บริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด คาดว่า จะให้อันดับเครดิตภายในประเทศ (National Rating) ระยะยาวที่ระดับ ‘BBB+(tha)’ แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ แก่หุ้นกู้มีหลักประกันของบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF มูลค่า 520 ล้านบาท อายุ 3 ปี ซึ่งได้รับการค้ำประกันบางส่วนจากธนาคารนครหลวงไทย จำกัด (มหาชน) หรือ SCIB (อันดับเครดิตภายในประเทศระยะยาวอยู่ที่ระดับ A-(tha) แนวโน้มเครดิตมีเสถียรภาพ)
หุ้นกู้ดังกล่าวจะมีหลักประกันเป็นที่ดินปลอดจำนองซึ่งมีราคาประเมินเฉลี่ยมูลค่า 884 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ (Value-to-Loan Ratio) ที่ 170% ทั้งนี้ PF จะต้องรักษาสัดส่วนมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ให้อยู่ในระดับที่ไม่ต่ำกว่า 160% ตามที่ได้กำหนดไว้ในข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้ของหุ้นกู้ดังกล่าว นอกจากนี้หุ้นกู้ดังกล่าวยังจะได้รับการค้ำประกันโดย SCIB ในมูลค่าไม่เกิน 260 ล้านบาทหรือคิดเป็น 50% ของมูลค่าเงินต้นของหุ้นกู้ โดยเงินที่ได้จากการออกหุ้นกู้ครั้งนี้จะนำไปใช้สำหรับพัฒนาโครงการในอนาคตและเป็นเงินทุนหมุนเวียน
อันดับเครดิตสะท้อนถึงชื่อเสียงที่ดีของบริษัทและประสบการณ์อันยาวนานในการทำโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ในกรุงเทพและปริมณฑล และยังสะท้อนถึงฐานะทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร และยอดขายที่ดีขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา แม้ว่าอัตราส่วนหนี้สินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตเนื่องจากการซื้อที่ดินใหม่และการขยายโครงการก็ตาม
อันดับเครดิตของหุ้นกู้ยังได้รับการสนับสนุนจากการค้ำประกันบางส่วน เนื่องจากการค้ำประกันบางส่วนจะช่วยลดผลขาดทุนให้แก่นักลงทุนในกรณีที่เกิดเหตุผิดนัดชำระหนี้ (Severity of Loss Given Default) ตามวิธีการจัดอันดับเครดิตที่มีการค้ำประกันบางส่วนของฟิทช์ (Fitch’s Partial-Credit Guarantee Rating Methodology) โดยเมื่อพิจารณาการค้ำประกันมูลค่า 260 ล้านบาท อันดับเครดิตของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ค้ำประกัน และความสัมพันธ์ของอันดับเครดิตทั้งสอง (Correlation) การค้ำประกันบางส่วนจะช่วยเพิ่มอันดับเครดิต 2 อันดับจากอันดับเครดิตของหุ้นกู้มีหลักประกันของบริษัท ผู้ถือหุ้นกู้ของ PF คาดว่าจะได้รับการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยจาก PF เป็นลำดับแรก ในกรณีที่ PF ผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยจ่าย ผู้ถือหุ้นกู้สามารถเรียกร้องให้ SCIB ทำการชำระหนี้แทนเป็นเงินรวม 260 ล้านบาทแก่ผู้ถือหุ้นกู้ อย่างไรก็ตามนักลงทุนควรตระหนักว่าเงื่อนไขการค้ำประกันได้กำหนดให้ SCIB มีสิทธิรับช่วงสิทธิในการเรียกชำระหนี้จาก PF ในกรณีที่ SCIB ได้ทำการจ่ายเงินค้ำประกันแก่ผู้ถือหุ้นกู้ หนี้ของ SCIB จะมีสิทธิเทียบชั้นหนี้ไม่มีประกันหรือหนี้ที่ไม่ด้อยสิทธิของ PF ถึงแม้เงื่อนไขดังกล่าวอาจส่งผลให้อัตราการได้รับชำระหนี้คืนของผู้ถือหุ้นกู้ลดต่ำลงในกรณีที่มูลค่าที่ดินที่เป็นหลักประกันน้อยกว่ามูลค่าหนี้สินที่เหลือของหุ้นกู้ดังกล่าว แต่สัดส่วนมูลค่าหลักประกันต่อจำนวนเงินกู้ที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากมูลค่าหนี้สินที่เหลือของหุ้นกู้ที่ลดลงจะช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวลงได้
ความแข็งแกร่งของอันดับเครดิตได้ถูกลดทอนลงจากความผันผวนที่สูงของวัฏจักรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ถดถอยและปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมืองซึ่งส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงน่าจะทำให้ความต้องการซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยลดลงในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า การแข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยวและที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลคาดว่าจะทวีความรุนแรงมากขึ้น แต่น่าจะเกิดในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากผู้ประกอบการรายเล็กมีความยากลำบากมากขึ้นในการดำเนินธุรกิจเป็นผลมาจากการหาสินเชื่อที่ยากขึ้น อย่างไรก็ตามความเสี่ยงดังกล่าวได้ถูกลดทอนลงบ้างจากนโยบายสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ อุปทานในตลาดบ้านเดี่ยวและที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นน้อยลง รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นยอดขายให้เพิ่มขึ้นได้
นอกจากนี้ PF ยังมีความเสี่ยงในการบริหารกระแสเงินสดอันเป็นผลมาจากความไม่สอดคล้องของกระแสเงินสดรับและจ่ายในแต่ละโครงการ ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีความต้องการใช้เงินทุนหมุนเวียนมากขึ้นและมีอัตราส่วนหนี้สินสูงขึ้นในช่วงขยายโครงการหรือในช่วงขาลงของวัฎจักรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า
ในปี 2551 บริษัทมีกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า (EBITDAR) อยู่ที่ 1.2 พันล้านบาทเพิ่มขึ้น 72.7% จากกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่าในปี 2550 เนื่องจากยอดขายที่สูงขึ้นโดยเฉพาะจากยอดขายจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น และอัตราส่วนกำไรต่อรายได้ที่ดีขึ้น หนี้สินสุทธิของบริษัท ณ สิ้นปี 2551 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 4.7 พันล้านบาทจาก 5.4 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2550 และ 6.3 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อม ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า (Net Adjusted Debt to EBITDAR) ปรับตัวดีขึ้นมากโดยมาอยู่ที่ระดับ 3.9 เท่า ณ สิ้นปี 2551 จาก 7.7 เท่า ณ สิ้นปี 2550 และ 18.3 เท่า ณ สิ้นปี 2549 อย่างไรก็ตามบริษัทคาดการณ์การซื้อที่ดินเพิ่มในแต่ละปีเป็นเงินประมาณ 1 พันล้านบาทในช่วงสามปีข้างหน้า ในขณะที่ยอดขายในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้ามีแนวโน้มที่จะลดลงเนื่องจากแนวโน้มธุรกิจที่อ่อนตัวลง ดังนั้นอัตราส่วนหนี้สินของบริษัทจึงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้น
แนวโน้มอันดับเครดิตมีเสถียรภาพสะท้อนถึงการคาดการณ์ว่า สถานะทางการตลาดที่มั่นคงและประสบการณ์อันยาวนานของ PF น่าจะช่วยให้บริษัทสามารถรักษาความได้เปรียบในการแข่งขัน และมีฐานะทางการเงินสอดคล้องกับอันดับเครดิต ณ ปัจจุบัน การเพิ่มขึ้นของรายได้และอัตราส่วนกำไรต่อรายได้ รวมถึงการลดลงของอัตราส่วนหนี้สินอย่างมีนัยสำคัญอาจมีผลต่อการปรับเพิ่มอันดับเครดิตของบริษัทได้ ในทางตรงกันข้ามอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากวัฏจักรขาลงของตลาดบ้านและที่อยู่อาศัยยาวนานกว่าที่คาดการณ์ไว้ รวมถึงสภาพคล่องที่ลดลงและอัตราส่วนหนี้สินโดยวัดจากอัตราส่วนหนี้สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วต่อกำไรจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา ค่าตัดจำหน่าย และค่าเช่า เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ