยอะมาก ซึ่งอยู่ในจังหวัดชลบุรี มีนักท่องเที่ยวมากเป็นอันดับ 3 รองจากกรุงเทพที่ 20 ล้านคน อันดับ 2 ภูเก็ต เกือบ ๆ 10 ล้านคน และชลบุรีก็เกือบ 10 ล้านคน เรียกว่า 3 เมืองนี้มีศักยภาพมากในการที่จะเติบโต เป็นเมืองระดับโลกทั้งหมด
การซื้อเก็บไว้เป็นบ้านหลังที่สอง คอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศ หรือซื้อไปไว้เพื่อการลงทุนก็ทำได้ เช่น ซื้อคอนโดติดทะเลดีๆ ปล่อยเช่าระยะสั้น หรือปล่อยเช่าระยะยาวก็ได้ ถ้าไม่อยากปวดหัว เป็นรูปแบบที่มองว่าคอนโดเมืองตากอากาศ
*ทำเลซื้อที่พักตากอากาศเพื่อลงทุนในพัทยาควรเลือกโซนไหน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทำเลเป็นอันดับที่ 1 ถ้าพูดถึงเมืองท่องเที่ยวชายทะเล ทุกคนก็อยากเที่ยวทะเล ทำเลติดทะเล ใกล้ทะเล มี Sea View หรือถ้าต้องการอยู่ในตัวเมืองพัทยา ทำเลที่อยู่ติดห้าง เช่น Terminal 21 พัทยา ทำเลที่ไม่ไกลชายหาดมาก แต่มี Facility ต่างๆ เพียบพร้อม ก็เป็นทำเลที่น่าสนใจ
และ เมืองพัทยา มีตั้งแต่พื้นที่ชายหาดค่อนข้างยาวตั้งแต่ พัทยาเหนือ กลาง ใต้ พระตำหนัก จอมเทียน และนาจอมเทียน ทำเลที่มองว่าน่าสนใจและมีศักยภาพในการลงทุน ได้แก่
1. ทำเลบริเวณหาดวงศ์อมาตย์ ที่เป็นทำเลที่มีศักยภาพมาก เหมือนกับราชดำริ หลังสวน ชิดลม ในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลที่มีหาดส่วนตัว ไม่มีถนนคั่น มีห้างสรรพสินค้า ทุกอย่างเหมือนในเมือง ไลฟ์สไตล์เหมือนในกรุงเทพฯ สามารถเดินไปหน้าหาดได้ มีความเป็น Private Beachfront แต่วงศ์อมาตย์ทำเลไม่ใหญ่มาก ที่ดินมีจำกัด และโครงการในโซนนั้นไม่ได้มีมาก นานๆ มีโครงการขึ้นใหม่ ถือเป็นทำเลในย่านที่น่าสนใจ
2. ทำเลนาจอมเทียน เป็นพื้นที่แถวโรงแรม Ambassador ลงไปถึงบางสเหร่ โซนนาจอมเทียนจะมีโรงแรม 5 ดาวใหม่ ๆ หลายแบรนด์มาเปิด มีสถานที่ท่องเที่ยวที่เหมาะกับครอบครัว สวนน้ำ ไร่องุ่น Silver lake สนามกอล์ฟ โซนนาจอมเทียนเป็นโซนเติบโตมากในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา เพราะตัวเมืองอาจจะได้นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมาเที่ยว เช่น จีน เอเชีย ยุโรป มาในเมืองพัทยา แต่คนไทย คนกรุงเทพฯ ที่ต้องการมาพักผ่อน ไม่อยากเข้าไปในเมือง เพราะมาจากเมืองที่ยุ่งวุ่นวายอยู่แล้ว ก็อยากไปพักผ่อนที่ริมทะเล บรรยากาศชิล ๆ จะเลือกไปนอนพักผ่อนโซนนาจอมเทียน ซึ่งตรงนั้นวันนี้มีร้านอาหาร มีจุดท่องเที่ยวที่น่าสนใจหลายจุดเช่นเดียวกัน
*เลือกซื้อที่พักตากอากาศเพื่อลงทุนอย่างไร
ถัดมาจากการเลือกทำเลในการซื้อคอนโดมิเนียมตากอากาศแล้ว ในส่วนของตัวโครงการ ก็ถือเป็นสิ่งสำคัญที่สามารถเลือกซื้อตามความต้องการหรือจุดประสงค์ของแต่ละคนได้ โดยมีลักษณะโครงการที่ให้เลือกซื้อ ดังนี้
1. คอนโดมิเนียมที่ติดทะเล หรือใกล้ทะเล ที่มีจำนวนยูนิตไม่เยอะเกินไป เพราะหากมีจำนวนยูนิตที่มาก การแข่งขันของเจ้าของห้องอื่น ๆ ในโครงการเดียวกันก็จะสูงตาม การแข่งขันที่น้อย จะทำให้การปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตมีโอกาสมากกว่า รวมถึงต้องเลือกการออกแบบดีไซน์ของคอนโดมิเนียมที่จะซื้อเข้ามาประกอบด้วย
2. คอนโดมิเนียมที่เป็น Branded Residence ที่มีทีมงาน เช่น โรงแรมชั้นนำมาช่วยดูแลในการบริหารจัดการโครงการ และดูแลในเรื่องการปล่อยเช่าในลักษณะของโรงแรมที่ถูกต้อง และมีใบอนุญาต สามารถช่วยให้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่เป็น Branded Residence ได้รับผลตอบแทนเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ และสามารถมีสิทธิมาพักเองได้ด้วยเช่นกัน ไม่ต้องมากังวลในเรื่องของการดูแลห้องมาก เพราะมีทีมงานที่มีประสบการณ์ และมีความเป็นมืออาชีพคอยดูแลให้
3. พูลวิลล่า ราคาสูงกว่าการซื้อคอนโดมิเนียมที่ระดับราคา 3-10 ล้านบาท แต่พูลวิลล่าจะมีระดับราคาอยู่ที่ 10 ล้านขึ้นไป คนลงทุนวิลล่าส่วนใหญ่จะเป็นการเจาะกลุ่มผู้มาเที่ยวแบบครอบครัว หรือพ่อแม่ซื้อไว้ พาครอบครัวมาเที่ยว อาจจะมาพักผ่อนเอง ช่วงที่ไม่มาพักก็ให้เอเจนซี่ที่มีเยอะในตลาดปล่อยเช่าระยะสั้นให้ ซึ่งผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าพูลวิลล่าก็สูง 6-8% เช่นเดียวกัน และเป็นสินค้าอีกกลุ่มที่มีดีมานด์ และซัพพลายในตลาดมีไม่มาก แต่ทำเลอาจจะไม่ใกล้ทะเล ส่วนใหญ่อยู่โซนภูเขา ห่างทะเล 10-15 นาที
*ปล่อยเช่าระยะสั้น หรือปล่อยเช่าระยะยาว แบบไหนดีกว่า
การปล่อยเช่ามี 2 รูปแบบ คือ การปล่อยเช่าระยะสั้น และการปล่อยเช่าระยะยาว ซึ่งจะมีจุดเด่นที่แตกต่างกัน และผลตอบแทนที่ได้ต่างกันด้วยเช่นกัน
1. การปล่อยเช่าระยะสั้น เหมาะกับโครงการที่อยู่ในเมืองท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวหมุนเวียนเข้ามาต่อเนื่อง และเหมาะกับคนที่มีเวลาในการบริหารจัดการดูแล ในส่วนนี้สามารถให้เอเจนซี่ หรือบางโครงการเป็น Branded Residence ก็มีทีมงานคอยบริหารจัดการได้ และแน่นอนว่าการปล่อยเช่าระยะสั้น รายวัน หรือรายสัปดาห์ ถือว่าได้เรทราคา และผลตอบแทนที่ดีกว่าการปล่อยเช่าระยะยาว
ตัวอย่าง คอนโดมิเนียมในพัทยาห้อง 30 ตารางเมตร ปล่อยเช่าระยะยาวได้ 15,000-20,000 บาท/เดือน คิดป็นตารางเมตรละ 600-700 บาท/เดือน แต่ถ้าเอามาปล่อยเช่าระยะสั้นคืนละ 2,500 บาท/คืน ซึ่งพัทยาอัตราการเข้าพักเฉลี่ยก่อนโควิด-19 อยู่ที่ 80% ถ้าใช้ 60-70% ใน 1 เดือนมีคนมาเข้าพัก 20 คืน สร้างรายได้จากการปล่อยเช่าราว 50,000 บาท หักค่าใช้จ่าย 30% เหลือประมาณกว่า 30,000 บาท ถือว่ายังสูงกว่ารายได้จากการปล่อยเช่าระยะยาว และสูงกว่าการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมระยะยาวในกรุงเทพฯ ด้วย
2. การปล่อยเช่าระยะยาว เหมาะกับคนที่ไม่มีเวลาในการบริหารจัดการ หรือไม่อยากปวดหัวในการเตรียมห้องพักดูแลห้องมาก ต้องการเอาเวลาไปทำงานอย่างอื่น หรือมีงานประจำทำอยู่แล้ว แม้ว่าผลตอบแทนจะน้อยกว่าการปล่อยเช่าระยะสั้น แต่ถือเป็นทางเลือกในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สำหรับคนที่ไม่มีเวลาบริหารจัดการ
*ไม่ต้องใช้เงินสดทั้งหมดในการซื้อ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีตรงที่สามารถใช้เงินกู้ระยะยาวจากแบงก์ได้ ถ้าเป็นคอนโดหลังแรกกู้ได้ 100% อยู่แล้ว ปัจจุบันห้องที่ 2-3 ก็ลดมา 90-80% เราสามารถใช้เงินกู้ไปจ่ายส่วนใหญ่ และใช้เงินสดไม่กี่แสนบาท
หากเรามองมุมการลงทุนในอสังหาฯ ได้ Yield จากการปล่อยเช่า 6% และ Capital gain 6% บวก-ลบ 1 ปีอยู่ที่ประมาณ 12% แต่ไม่ได้ลงเงินทั้งก้อน 100% ลงแค่ 20-30% เท่านั้น ดังน้น หากมูลค่าอสังหาฯ 3 ล้านบาท ใช้เงินลงทุนแค่ 500,000-600,000 บาท แต่ผลตอบแทน 12% ของ 3 ล้านบาท หรือกว่า 3 แสนบาท
หากคำนวณเงินที่ได้กับเงินสดที่ลงทุนไป จริงๆ การลงทุนอสังหาฯทำผลตอบแทนได้ 2 หลัก ไม่แพ้การลงทุนประเภทอื่น เพียงแต่การลงทุนในอสังหาฯสภาพคล่องอาจจะทำไม่ได้รวดเร็ว ซื้อวันนี้จะขายอีก 3 วันรับเงินสดคงไม่ได้ คงต้องใช้เวลาสักระยะ หรือเป็นปีขึ้นไป ดังนั้น ต้องวางแผนในการลงทุนระยะยาว
"เมื่อลงทุนอสังหาฯก็นอนหลับสบายใจ ไม่ต้องลุ้นว่ามันจะติดลบหรือเปล่า และแน่นอนว่าซื้อหุ้นติดดอย แต่อันนี้ไปนอนพัก ไปเที่ยว พาครอบครัว พาแฟนไป เอ็นจอยการใช้ตรงนี้ ถึงเวลาเราอยากขาย เราก็ขายมันออกมา ถือว่าเป็นการลงทุนที่ทุกคนต้องมีอสังหาฯอยู่ในพอร์ตอยู่แล้ว"
ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนจะมีสไตล์การลงทุนอสังหาฯแบบไหน ซื้อแล้วไปปล่อยเช่าเอง ซึ่งถ้าเป็นคนที่เพิ่งลงทุนก็สามาถทำได้ แต่ถ้าจะซื้อแล้วเอาเวลาไปทำอย่างอื่น ควรหาบริษัทที่มีทีมงานในการบริหารการเช่าได้ ทำให้ไม่ต้องไปปวดหัว ซื้อไว้และได้ผลตอบแทน สามารถไปเที่ยวไปใช้ได้ สนุกกับการลงทุนในครั้งนี้แบบไม่ต้องกังวล ตามแบบ Lifestyle Investment