"ทริส"คงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ AP ที่ “BBB+/Stable"

          บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่มีประกันของ บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่ระดับ “BBB+" พร้อมแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่" 
          อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานของบริษัทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนตราสินค?ที่ได?รับการยอมรับในตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในเมือง และความยืดหยุ่นในการบริหารงานซึ่งทำให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนและพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มของอุตสาหกรรมได้อย่างทันการ นอกจากนี้ อันดับเครดิตยังสะท?อนถึงวงจรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย?ที่ชะลอตัวและแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อที่อาจส่งผลกระทบต่อการทำกำไรของผู้ประกอบการ ในขณะที่การขยายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วงปีที่ผ่านมาทำให้บริษัทมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากการโอนและเพิ่มภาระหนี้จากการกู้ยืม
          แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถบริหารการก่อสร้างและโอนโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผนและสามารถลดแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้นเพื่อที่จะรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้เป็นไปตามแผน แม้ว่าโครงสร้างเงินกู้ของบริษัทจะได้รับแรงกดดันจากการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียม แต่ก็คาดว่าจะรักษาระดับให้อยู่ในช่วง 50%-55% เอาไว้ได้ในระยะ 3 ปีข้างหน้า
          ทริสเรทติ้งรายงานว่า บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ก่อตั้งในปี 2532 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท โดยถือหุ้นรวมกันคิดเป็นสัดส่วน 36% ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายเฉลี่ยปีละ 5,500 ล้านบาท จำแนกเป็นทาวน์เฮ้าส์ 70%-80% คอนโดมิเนียม 10%-15% และบ้านเดี่ยว 10%-15% ความได้เปรียบในการแข่งขันของบริษัทมาจากการเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองที่มีทำเลที่ดีและความสามารถในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการเพื่อให้เป็นไปตามความต้องการของลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว ผู้บริหารได้ปรับกลยุทธ์การลงทุนในตลาดคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของประชากรที่นิยมอาศัยอยู่ในเมืองมากขึ้น ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการทั้งหมดของบริษัทซึ่งลดลงมาอยู่ที่ 3.8 ล้านบาทแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนกลยุทธ์ที่เน้นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น ณ เดือนมิถุนายน 2551 บริษัทมีโครงการที่กำลังเปิดขายรวมทั้งสิ้น 26 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 28,000 ล้านบาท โดยมูลค่าของคอนโดมิเนียมคิดเป็น 52% ของโครงการทั้งหมด ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีมูลค่าคิดเป็น 28% และ 20% ตามลำดับ โดยคาดว่ารายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 50% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า 
          ทริสเรทติ้งกล่าวว่า บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในปี 2550 จากการมียอดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 10,326 ล้านบาทในปีดังกล่าว ส่งผลให้ยอดขายที่อยู่อาศัยของบริษัทเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจาก 8,072 ล้านบาทในปี 2549 เป็น 15,675 ล้านบาทในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ยอดขายที่อยู่อาศัยของบริษัทอ่อนตัวลงในปี 2551 โดยลดลงจาก 9,009 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 เป็น 4,433 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2551 ทั้งนี้ เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวน้อยลงในช่วงดังกล่าว องค์ประกอบยอดขายของบริษัทเปลี่ยนแปลงอย่างมากในปี 2551 โดยอัตราส่วนยอดขายทาวน์เฮ้าส์ต่อยอดขายรวมเพิ่มขึ้นจาก 23% ในปี 2550 เป็น 52% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 ในขณะที่อัตราส่วนยอดขายคอนโดมิเนียมลดลงจาก 66% เหลือ 27% ในช่วงเดียวกัน ทั้งนี้ ความท้าทายที่สำคัญสำหรับบริษัทคือการรักษาอัตราการเติบโตของยอดขายและบริหารการก่อสร้างตามยอดขายที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมากถึง 15,000 ล้านบาทให้ได้ในช่วงที่เงินเฟ้ออยู่ในอัตราค่อนข้างสูง
          ความเสี่ยงทางการเงินของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาที่มีการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมอย่างมาก โดยบริษัทมีเงินกู้ยืม เพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 4,031 ล้านบาทในช่วงปลายปี 2549 เป็น 6,678 ล้านบาท ณ เดือนมิถุนายน 2551 เนื่องจากการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมดังกล่าวและการซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคต ดังนั้น อัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อโครงสร้างเงินทุนของบริษัทจึงเพิ่มขึ้นจาก 44.4% ณ ปลายปี 2549 เป็น 55.3% ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2551 โดยคาดว่าอัตราส่วนดังกล่าวจะยังทรงตัวอยู่ในระดับนี้ต่อไปอีกเนื่องจากบริษัทมีแผนในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มซึ่งต้องใช้เงินทุนจำนวนมากและใช้เวลาก่อสร้างนานมากกว่า 2 ปี บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 3,845 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 จาก 2,798 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปี 2550 อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 25.6% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 จาก 20% ในปี 2550 สะท้อนให้เห็นถึงการได้รับประโยชน์จากมาตรการภาษีของภาครัฐ อย่างไรก็ดี อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายปรับตัวลดลงเป็น 9.1 เท่าในปี 2550 และเป็น 7.6 เท่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 เนื่องจากการมีการกู้ยืมเพิ่มขึ้น
          อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับแนวโน้มโดยรวมของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 น่าจะเติบโตในระดับปานกลางด้วยอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ระหว่าง 4.5%-5.5% จากระดับ 4.8% ในปี 2550 อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากภาวะเงินเฟ้อและความไม่แน่นอนทางการเมืองในประเทศ ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลซึ่งได้แก่การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการสามารถช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยได้เฉพาะในระยะสั้นเท่านั้น 
          อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากยังไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจโดยรวมและความไม่แน่นอนทางการเมือง นอกจากนี้ ภาวะเงินเฟ้อและต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นน่าจะมีผลผลักดันให้ผู้ประกอบต้องขึ้นราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ทริสเรทติ้งกล่าว