บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ประกาศอันดับเครดิตให้แก่หุ้นกู้ไม่มีประกันชุดใหม่ในวงเงินไม่เกิน 1,500 ล้านบาทของ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่ระดับ “BBB+" พร้อมทั้งยังประกาศคงอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่มีประกันชุดปัจจุบันของบริษัทที่ระดับ “BBB+" เช่นกัน โดยแนวโน้มยังคง “Stable" หรือ “คงที่"
อันดับเครดิตดังกล่าวสะท้อนถึงผลงานของบริษัทในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ตลอดจนตราสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในเมือง รวมถึงความยืดหยุ่นในการบริหารงานซึ่งทำให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนและพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มของอุตสาหกรรมได้อย่างทันเหตุการณ์ อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวถูกลดทอนบางส่วนจากลักษณะของธุรกิจที่ผันผวน ภาวะการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในการซื้อที่ดิน และการขยายโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากของบริษัทในช่วงปีที่ผ่านมาซึ่งทำให้บริษัทมีภาระหนี้สูงเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่ง
แนวโน้มอันดับเครดิต “Stable" หรือ “คงที่" สะท้อนถึงการคาดการณ์ว่าบริษัทจะสามารถบริหารการก่อสร้างและโอนโครงการคอนโดมิเนียมได้ตามแผน แม้ว่าโครงสร้างเงินกู้ของบริษัทจะได้รับแรงกดดันจากการลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการ แต่ก็คาดว่าบริษัทจะรักษาระดับเงินกู้ให้อยู่ในช่วง 50%-55% เอาไว้ได้ในระยะปานกลาง
AP ก่อตั้งในปี 2532 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทโดยถือหุ้นรวมกัน ณ เดือนพฤษภาคม 2553 คิดเป็นสัดส่วน 34% บริษัทพัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยที่หลากหลายตั้งแต่ทาวน์เฮ้าส์ใจกลางเมืองไปจนถึงคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว
ในแต่ละปีบริษัทมียอดขายสินค้าแต่ละประเภทที่กระจายตัวแตกต่างกันไป โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ยอดขายทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทคิดเป็น 30%-53% ของยอดขายรวม ในขณะที่ยอดขายคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่าง 35%-53% และยอดขายบ้านเดี่ยวคิดเป็น 12%-17% ความได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญของบริษัทมาจากการมีทำเลที่ตั้งโครงการที่ดีซึ่งเน้นพื้นที่ในเมืองและความสามารถของผู้บริหารในการปรับเปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาโครงการได้อย่างรวดเร็วเพื่อให้เป็นไปตามความต้องการที่เปลี่ยนไปของลูกค้า
ณ เดือนมีนาคม 2553 บริษัทมีมูลค่าโครงการคงเหลือพร้อมขายประมาณ 7,642 ล้านบาท โดยมูลค่าของคอนโดมิเนียมคิดเป็น 50% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีมูลค่าคิดเป็น 35% และ 15% ตามลำดับ โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการทั้งหมดของบริษัท ณ เดือนมีนาคม 2553 อยู่ที่ 4.6 ล้านบาท
AP ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในระหว่างปี 2552 ถึงไตรมาสแรกของปี 2553 โดยในไตรมาสแรกของปี 2553 มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 6,035 ล้านบาท เทียบกับ 2,702 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะเดียวกัน รายได้จากการขายในปี 2552 อยู่ที่ 12,317 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.6% จากปี 2551 ยอดขายที่ดีเป็นผลมาจากการมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการ “The Address Chidlom" และประโยชน์จากมาตรการด้านภาษีของภาครัฐ ตั้งแต่ปี 2551
อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอยู่ในระดับที่เหมาะสมที่ 23%-27% อัตราส่วนดังกล่าวคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ 3%-4% หลังจากมาตรการด้านภาษีภาครัฐส่วนใหญ่สิ้นสุดลงในเดือนพฤษภาคม 2553 อัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อเงินกู้รวมในไตรมาสแรกของปี 2553 อยู่ที่ระดับ 10.2% (ยังไม่ได้ปรับเต็มปี) หลังจากอยู่ในระดับค่อนข้างคงที่ระหว่าง 22%-25% ในช่วงปี 2551 ถึง 2552 ในขณะที่อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายอยู่ที่ระดับ 9-12 เท่าในปี 2552 ถึงไตรมาสแรกของปี 2553
บริษัทมีระดับเงินกู้ยืม ณ สิ้นไตรมาสแรกของปี 2553 อยู่ที่ 9,427 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 7,942 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2552 อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคงอยู่ที่ระดับ 50.5% ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2553 และคาดว่าจะยังทรงตัวต่อไปในระยะปานกลาง
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาค่อนข้างผันผวนซึ่งเป็นผลมาจากความไม่มีเสถียรภาพของการเมืองภายในประเทศและวิกฤติการณ์ทางการเงินทั่วโลก แม้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 แต่ก็ยังถือว่าชะลอตัวอยู่และถูกครอบงำโดยผู้ประกอบการ รายใหญ่มากยิ่งขึ้น ภายหลังจากที่ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทั้งหมดในปี 2552 เป็นที่น่าพอใจ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการเหล่านี้มีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมจึงมีแนวโน้มที่จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีของรัฐบาลที่ส่วนใหญ่จะสิ้นสุดในปี 2553 ยังส่งผลทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 จะค่อยๆ ฟื้นตัวตามการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศ