นายธนโชติ รุ่งสิทธิวัฒน์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี (MFC) เปิดเผยว่า บลจ.เอ็มเอฟซี เตรียมเสนอขาย "กองทุนเปิดเอ็มเอฟซี โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ อิควิตี้ ฟันด์ (MGPROP)" ซึ่งมีนโยบายลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก กระจายการลงทุนในหลากหลายธุรกิจ แบบ Valuation-Focus โดย เน้นลงทุนในหุ้นที่มีราคาเหมาะสม เพื่อสร้างโอกาสผลตอบแทนที่ดี รวมถึงหุ้นธุรกิจ Data Centers ที่เติบโตสูงในระยะยาวและเกาะกระแส AI และหุ้นธุรกิจที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่รองรับความต้องการสังคมผู้สูงวัย โดยกำหนดเปิดเสนอขายครั้งแรก (IPO) ระหว่างวันที่ 6-14 มีนาคม 2567 ลงทุนขั้นต่ำ 1,000 บาท ทั้งทางเลือกลงทุนชนิดรับซื้อคืนหน่วยลงทุนโดยอัตโนมัติ (MGPROP-AR) ไม่เกินปีละ 4 ครั้ง และชนิดสะสมมูลค่า (MGPROP-AC)
กองทุน MGPROP มีนโยบายการลงทุนในกองทุน PGIM Global Select Real Estate Securities Fund (กองทุนหลัก) เพียงกองทุนเดียว โดย PGIM, Inc. เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด มีประสบการณ์มากกว่า 50 ปี รวมทั้งกองทุนหลักยังได้รับ Overall Morningstar Rating 5 ดาว และ Refinitiv Lipper Fund Awards ประเภท 2023 Winner Europe
นโยบายของกองทุนหลักจะเน้นลงทุนในตราสารทุนและหลักทรัพย์ที่ใกล้เคียงกับตราสารทุนของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ซึ่งจดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ผู้จัดการกองทุนคัดเลือกหลักทรัพย์รายตัว จากการประเมินมูลค่าพื้นฐานของสินทรัพย์ รวมถึงการวิเคราะห์คุณภาพของกระแสเงินสดของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ความยั่งยืน และการเติบโตของเงินปันผลของบริษัท นอกจากนี้กองทุนหลักจะลงทุนในสัญญาซื้อขายล่วงหน้า (Derivatives) เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน และเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารการลงทุน (Efficient Portfolio Management)
จุดเด่นของกองทุน MGPROP หาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก (REITs) ในหลายกลุ่มธุรกิจ เช่น กลุ่มอุตสาหกรรม (Industrial), อพาร์ทเมนต์ (Apartment), บริการดูแลสุขภาพ (Healthcare), ศูนย์ข้อมูล (Data Center) ศูนย์การค้า (Mall), พื้นที่จัดเก็บ (Storage) และสำนักงาน (Office) เป็นต้น
กองทุนหลักจะคัดเลือกหลักทรัพย์ที่ดีที่สุด 30-45 บริษัท ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่ง ผลประกอบการดีและสามารถสร้างกระแสเงินสด (Income) อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้กระบวนการคัดเลือกหลักทรัพย์ของ PGIM จะพิจารณา Bottom-up โดยมีกระบวนการ ESG Approach ควบคู่ไปกับการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพและสามารถเข้าถึงข้อมูลตลาดได้อย่างรวดเร็วจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกของ PGIM
นายธนโชติ กล่าวว่า การลงทุนใน REITs มีความน่าสนใจ จากราคาตลาดที่ถูกเมื่อเทียบกับมูลค่าสินทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2022 ราคา REITs ได้ถูกกดดันจากเงินเฟ้อ และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม วัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นน่าจะผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว ประกอบกับการฟื้นตัวของรายได้จาก REITs หลังการหยุดชะงักของธุรกิจจาก COVID-19 และแนวโน้มที่ดีขึ้นของอัตราการเข้าอยู่ (Occupancy Level) และการเติบโตของค่าเช่า (Rental Growth) ดังนั้น จึงเป็นโอกาสการลงทุนใน REITs ที่คาดว่าราคา REITs จะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งและให้ผลตอบแทนที่ดี
"จากสถิติผลการดำเนินงานของ REIT เทียบกับ S&P500 ในช่วง 12 เดือนหลังจากการหยุดขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายสหรัฐ พบว่า REIT ให้ผลตอบแทนสูงกว่าดัชนีหุ้นสหรัฐ S&P500 เฉลี่ยกว่า 5% และการลงทุนใน REITs ให้ผลตอบแทน (Absolute Return) เฉลี่ยประมาณ 19% "
กองทุน MGPROP ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุนหุ้นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ ที่ไม่ได้ลงทุนแค่บ้านและสำนักงาน แต่เพิ่มการลงทุนในธุรกิจที่ตอบโจทย์เทรนด์ปัจจุบันและอนาคต อย่างบ้านพักผู้สูงอายุและ Data Center ที่จะมาขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตไปอีก
นอกจากนี้ กองทุนหลักมีการบริหารจัดการในเชิงรุกและจากประสบการณ์การลงทุนทั่วโลกและมีความรู้เกี่ยวกับตลาดภายในประเทศต่างๆ จึงมีความได้เปรียบในเชิงแข่งขันและบริหารจัดการพอร์ตได้เหมาะสม เนื่องจากผลตอบแทนของ REITs ในหลากหลายภูมิภาคและในหลากหลายประเภทยังคงอยู่ในระดับสูง ประกอบกับแนวโน้มจะมีการควบรวมกิจการ (M&A) ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งความได้เปรียบด้านข้อมูลช่วยให้ PGIM Real Estate สามารถสร้างผลตอบแทนในอันดับต้นๆอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับคู่แข่งนับตั้งแต่จัดตั้งกองทุน PGIM เชื่อว่า ขณะนี้ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการปรับฐานครั้งใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบริษัทที่มีเงินทุนในปริมาณที่เหมาะสมจะสามารถเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในราคาที่สมเหตุสมผล