นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ประเมินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังมีปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า ทั้งการเมืองที่มีรัฐบาลไร้เสถียรภาพหากเกิดการเปลี่ยนแปลงก่ยิ่งทำให้สถานการณ์แย่ลง รวมถึงเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นต่างเป็นตัวฉุดความมั่นใจประชาชนที่จะส่งผลกระทบยอดขายแน่นอน ขณะเดียวกันต้นทุนก่อสร้างก็ยังคงระดับสูงตามราคาน้ำมันกดดันมาร์จิ้น แม้ว่ามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีส่วนช่วยดันยอดขายไตรมาส 2 นี้เติบโตขึ้นมากก็ตาม แต่ครึ่งปีหลังก็ยังไม่แน่ใจว่าจะเป็นตัวช่วยได้ต่อไป
น.ส.วิชชุดา ปลั่งมณี ผู้จัดการส่วนวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน บล.เกียรตินาคิน มองแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังปีนี้จะมีปัจจัยเรื่องสถานการณ์ทางการเมืองเป็นจุดเสี่ยงให้เกิดการปรับเปลี่ยนต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากการเมืองยืดเยื้อ ความลังเลของผู้ซื้อก็จะเกิดขึ้น ซึ่งจะเป็นชนวนทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคชะลอและปรับเปลี่ยนไป
นอกจากนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัญหาต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น ที่กลายเป็นภาระผู้ประกอบการ ขึ้นอยู่กับว่าผู้ประกอบการรายใดจะปรับตัวและใช้กลยุทธ์ดึงผู้บริโภคได้ก่อนกันเท่านั้น ขณะเดียวกันก็มองเป็นโอกาสจากต้นทุนก่อสร้างสูง โดยเฉพาะเหล็ก ทำให้ผู้บริโภคกลับมาซื้อบ้านเพราะมองว่าราคาบ้านจะต้องปรับขึ้นอย่างแน่นอนในอนาคต และการซื้อบ้านในครั้งนี้เกิดจากความต้องการซื้อที่แท้จริงไม่ใช่เก็งกำไรเหมือนแต่ก่อน โดยจะเริ่มทยอยเห็นในครึ่งปีหลัง
"ยังโชคดีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีมาตราการภาครัฐที่ช่วยเอื้อทั้งในส่วนภาษีธรุกิจเฉพาะและภาษีการโอนที่จะไปหมดต้นปีหน้าช่วยกระตุ้นภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้"น.ส.วิชชุดา กล่าว
อย่างไรก็ตาม ปัญหาต้นทุนสูงขึ้นก็ทำให้ผู้ประกอบการต้องคิดและไตร่ตรองให้ดีในการพัฒนาโครงการ เพราะหากพิจารณาจะเห็นว่าบางรายที่ไม่สามารถควบคุมต้นทุนได้หรือรับไม่ไหว ทำให้ต้องยอมหั่นขายที่ดินเพื่อรักษาสถานะมากกว่า เพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการ หรือบางรายหันมาเปิดโครงการแบบทยอยเปิด เพราะหากเปิดเกินตัวภาระเรื่องต้นทุนก็จะกลายเป็นปัญหาตามมา
และจากปัญหาดังกล่าวก็ทำให้พฤติกรรมผู้บริโภคตอนนี้ก็เปลี่ยนไปด้วย โดยหันมามองที่อยู่อาศัยในเมืองมากขึ้นเพื่อลดค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยให้ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ออกมาแข่งขันรุนแรงซึ่งใครที่มีที่ที่ดินในทำเลที่เดินทางสะดวก อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน (Mass Transit) เช่น รถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟฟ้าบีทีเอส ก็จะได้เปรียบคู่แข่ง
จากการพิจารณาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกรายพยายามสร้างจุดขายและรูปแบบต่างๆกันเพื่อดึงดูดผู้บริโภค อย่าง บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์(LH) บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์(QH) ได้ปรับเปลี่ยนหันมาเจาะระดับกลางจากเดิมจับตลาดบน โดยขายบ้าน ราคา 3-5 ล้านบาทมากขึ้นและภายใต้ที่มีฐานลูกค้าที่เชื่อมั่นในแบรนด์ทำให้ยังสามารถมีส่วนแบ่งตลาดได้กว่ารายอื่นได้ และยังมีความได้เปรียบในเรื่องอำนาจต่อรองในการซื้อต้นทุนที่มีไม่สูง
บริษัทขนาดกลางที่น่าสนใจ ได้แก่ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(AP) มีจุดเด่นที่มีหลายเซ็กเม้นท์ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าวส์ และคอนโดมิเนียมที่ใกล้ Mass Transit ทำให้ได้เปรียบด้วยมุมมองของผู้บริหารที่ให้ความสำคัญในเรื่องทำเลมานานแล้วซึ่งถือเป็นจุดเด่น ส่วน บมจ.ศุภาลัย(SPALI)ก็มีจุดเด่นที่มีอัตราจ่ายปันผลที่สูงและต่อเนื่อง
สำหรับบริษัทที่เน้นลูกค้าระดับล่าง ได้แก่ บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์(LPN) บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) ที่ได้ปรับโครงการสร้างของธุรกิจในช่วงที่ผ่านมา โดยเน้นงานก่อสร้างโครงการให้เร็วขึ้น มีรอบในการก่อสร้างสั้นลง ทำให้สามารถควบคุมต้นทุนทยอยเพิ่มขึ้นได้
ขณะที่นักวิเคราะห์ บล.ไทยพาณิชย์ กล่าวว่า จากการประเมินผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้มองว่าจะปรับตัวดีขึ้นเกือบทุกบริษัท เนื่องจากมีการรับรู้รายได้จากลูกค้าที่เลื่อนการโอนบ้านจากไตรมาส 1 ที่ผ่านมา มาโอนในไตรมาส 2 นี้แทนหลังผลจากมาตราการภาษีกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐมีผลบังคับใช้ โดยเฉพาะบริษัทที่มีงานในมืออยู่มาก จึงช่วยให้บริษัทมีรายได้ดีขึ้น
ส่วนแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังปี 51 หากมองภาพรวมยังคงเติบโตได้จากผลดีต่อ เนื่องจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะหมดในเดือนมี.ค 52
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจยังมีปัจจัยกดดันที่เข้ามากระทบ ทั้งเรื่องดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ ที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น รวมทั้งประเด็นการเมืองที่ตอนนี้ต้องยอมรับว่าเป็นปัจจัยหลักที่กระทบความเชื่อมั่นทำให้ความสามารถการซื้อน้อยลง ซึ่งอาจจะกลายเป็นผลลบต่อผลประกอบการในส่วนของรายได้ให้ปรับลดลง แต่บริษัทที่มีงานในมือมากก็จะไม่เกิดปัญหา ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวจะทำให้เห็นว่าทุกรายเริ่มปรับตัว
นอกจากนี้ จากปัญหาต้นทุนผู้ประกอบการที่สร้างก่อนขายจะไม่ได้รับผลกระทบ แต่ในผู้ประกอบการที่สร้างตามพรีเซล หรือยอดขายจะได้รับผลกระทบ ซึ่งในบางรายจะเห็นว่ามีการปรับด้วยการสร้างบ้านที่มีขนาดเล็กลงซึ่งก็จะทำให้ระดับราคาลดลงตามไปด้วย
ส่วนการแข่งขันของอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งหลังปีนี้คงจะไม่รุนแรงเพราะทุกบริษัทได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทุกราย แต่หากมองด้านสินค้าที่เป็นประเภทจะรุนแรง คือ โครงการคอนโดมิเนียม เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคหันมาซื้อในเมืองมากขึ้นจากปัญหาราคาน้ำมันเพิ่มขึ้น ช่วยลดค่าใช้จ่าย ส่วนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าวส์ไม่รุนแรงเพราะการแข่งขันไม่มาก
ด้านนักวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล.กสิกรไทย เห็นว่า ในสถานการณ์ที่เข้าสู่ช่วงวิกฤตจากปัญหาต้นทุนทั้งในส่วนของวัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมันทะยาน และอัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อ รวมถึงทิศทางของดอกเบี้ยภายในประเทศที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าน่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นนั้น น่าจะทำให้การดำเนินงานก่อสร้างในครึ่งปีหลังของโครงการค่อนข้างลำบากมากขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมามองว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยน่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด และคงจะต้องปรับตัวเพื่อให้ทันกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน
ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ และมีเงินทุนหนาสามารถทำธุกิจได้ยาวนาน และไม่น่าจะมีผลกระทบจากภาวะดังกล่าวมากนัก ขณะดียวกันหลายบริษัทปรับกลยุทธ์เพื่อรองรับถึงการเปลี่ยนแปลงในอนาคต ขณะที่รายอื่นก็มีงานในมือ หรือ backlog มีจำนวนค่อนข้างสูงทำให้เชื่อว่ายอดรับรู้รายได้ก็น่าจะยังคงมีอัตราที่เติบโตได้ด้วยดี
--อินโฟเควสท์ โดย จริญยา ดำสมาน/เสาวลักษณ์/ศศิธร โทร.0-2253-5050 ต่อ 345 อีเมล์: sasithorn@infoquest.co.th--