บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศอันดับเครดิตหุ้นกู้มีประกันในวงเงินไม่เกิน 300 ล้านบาทและไม่เกิน 800 ล้านบาทของ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) ที่ระดับ “BBB" ด้วยแนวโน้ม “Stable" หรือ “คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานในตลาดบ้านจัดสรรและแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องทางการเงินที่อ่อนกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ นอกจากนี้ ยังพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ซึ่งจะส่งผลกระทบให้อุปสงค์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลง รวมทั้งวงจรธุรกิจที่มีความผันผวน และนโยบายของธนาคารพาณิชย์ที่เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อบ้านกู้เงินได้ยากขึ้น
อันดับเครดิตตราสารหนี้ดังกล่าวได้รับการปรับเพิ่มขึ้นเมื่อพิจารณารวมถึงมูลค่าที่ดินจำนวน 25 ไร่ในโครงการ “เมโทร สกาย สุขุมวิท" และ 176 ไร่ซึ่งอยู่ติดทางหลวงหมายเลข 345 ที่ใช้เป็นหลักประกันด้วย ทั้งนี้ หากมูลค่าหลักประกันลดต่ำกว่า 1.68 เท่าของมูลค่าหุ้นกู้ อันดับเครดิตตราสารหนี้ดังกล่าวก็จะไม่ได้รับการปรับเพิ่มขึ้น
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable"หรือ“คงที่"สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถประคองผลการดำเนินงานเอาไว้ได้แม้ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคตกต่ำ โดยคาดว่าความสามารถในการทำกำไรและสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีข้างหน้า แม้บริษัทจะมีความต้องการเงินลงทุนจำนวนมากในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม แต่บริษัทก็ควรดำรงอัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ที่ 50%
ทริสเรทติ้งรายงานว่า PF เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศซึ่งก่อตั้งขึ้นในปี 2528 โดยนายชายนิด โง้วศิริมณี และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2536 ผลของการแปลงหนี้เป็นทุนในช่วงของการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2552 เจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการรายใหญ่ 3 ราย ซึ่งได้แก่ บริษัท แจแปนเอเชีย กรุ๊ป จำกัด บริษัท เอ็มเจแอล อินเตอร์เทรด จำกัด และ บริษัท สำนักกฎหมายนทีอินเตอร์แนทชั่นแนล จำกัด ถือหุ้นในบริษัทรวมกัน 22.87% บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภททั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมซึ่งเน้นตลาดลูกค้าระดับกลางถึงบนโดยมีราคาขายต่อหน่วยตั้งแต่ 1.7 ล้านบาทจนถึง 20 ล้านบาทสำหรับบ้านจัดสรร และตั้งแต่ 1.2 ล้านบาทจนถึง 4 ล้านบาทสำหรับคอนโดมิเนียม
ในปี 2551 จนถึงไตรมาสแรกของปี 2552 รายได้จากการขายบ้านยังคงเป็นแหล่งรายได้หลักของบริษัทโดยมีสัดส่วน 72% ของรายได้รวม ในขณะที่ส่วนที่เหลือเป็นรายได้จากการขายคอนโดมิเนียม ความสามารถในการแข่งขันของบริษัทมาจากแบรนด์สินค้าที่เป็นที่ยอมรับ และการมีที่ดินเป็นจำนวนมากตามแนวระบบขนส่งมวลชนในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านรัตนาธิเบศร์ บริษัทสร้างความแตกต่างให้แก่โครงการที่อยู่อาศัยของตนด้วยการเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ในโครงการแก่ลูกบ้านซึ่งกลายเป็นจุดขายสำคัญของบริษัท
ยอดขายของ PF ในปี 2551 ทำสถิติเพิ่มสูงขึ้นเป็น 6,354 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากประมาณ 6,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2549-2550 ยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 ลดลงเล็กน้อยเป็น 3,452 ล้านบาท ลดลง 2% จากช่วงเดียวกันของปี 2551 ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ชะลอตัวเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง
รายได้ของบริษัทเพิ่มขึ้นเป็น 6,266 ล้านบาทในปี 2550 และ 7,538 ล้านบาทในปี 2551 ซึ่งสูงกว่า 4,477 ล้านบาทในปี 2549 ค่อนข้างมาก ซึ่งสาเหตุหลักมาจากการโอนคอนโดมิเนียมโครงการเมโทร พาร์ค สาทร เฟส 1 และเฟส 2 รายได้ของบริษัทในช่วงไตรมาสแรกของปี 2552 อ่อนตัวลง 29% จากไตรมาสแรกของปี 2551 (ซึ่งรวมรายได้จากการขายบ้านมูลค่ารวม 510 ล้านบาทให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PFFUND)) เป็น 1,452 ล้านบาท
ความสามารถในการทำกำไรดีขึ้นโดยมีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานที่ 15% ในช่วงปี 2551 ถึงช่วง 3 เดือนแรกของปี 2552 เทียบกับ 9%-11% ในช่วงปี 2549-2550 แม้จะได้รับประโยชน์จากมาตรการด้านภาษีของภาครัฐ แต่ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทยังคงต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ
กระแสเงินสดของบริษัทแข็งแกร่งขึ้นในปี 2551โดยมีอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมเพิ่มขึ้นเป็น 19.37% จาก 8.65% ในปี 2550 ก่อนจะอ่อนตัวลงเป็น 2.98% (ยังไม่ได้ปรับอัตราส่วนให้เป็นตัวเลขเต็มปี) ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2552 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายคิดเป็น 3 เท่าในช่วงปี 2551 ถึงไตรมาสแรกของปี 2552
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาค่อนข้างผันผวนอันเป็นผลมาจากความไม่มั่นคงของการเมืองในประเทศและวิกฤติการณ์ทางการเงินทั่วโลก แม้ว่ามาตรการด้านภาษีซึ่งอนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านสามารถนำเงินซื้อบ้านในวงเงินสูงสุดไม่เกิน 300,000 บาทไปใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ก็คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจและจะหดตัวในปี 2552 ดังนั้น ผู้ประกอบการควรต้องบริหารสภาพคล่องอย่างระมัดระวังและดำรงความยืดหยุ่นทางการเงินให้เพียงพอต่อภาระผูกพันทางการเงินต่างๆ ในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจยังไม่แน่นอนเพื่อที่จะดำรงสถานะอันดับเครดิตเอาไว้