ยักษ์ใหญ่อสังหาฯงัดกลยุทธเด็ดหลากรูปแบบท้าชนตลาดคอนโดฯหลังมองโตได้อีกยาว

          ยักษ์ใหญ่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มองตลาดคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าเติบโตต่อเนื่องแน่นอนในช่วงอย่างน้อย 2-3 ปีข้างหน้าไม่ว่าการเมือง-เศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยผู้ประกอบการต่างพยายามหากลยุทธของตัวเองที่เป็นจุดเด่นในการทำตลาดที่กำลังแข่งขันกันอย่างดุเดือดในภาวะเศรษฐกิจยุคน้ำมันแพง ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่ต้องการของคนเมืองและผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ดจนหวั่นเกรงกันว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายเหมือนเมื่อครั้งยุคฟองสบู่ในอดีต
          แผนงานของ 5 บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ คือ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์(LPN), บมจ.รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(RASA), บมจ.ไรมอน แลนด์(RAIMON), บมจ.เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(AP) และ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ จำกัด บริษัทร่วมทุนของ บมจ.ยูนิ เวนเจอร์(UV) ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดคอนโดฯ และมีรูปแบบ-จุดแข็งที่แตกต่างกัน
          นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์(LPN) ซึ่งรายได้ทั้ง 100% มาจากโครงการคอนโดมิเนียม มองว่า ตลาดคอนโดฯในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะยังเติบโตดี ปัจจัยสำคัญคือราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นจากในอดีต โดยไม่ห่วงเรื่องโอเวอร์ซัพพลายในตลาดไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะอยู่ในช่วงขาขึ้นหรือขาลง โดยสินค้าของ LPN มีครอบคลุมทั้งระดับกลาง ไปจนถึงระดับบน
          "สมัยก่อนบ้านเดี่ยวส่วนแบ่งตลาดของบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 50% คอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์อย่างละ 25% แต่มาระยะหลังส่วนแบ่งตลาดคอนโดฯ เริ่มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และไปเบียดส่วนแบ่งของทาวน์เฮ้าส์กับบ้านเดี่ยว โดยปีที่ผ่านมาส่วนแบ่งตลาดคอนโดฯ อยู่ที่ประมาณ 40% บ้านเดี่ยวเหลือประมาณ 30% ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ถูกเบียดไปเยอะ"นายโอภาส กล่าวกับ"อินโฟเควสท์"
          LPN ในปีนี้เปิดตัวไปแล้ว 3 โครงการ และในครึ่งปีหลังมีแผนจะเปิดโครงการลุมพินิเพลส พระราม 9 และกำลังพิจารณาเปิดอีก 2-3 โครงการ โดย ณ วันนี้ LPN มี Backlog ที่สามารถรับรู้ไปจนถึงปี 53 เพราะฉะนั้นโครงการที่จะเปิดในครึ่งปีหลังปีนี้จะเป็นรายได้ของปี 53 ด้วย ซึ่งบริษัทก็จะพิจารณาเวลาในการเปิดการขายในช่วงที่เหมาะสมว่าเวลาไหนจะเปิดการขาย เวลาไหนจะก่อสร้าง
          นายโอภาส กล่าวว่า โครงการของ LPN จะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 1 ปีครึ่ง และเป็นการขายก่อนสร้าง
          เมื่อถามถึงความเสี่ยงในการทำธุรกิจที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯเพียงอย่างเดียว นายโอภาส กล่าวว่า ทุกอย่างมีความเสี่ยงหมด ยิ่งถ้าโครงการกระจุกตัว แต่ LPN ก็มีการขยายทำเลแทนการขยายไลน์สินค้า ก็ทำให้สามารถลดความเสี่ยงลงไปได้ 
          "ยัง Confirm ว่าคอนโดฯ ยังเป็นที่ต้องการของตลาด ยิ่งราคาน้ำมันแพงเท่าไหร่ คนก็ยิ่งอยากอยู่คอนโดฯมากขึ้นเท่านั้น และยิ่งความปลอดภัยของบ้านเดี่ยวทาวน์เฮ้าส์ลดลงเท่าไหร่ คอนโดฯก็จะขายดีมากขึ้น และเชื่อว่าในระยะยาวคอนโดฯจะต้องเติบโตเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ"นายโอภาส กล่าว
          ปัจจุบันรายได้ของ LPN มาจากรายได้จากการขายคอนโดฯ 98% และที่เหลือ 2% เป็นรายได้จากการให้เช่า
*RASA ยังเน้นทำคอนโดฯเจาะตลาด Niche
          นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการ บมจ.รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์(RASA)กล่าวว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาคอนโดฯ มีอัตราเติบโตสูง 30% ต่อปี เนื่องจากปัจจัยราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและเชื่อว่าหากราคาน้ำมันยังปรับตัวเพิ่มขึ้น ตลาดคอนโดฯ ก็จะยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคอีกนาน 
          ปีนี้ RASA เปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 3 โครงการ เป็น คอนโดฯ 2 โครงการ มูลค่า 3,000 ล้านบาท ย่านสาทรและประดิพัทธ์ แต่ละโครงการมีมูลค่า 1,500 ล้านบาท บ้านเดี่ยว 1 โครงการ ที่วัชรพล มูลค่า 650 ล้านบาท ขณะที่สัดส่วนรายได้ของบริษัทกว่า 70-80% ยังเป็นรายได้จากบ้านเดี่ยว ขณะที่คอนโดฯ ทำรายได้ให้บริษัท 20-30% 
          ส่วนสาเหตุที่รายได้ปีนี้ยังมาจากบ้านเดี่ยว เนื่องจากคอนโดฯ ที่เราสร้างและขายยังไม่ได้รับรู้รายได้
          "เรามีคอนโดฯ ในมือ 3 พันล้านบาท แต่คอนโดฯ ที่เราขายปีนี้ 700 ล้านบาทยังไม่ได้รับรู้รายได้ เพราะเพิ่งเริ่มสร้างเริ่มขาย อาจจะรับรู้รายได้ในปลายปีนิดหน่อย ตั้งแต่ปลายปีนี้เป็นต้นไปจะรับรู้รายได้จากคอนโดฯ มากขึ้น"นายเสิศมงคล กล่าวกับ"อินโฟเควสท์"
          แต่หากไม่พิจารณาปัจจัยราคาน้ำมัน มองว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ก็ยังเป็นที่ต้องการของคนรุ่นใหม่ที่อยากจะสร้างอนาคต เพียงแต่บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะอยู่ตามชานเมือง ขณะที่ตอนนี้คนเน้นการเดินทางสะดวกสบายใกล้ที่ทำงาน จึงเป็นการตอบโจทย์ว่าทำไมคนจึงซื้อคอนโดฯใกล้รถไฟฟ้า เป็นเพราะราคาน้ำมันเป็นหลัก และเมื่อดูจำนวนคนต่อครัวเรือนน้อยลง ต่ำกว่า 3 คนต่อ 1 ครอบครัวด้วยแล้วก็ยังเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติมโตต่อไป
          ด้านกำลังซื้อ RASA มองว่า ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 แต่ลูกค้าอาจจะรอดูความชัดเจนเรื่องดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และการเมือง แต่ท้ายที่สุดเมื่อภาพต่างๆ เหล่านี้ชัดเจนขึ้นกำลังซื้อน่าจะดีขึ้น
          "ไม่ใช่ว่าไม่มีปัญหาสำหรับเรา แต่เราเชื่อว่าเรื่องเหล่านี้อยู่ในวิสัยที่สามารถแก้ไขได้ จัดการได้"นายเลิศมงคล กล่าว
*RAIMON ฉีกแนวหันเจาะตลาดคอนโดฯให้เช่า-ใช้ดาราเป็นสื่อ
          ขณะที่ บมจ.ไรมอน แลนด์(RAIMON)ปรับกลยุทธ์บุกตลาดใหม่ โดยพยายามเจาะกลุ่มผู้ซื้อคนไทยมากขึ้น เนื่องจากยังมีกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ในช่วงที่ผ่านมาลูกค้าคนไทยแม้จะรับรู้โครงการของบริษัท แต่ไม่รู้จักไรมอน แลนด์ เท่าที่ควร ซึ่งเป็นจุดด้อยของบริษัทในการเข้าถึงลูกค้าคนไทย 
          ที่สำคัญมีบางโครงการที่ลูกค้าต่างชาติซื้อห้องชุดเต็มสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขายตามที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น โครงการเดอะ ล็อฟท์ เย็นอากาศ ที่มีชาวต่างชาติซื้อห้องชุดเต็ม 49% โครงการเดอะไฮทส์ ภูเก็ต ที่ปัจจุบันเหลือยูนิตขาย 6 ยูนิต ซึ่งเป็นในส่วนของโควตาลูกค้าคนไทย จากยูนิตทั้งหมด 51 ยูนิต เป็นต้น
          "เรามั่นใจว่ายูนิตที่เหลืออีก 40 ยูนิต จากทั้งหมด 176 ยูนิต ในโครงการเดอะ ล็อฟท์ เย็นอากาศ จะปิดการขายได้ภายในสิ้นปีนี้ แม้โครงการนี้จะเปิดมาได้ระยะหนึ่งแล้ว ซึ่งเรายอมรับว่าโครงการนี้ไม่ได้อยู่ทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า ทำให้การระบายอาจจะช้า แต่ในด้านมูลค่าเพิ่มแล้วลูกค้าได้รับประโยชน์"นายเฮนรี่ ยัง ผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาด RAIMON กล่าว
          และเพื่อให้สินค้าเป็นที่สนใจ บริษัทก็มีวิธีโปรโมทสินค้าทางอ้อมด้วยการเป็นสปอนเซอร์หลักในรายการ Superstar ซึ่งเป็นรายการเรียลลิตี้ชีวิตดารา 14 คน นอกจากนี้ยังเสนอบริการแก่ลูกค้าในโครงการนี้ โดยจะเป็นตัวแทนปล่อยเช่าห้องชุดให้แก่ลูกค้าและการันตีผลตอบแทนที่สูง ซึ่งนำร่องมาแล้ว 3 ยูนิต ยูนิตขนาดเล็กปล่อยเช่าราคา 35,000 บาท/เดือน และขนาดกลางราคา 80,000 บาท/เดือน 
          นายเฮนรี่ กล่าวว่า ส่วนนี้ถือเป็นการทดสอบตลาด แต่ถ้าจะให้ไรมอน แลนด์ ไปทำโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์คงเป็นไปไม่ได้ เพราะไม่ได้อยู่ในแนวธุรกิจที่มีความชำนาญ แต่จะเน้นการพัฒนาเพื่อขายมากกว่า
*AP ยังมีโครงการคอนโดฯหนุนยอดขายและยอดรับรู้รายได้ปี 52 โตต่อเนื่อง
          ด้าน บมจ.เอเชี่ยนพร๊อพเพอร์ตี้ (AP) ล่าสุด เปิดตัวคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ “RHYTHM”(ริธึ่ม)โดยเน้นกลุ่มเป้าหมาย ระดับอายุ 30-40 ปี มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบ Metro Life มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 50,000-60,000 บาท หรือมีรายได้เฉลี่ยต่อครอบครัวประมาณ 100,000 บาท/เดือน
          นายอนุพงษ์ อัศวโภคิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AP กล่าวว่า บริษัทเน้นขายโครงการคอนโดมิเนียมเน้นแนวรถไฟฟ้า ซึ่งในความหมายของบริษัทจะเป็นคอนโดมิเนียมที่ติดทางขึ้นลงรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร เทียบกับตลาดคอนโดมิเนียมอื่นที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า แต่ยังใช้ระยะทางห่างจากรถไฟฟ้าก็ถือว่าไม่ใช่คู่แข่ง ซึ่งโครงการคอนโดฯเหล่านี้มีตลาดกว้างและมีการแข่งขันสูง 
          "ผมถือว่าคอนโดฯที่ระยะทางห่างจากทางขึ้นลงรถไฟฟ้า 500 เมตร ไม่ใช่โครงการแนวรถไฟ้า" 
          ทั้งนี้ โครงการคอนโมิเนียมของ AP มีหลายแบรนด์ เพื่อให้เจาะกับกลุ่มเป้าหมายได้ง่าย และในไตรมาส 4 นี้เตรียมออกแบรนด์ใหม่ จากล่าสุดที่เปิดตัว แบรนด์ “RHYTHM" 
          นายอนุพงษ์ กล่าวว่า ต่อจากนี้คอนโดมิเนียมจะเป็น 1 ใน 3 ทางเลือกที่สำคับเทียบเท่ากับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ และเชื่อว่าจะเป็นตลาดที่เกิดจากความต้องการที่แท้จริง ประเภทที่เข้ามาซื้อเก็งกำไรแทบจะไม่มีแล้ว
          ขณะที่ บล.โกลเบล็ก ออกบทวิเคราะห์ว่า AP มียอดขายรอโอน 1.68 หมื่นล้านบาทแบ่งเป็นยอดขายแนวราบ 3.6 พันล้านบาทที่คาดจะโอนภายในปลายปี และคอนโดมิเนียม 1.3 หมื่นล้านบาท ประมาณการยอดขายปี 51 ที่ 8,914 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 15%YoY และในช่วงครึ่งปีหลังมียอดขายที่คาดว่าจะโอนจากโครงการแนวราบราว 3.6 พันล้านบาท จากคอนโดมิเนียมอีก 1 พันล้านบาท โดยยอดขายส่วนใหญ่กว่า 85% มาจากคอนโดมิเนียมถึง 6 โครงการซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าโครงการแนวราบ
          ส่วนยอดขายปี 52 มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากการประสบความสำเร็จของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีที่ผ่านมาสนับสนุนการเติบโตของยอดขายอย่างต่อเนื่องในปีหน้า โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะโอนทั้งหมด 6 โครงการโดย 3 โครงการเป็นการโอนต่อเนื่องจากปีนี้ ได้แก่ ไลฟ์แอทบีทีเอสท่าพระ (ขายได้แล้ว96%) ไลฟ์แอทรัชดาลาดพร้าว 36 (ขายได้แล้ว 99%) และไลฟ์แอทพหลโยธิน 18 (ขายหมดแล้ว) 
          อีก 3 โครงการที่จะเริ่มโอนปีหน้าได้แก่ ดิแอทเดรสชิดลม (ขายหมดแล้ว) ไลฟแอทพหลโยธิน-อารีย์(ขายหมดแล้ว) และ ไลฟแอทสุขุมวิท 67(ขายแล้ว 69%) ทำให้ยอดขายที่คาดจะรับรู้เป็นรายได้ในปี 52 มี backlog ที่เป็นคอนโดมิเนียมรองรับแล้วราว 2.2 พันล้านบาทคิดเป็น 20% ของประมาณการทั้งปี 52 ที่ระดับ 1 หมื่นล้านบาท
*"แกรนด์ยูนิตี้"เครือ UV เน้นซื้อโครงการร้างขาดเงินทุนมาพัฒนาเอง
          บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนของ บมจ. ยูนิเวนเจอร์ (UV) เน้นพัฒนาคอนโดฯ โดยมีการลงทุน 2 รูปแบบ คือ ซื้อที่ดินเปล่ามาพัฒนาเองตั้งแต่เริ่มลงเสาเข็มกับเข้าเทคโอเวอร์โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง แต่ต้องมาสะดุดกลางทาง เพราะมีปัญหาเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน ไม่มีเงินทุนพัฒนาโครงการต่อ ซึ่งข้อดีของการลงทุนแบบหลัง คือ ประหยัดทั้งเวลาและต้นทุน ที่สำคัญคือ โครงการเหล่านี้มักอยู่ในทำเลที่ดีมีศักยภาพอยู่แล้วแค่ติดเรื่องเงินทุนเท่านั้น
          ปัจจุบัน แกรนด์ยูฯ มีโครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว 2 โครงการ คือ โครงการพาร์ควิว วิภาวดี 4 มูลค่า 80 ล้านบาท และ โครงการยู สบาย คอนโดมิเนียม พระราม 4-กล้วยน้ำไท มูลค่า 500 ล้านบาท จะรับรู้รายได้ปี 52 และภายในไตรมาส 4 ของปีนี้ วางแผนเปิดโครงการคอนโดยู ที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินบางซื่อ มูลค่า 1.6 พันล้านบาท 
          "เราจะเน้นทำเลห่างรถไฟฟ้าประมาณ 1-3 กม. แต่จะมีรถ Shutter Bus อำนวยความสะดวก โดยแต่ละโครงการที่เราทำอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) จะอยู่ราวๆ 30% อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) 11-12%"
          นอกจากนี้ แกรนด์ยูฯ กำลังเจรจาซื้อโครงการเก่าร้างขาดสภาพคล่องด้านการเงินมาพัฒนา 3-4 แห่ง มีตั้งแต่ระดับ 300-400 ล้านบาท ไปจนถึงสูงสุด 1.4 พันล้านบาท รวมมูลค่าประมาณ 2.5 พันล้านบาท และตั้งงบ 400 ล้านบาทซื้อที่ดินในปี 52 เป้าหมายเปิดตัวไตรมาสละ 1 โครงการ
          เหล่านี้คือแนวความคิดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพียงบางส่วนที่ประกาศแนวทางการดำเนินงานชัดเจนและแสดงให้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยประเภท"คอนโดมิเนียม"ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดต่อไปได้