บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ชุดปัจจุบันของ บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่ระดับ “BBB+" ในขณะเดียวกันยังจัดอันดับเครดิตหุ้นกู้ไม่มีประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาทของบริษัทที่ระดับ “BBB+" พร้อมแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่"
อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานของบริษัทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนตราสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดทาวน์เฮ้าส์ในเมือง และความยืดหยุ่นในการบริหารงานซึ่งทำให้บริษัทมีความพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนและพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มของอุตสาหกรรม นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท?อนถึงวงจรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวและแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อที่อาจส่งผลกระทบต่อการทำกำไรของผู้ประกอบการ ในขณะที่การขยายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วงปีที่ผ่านมาทำให้บริษัทมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการโอน
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถบริหารการก่อสร้างและโอนโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผนและสามารถลดแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นเพื่อที่จะรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้เป็นไปตามที่ตั้งเป้าหมายไว้ แม้ว่าโครงสร้างเงินกู้ของบริษัทจะได้รับแรงกดดันในการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียม แต่ก็คาดว่าโครงสร้างเงินกู้ดังกล่าวจะรักษาระดับให้อยู่ในช่วง 50%-55% ได้ในระยะ 3 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ก่อตั้งในปี 2532 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดยถือหุ้นรวมกันคิดเป็นสัดส่วน 36% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายเฉลี่ยปีละ 5,500 ล้านบาท จำแนกเป็นทาวน์เฮ้าส์ 70%-80% คอนโดมิเนียม 10%-15% และบ้านเดี่ยว 10%-15% ความได้เปรียบในการแข่งขันของบริษัทมาจากการเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองและความสามารถในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการเพื่อให้เป็นไปตามความต้องการของลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว ราคาขายที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการทั้งหมดของบริษัทซึ่งลดลงมาอยู่ที่ 4.1 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนกลยุทธ์มาเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น ณ เดือนมีนาคม 2551 บริษัทมีโครงการที่กำลังเปิดขายรวมทั้งสิ้น 30 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 35,000 ล้านบาท โดยมูลค่าของคอนโดมิเนียมคิดเป็น 43% ของโครงการทั้งหมด ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีมูลค่าคิดเป็น 41% และ 16% ตามลำดับ จากการมีกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมให้มากขึ้นทำให้คาดการณ์ว่าสัดส่วนรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทจะเพิ่มขึ้นเป็น 40%-50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า
ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในปี 2550 ซึ่งเป็นผลมาจากการมียอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 10,326 ล้านบาทในปีดังกล่าว มีผลทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยของบริษัทเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจาก 8,072 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 15,675 ล้านบาทในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่อยู่อาศัยของบริษัทอ่อนตัวลงในปี 2551 โดยลดลงจาก 3,541 ล้านบาทในไตรมาสแรกของปี 2550 เป็น 2,394 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2551 ทั้งนี้ เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่ๆ ที่เปิดตัวในช่วงดังกล่าว องค์ประกอบยอดขายของบริษัทเปลี่ยนแปลงอย่างมากในปี 2551 โดยอัตราส่วนยอดขายทาวน์เฮ้าส์ต่อยอดขายรวมเพิ่มขึ้นจาก 22% ในปี 2550 เป็น 50% ในไตรมาสแรกของปี 2551 ในขณะที่อัตราส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงจาก 66% เหลือ 32% ในช่วงเดียวกันซึ่งสะท้อนถึงการขยายโครงการคอนโดมิเนียมอย่างหนักในปีก่อน ทั้งนี้ ความท้าทายที่สำคัญประการหนึ่งคือบริษัทจะต้องรักษาอัตราการเติบโตของยอดขายและบริหารการก่อสร้างตามยอดขายที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมากถึง 12,000 ล้านบาทในช่วงที่เงินเฟ้ออยู่ในอัตราค่อนข้างสูงให้ได้
สถานะทางการเงินของบริษัทปรับตัวดีขึ้นในปี 2550 แต่อ่อนตัวลงเล็กน้อยในในช่วงไตรมาสแรกของปี 2551 สาเหตุมาจากการชะลอการส่งมอบที่อยู่อาศัยในช่วง 3 สัปดาห์ก่อนวันที่มาตรการทางภาษีมีผลบังคับใช้ (29 มีนาคม 2551) รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงจาก 1,410 ล้านบาทในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2550 เหลือ 1,298 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2551 แม้ว่าอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ในระดับ 19%-20% ในช่วงปี 2550-2551 แต่อัตราส่วนผลตอบแทนต่อเงินทุนถาวรกลับลดลงจาก 16.4% ในปี 2550 เป็น 10% (อัตราส่วนเต็มปี) ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2551 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายและอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมปรับตัวดีขึ้นในปี 2550 แต่กลับลดลงเป็น 3.7 เท่า และ 13.5% ในไตรมาสแรกของปี 2551 ตามลำดับ โครงสร้างการกู้ยืมของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นนับตั้งแต่ปี 2549 ซึ่งสะท้อนถึงการขยายโครงการคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ คาดว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2551 จะฟื้นตัวเนื่องจากบริษัทมียอดขายที่ยังไม่ส่งมอบเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการรักษาระดับกำไรยังถือเป็นความท้าทายของบริษัทเนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นจากแรงกดดันของภาวะเงินเฟ้อที่เกิดจากราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้น
ทริสเรทติ้งกล่าว่า อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแนวโน้มโดยรวมของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 น่าจะเติบโตในระดับปานกลางด้วยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ที่ระดับ 4.5%-5.5% อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อและความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำและกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลซึ่งได้แก่การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการสามารถช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยได้เฉพาะในระยะสั้นเท่านั้น
--อินโฟเควสท์ โดย จริญยา ดำสมาน/รัชดา โทร.0-2253-5050 ต่อ 317 อีเมล์: rachada@infoquest.co.th--