บล. ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) (CGSI) คาดว่าหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 10 แห่งที่ทำการศึกษาจะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 6.86 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.4% qoq แต่หดตัวง 17.1% yoy โดยกำไรเติบโต qoq เพราะรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุนเพิ่มขึ้น ส่วนกำไรที่คาดลดลง yoy จะมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์และอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯที่อ่อนตัวลง
ขณะที่รายได้จากธุรกิจอสังหาฯ คาดไว้ที่ 4.572 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.1% qoq แต่ลดลง 1.3% yoy โดยการเติบโต qoq จากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog เพิ่มขึ้นและการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่ แต่เชื่อว่า GPM เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯไตรมาส 2/67 น่าจะลดลงเป็น 30.7% จาก 32.6% ไตรมาส 2/66 และจาก 32.3% ในไตรมาส 1/67 ผลจากการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มขึ้น รวมทั้งการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่เพื่อเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์
กลุ่มอสังหาฯน่าจะมีกำไรปกติลดลง 22.8% yoy เป็น 1.22 หมื่นล้านบาทในครึ่งแรกปีนี้ หรือคิดเป็น 37.4% ของ ประมาณการทั้งปีของฝ่ายวิเคราะห์ ขณะที่คาดว่า SIRI จะ outperform คู่แข่งด้านการเติบโตของกำไรปกติในไตรมาส 2/67 และครึ่งแรกปีนี้ และ SIRI น่าจะเป็นบริษัทเดียวในกลุ่มที่ทำการศึกษา ที่มีกำไรปกติเติบโตเป็นบวกที่ 2.0% ในครึ่งปีแรก
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ผลกำไรส่วนใหญ่จะเข้ามาในครึ่งปีหลัง จากยอด backlog และ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบและยอดขายสต็อกคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้เชื่อว่าการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต น่าจะช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลัง
ทั้งนี้ ข้อมูลศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) แสดงให้เห็นว่า บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เปิดตัว 189 โครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯช่วงครึ่งปีแรก จำนวนยูนิตลดลง 30% yoy มาที่ 33,445 ยูนิต แต่มูลค่าโครงการใหม่ลดลงเพียง 0.8% yoy เป็น 2.1128 แสนล้านบาท เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการระดับกลางถึงไฮ-เอนด์ราคาเกิน 5 ล้านบาท/ยูนิตมากขึ้น ส่วนราคาขายเฉลี่ยโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 41.7% yoy เป็น 6.32 ล้านบาท/ยูนิต นอกจากนี้ จำนวนยูนิตที่ขายได้ยังลดลง 31.3% yoy เหลือ 32,252 ยูนิต มูลค่ารวม 1.7376 แสนล้านบาท ลดลง 16.1% yoy เพราะอุปสงค์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทลดลง
ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำให้คงน้ำหนักการลงทุน (Neutral) กลุ่มอสังหาฯ เพราะมองว่ายอด presales และกำไรจากการดำเนินงานปกติมีแนวโน้มชะลอตัวในปี 67 แต่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 8.2-9.0% ในปี 67-68 ยังคงน่าสนใจ อีกทั้งการประเมินมูลค่าที่ P/E 6.1 เท่าในปี 68 หรือต่ำกว่า -2SD ของ P/E ล่วงหน้าเฉลี่ยย้อนหลัง น่าจะมี downside จำกัด
เลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick ชอบ SIRI เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ของบริษัท outperform คู่แข่งและอัตราผลตอบแทนสูง และยังชอบ AP เนื่องจากบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิ กลับมาเติบโตแข็งแกร่งในครึ่งปีหลัง และ valuation ไม่สูง อย่างไรก็ตามมองว่ากลุ่มอสังหาฯจะมี downside risk จากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจมหภาคและอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง ส่วน upside risk จะมาจากการผ่อนคลาย LTV และการปรับลดดอกเบี้ย