ทริสเรทติ้งคงอันดับเครดิตองค์กรและตราสารหนี้ของบมจ..เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ที่ระดับ “BBB+" และปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น “Positive" หรือ “บวก" จาก “Stable" หรือ “คงที่"
อันดับเครดิตสะท้อนถึงผลงานในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ประสบความสำเร็จ ตลอดจนตราสินค้าที่ได้รับการยอมรับในตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในเมือง รวมถึงความยืดหยุ่นในการบริหารงานซึ่งทำให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนและพัฒนาโครงการให้เป็นไปตามแนวโน้มของอุตสาหกรรมได้อย่างรวดเร็ว
อย่างไรก็ตาม จุดแข็งดังกล่าวบางส่วนถูกลดทอนจากความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมทั้งลักษณะของธุรกิจที่ผันผวน และการแข่งขันในการซื้อที่ดินที่ทวีความรุนแรงยิ่งขึ้น
AP ก่อตั้งในปี 2532 โดยนายอนุพงษ์ อัศวโภคิน และนายพิเชษฐ วิภวศุภกร ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ที่ถือหุ้นรวมกันประมาณ 1 ใน 3 ของบริษัท จุดแข็งด้านการตลาดเป็นผลมาจากการที่บริษัทเป็นผู้ริเริ่มและผู้นำในตลาดทาวน์เฮาส์ใจกลางเมือง (บ้านกลางกรุง และบ้านกลางเมือง)
ทั้งนี้ ความแข็งแกร่งทางธุรกิจสะท้อนถึงความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านตลาดทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมในเมือง แม้ว่าความแข็งแกร่งของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมจะด้อยกว่าในตลาดทาวน์เฮ้าส์อยู่เล็กน้อย แต่บริษัทก็แสดงให้เป็นถึงความสามารถในการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการท่ามกลางความเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็วของพฤฒิกรรมผู้บริโภค โดยสินค้าของบริษัทยังเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้ซื้ออายุน้อย บริษัทมีความเชี่ยวชาญในการเลือกทำเลที่ดีสำหรับการพัฒนาโครงการ
ในช่วงก่อนปี 2548 ยอดขายทาวน์เฮ้าส์ของบริษัทคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 80% ของยอดขายรวม และตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา ยอดขายคอนโดมิเนียมได้กลายมาเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในการเติบโตของบริษัทด้วยสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจาก 35% ของยอดขายรวมเป็น 40%-53% ในช่วงปี 2551-2552
ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2553 บริษัทมีมูลค่าโครงการคงเหลือพร้อมขายประมาณ 6,314 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าของคอนโดมิเนียม60% ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวมีมูลค่าคิดเป็น 23% และ 17% ตามลำดับ ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในโครงการทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 4.9 ล้านบาท ยอดขายที่ยังไม่ได้รับรู้เป็นรายได้ (Backlog) ในโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในระดับสูงที่ 14,829 ล้านบาท ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2553 โดยยอดขายดังกล่าวน่าจะช่วยสร้างกระแสรายได้ที่สม่ำเสมอให้แก่บริษัทในช่วงระหว่างปี 2553-2556 ที่ระดับปีละประมาณ 5,000-6,700 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยดังกล่าวจะช่วยสร้างความแน่นอนของกระแสเงินสดในระยะปานกลางและช่วยเสริมเงินลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต
บริษัทมีรายได้เกิน 10,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรกในปี 2552 และเป็นรายได้สูงสุดในอันดับที่ 4 ในกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะสามารถรักษาระดับรายได้ดังกล่าวเอาไว้ได้ในระยะปานกลางจากการมียอดขายที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้จำนวนมากจากคอนโดมิเนียมและการมีสถานะที่แข็งแกร่งในตลาดทาวน์เฮ้าส์ในเมือง
อัตราส่วนกำไรของบริษัทได้รับประโยชน์จากมาตรการด้านภาษีของภาครัฐและถือได้ว่ามีความผันผวนน้อย อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานก่อนค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของบริษัทอยู่ที่ 26.7% ในไตรมาสแรกของปี 2553 และ 22.9% ในปี 2552 การที่บริษัทสามารถรักษาอัตราส่วนกำไรดังกล่าวให้อยู่ในระดับค่อนข้างคงที่สะท้อนถึงความมีประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนและการตั้งราคาขาย
ทริสเรทติ้งคาดว่าอัตราส่วนกำไรดังกล่าวจะปรับลดลงประมาณ 3%-4% หลังจากที่มาตรการด้านภาษีภาครัฐส่วนใหญ่สิ้นสุดในปี 2553 และการแข่งขันในตลาดเริ่มกลับมามีความรุนแรงจากความคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะเติบโตสูงขึ้น ความสม่ำเสมอที่มีมากขึ้นในการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่น่าจะช่วยให้บริษัทมีโครงสร้างกระแสเงินสดที่เหมาะสมขึ้นจากโครงการที่ปิดตัวลงเพื่อการลงทุนในโครงการใหม่ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันต่อการเพิ่มภาระหนี้
อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนคาดว่าจะแกว่งตัวในกรอบที่แคบประมาณ 45%-50% ในระยะปานกลาง เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 1,300 ล้านบาทในช่วงปี 2549-2550 มาอยู่ที่ 2,025 ล้านบาทในปี 2552 ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะยังคงขยายธุรกิจด้วยความระมัดระวังต่อไปโดยรักษาสมดุลระหว่างเงินลงทุนกับกระแสเงินสดรับ
ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมาค่อนข้างผันผวนซึ่งเป็นผลมาจากความไม่มีเสถียรภาพของการเมืองภายในประเทศและวิกฤติการณ์ทางการเงินทั่วโลก แม้ตลาดจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2552 แต่ก็ยังถือว่าชะลอตัวอยู่และถูกครอบงำโดยผู้ประกอบการรายใหญ่มากยิ่งขึ้น ภายหลังจากที่ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทั้งหมดในปี 2552 เป็นที่น่าพอใจ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการเหล่านี้มีแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า ดังนั้น การซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมจึงมีแนวโน้มที่จะมีต้นทุนเพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้านภาษีของรัฐบาลที่ส่วนใหญ่จะสิ้นสุดในปี 2553 ยังส่งผลทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2553 จะค่อยๆ ฟื้นตัวตามการเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศ
แนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทได้รับการปรับเป็น “Positive" หรือ “บวก" จาก “Stable" หรือ “คงที่" ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่ง ที่เพิ่มขึ้นของบริษัทในตลาดคอนโดมิเนียมอันเนื่องมาจากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาและสัดส่วนกำไรที่เพิ่มขึ้นจากธุรกิจคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ อันดับเครดิตอาจได้รับการปรับเพิ่มขึ้นหากบริษัทสามารถรักษาอัตราการเติบโตของผลการดำเนินงานที่ดีเอาไว้ได้โดยที่อัตราส่วนเงินกู้รวมต่อโครงสร้างเงินทุนยังคงอยู่ที่ระดับ 45%-50%