ต้อนรับโค้งสุดท้ายของปี 62 กับบิ๊กดีล IPO ของ บมจ.แอสเสท เวิรด์ คอร์ป (AWC) ผู้นำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย หนึ่งในเรือธงของกลุ่มเสี่ย"เจริญ สิริวัฒนภักดี"กำหนดดีเดย์เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) 10 ต.ค.นี้ นับเป็นหุ้น IPO ที่มีมูลค่าสูงสุดนับตั้งแต่ก่อตั้งตลาดหุ้นไทย จึงได้รับการจัดเข้าไปอยู่ในดัชนี SET50 ด้วยเกณฑ์ในแบบ Fast track ทันที ยิ่งกว่านั้นคือ AWC ยังเป็น IPO ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าใหญ่ที่สุดในโลกในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
*กระแสขายหุ้น IPO 6 บาท "แพง" บน P/E 227 เท่า
นางวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ AWC เปิดเผยกับ "อินโฟเควสท์"ชี้แจงถึงการกำหนดราคาขายหุ้น IPO ของ AWC ที่หุ้นละ 6 บาท แม้ว่าอัตราส่วนราคาหุ้นต่อมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (P/BV) 5 เท่า ใกล้เคียงกับอุตสาหกรรม แต่ถ้าคิดจากอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิ (P/E) จะอยู่ที่ 227.6 เท่า คำนวณจากกำไรสุทธิในช่วง 12 เดือนย้อนหลัง (ตั้งแต่ไตรมาส 3/61-ไตรมาส 2/62)
นางวัลลภา กล่าวว่า การตั้งราคา IPO มีค่า P/E สูงนั้น มองว่าแผนการขยายกิจการบริษัทมีเป้าหมายเติบโตแบบก้าวกระโดดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า โดยสินทรัพย์ใหม่ที่จะเข้ามาในพอร์ตของบริษัทเป็นสินทรัพย์ประเภท Freehold ที่มีความพร้อมเปิดเชิงพาณิชย์และมีการลงทุนไว้แล้ว รวมถึงโครงการใหม่ที่กำลังพัฒนาเข้ามาเสริมในพอร์ต เป็นสิ่งสะท้อนการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณามูลค่าพื้นฐาน (Fair value) ของแกนนำจัดจำหน่ายและผู้ร่วมรับประกันการจัดจำหน่าย IPOของ AWC ทั้ง 7 แห่ง มีส่วนลด Discount ประมาณ 10% จากมูลค่าพื้นฐาน ขณะที่ผู้ลงทุนสถาบันทั้งในและต่างประเทศวิเคราะห์ข้อมูลกันในเชิงลึกและมองเห็นมูลค่าที่แท้จริงของกิจการ และได้ให้ความสนใจในหุ้น AWC เป็นจำนวนมาก เป็นสิ่งสะท้อนว่าผลประกอบการของ AWC จะเติบโตก้าวกระโดดในระยะอันใกล้ ดังนั้น จะเป็นส่วนที่ทำให้ P/E จะลดลงอย่างมากภายหลังจากเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในช่วงระยะต้นๆ และในระยะกลางจนถึงระยะยาว บริษัทมีความเชื่อมั่นว่าจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างมั่นคงและยั่งยืน
"สินทรัพย์ของ AWC เป็น Freehold ในทำเลทองเกือบทั้งหมด ทำให้ความเสี่ยงเรื่องของมูลค่าสินทรัพย์จะลดหรือหายไปช่วงใกล้หมดสัญญาจะไม่เกิดขึ้นกับหุ้น AWC จะเห็นแต่มูลค่าที่เพิ่มขึ้น และไทยกำลังมีอัตราการเติบโตเรื่องมูลค่าของที่ดิน ซึ่งข้อมูลพบว่าราคาที่ดินในไทยมีการเติบโตสูงมากหากเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค ส่วนในมุมของการเติบโตกำไรก็จะเติบโตก้าวกระโดดสอดคล้องไปกับมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น เป็นตัวแปรทำให้ P/E ลดลงมาอย่างมีนัยสำคัญในช่วงต้นๆ"
*ขายหุ้นเกลี้ยงสถาบัน-รายย่อย 85:15
หุ้น IPO ของ AWC รวม 8,000 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ 6 บาท ได้จัดสรรขายหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แบ่งสัดส่วนการจัดสรรให้กับนักลงทุนในต่างประเทศ 53% และนักลงทุนในประเทศ 47% โดย มีสัดส่วนนักลงทุนที่เป็นสถาบันเข้ามาจองซื้อกว่า 85% และนักลงทุนรายย่อยราว 15% ของหุ้นที่เสนอขายทั้งหมด
แผนระดมทุนหุ้น AWC ครั้งนี้คิดเป็นมูลค่า 48,000 ล้านบาทจะนำไปใช้เป็นเงินลงทุนซื้อกิจการที่เป็นเจ้าของหรือแอสเซทกลุ่มที่ 3 ประมาณ 25,000 ล้านบาท และใช้ในการลงทุนปรับปรุงทรัพย์สินเดิมของบริษัทราว 20,000 ล้านบาท และที่เหลืออีกราว 3,000 ล้านบาทใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
ที่ผ่านมาได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ลงทุนทั้งในไทยและต่างชาติ ซึ่งผู้ลงทุนสถาบันเข้ามาลงทุนกับ AWC ส่วนใหญ่แล้วมีชื่อเสียงระดับโลกมีลักษณะการลงทุนระยะยาวเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ของผู้ลงทุนสถาบันทั้งหมด และเป็นผู้ลงทุนสถาบันย่อยกว่า 20% เป็นสิ่งสะท้อนคุณภาพผู้ลงทุนสถาบันที่เข้ามาลงทุนในหุ้น AWC เพราะมองเห็นโอกาสเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ของไทยในระยะยาว
*กระแสตอบรับผู้ลงทุนสถาบันต่างชาติ
ตลอดการเดินสายให้ข้อมูลกับผู้ลงทุนสถาบันในต่างประเทศ พบว่าผู้ลงทุนส่วนมากมีความเชื่อมั่นการเติบโตธุรกิจเกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวของไทย ถือเป็นจุดแข็งที่มีความสำคัญต่อมุมมองของทรัพย์สิน AWC ประกอบด้วย กลุ่มธุรกิจโรงแรมและการบริการ และกลุ่มอาคารสำนักงาน ซึ่งเป็นสินทรัพย์ในพื้นที่ทำเลทอง รวมทั้งกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail & Commercial Building) ที่มีคอนเส็ปต์ดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติทั่วโลก อาทิ โครงการเอเชียทีค เป็นต้น ปัจจุบัน เอเชียทีค สร้างกระแสเงินสดคิดเป็น 60% ของกำไรสุทธิก่อนหักดอกเบี้ยภาษีและ ค่าเสื่อม (EBITDA) ของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ AWC
"ผู้ลงทุนมองการลงทุนในอสังหาฯทำเลทองของประเทศ ซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณภาพได้รับรางวัลระดับโลก และมีแผนขยายการลงทุนต่อเนื่องในอนาคต ทำให้ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต้องการเข้ามามีส่วนร่วมในประเทศไทยที่กำลังมีอัตราการเติบโตสูง และมีจุดแข็งคือการท่องเที่ยวเป็นยุทธ์ศาสตร์หลักของประเทศ"
*ผลงานเติบโตก้าวกระโดดตามแผน 5 ปี (ปี 2563-2567)
ปัจจุบันบริษัทมีโครงการในกลุ่มธุรกิจโรงแรมสร้างกระแสเงินสดคิดเป็น 52% ของกำไรในรูปของ EBITDA หลังจากนี้โครงการที่จะเข้ามาเสริมในพอร์ตจะเป็น mixed-use development
โดยตลอด 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีกระแสเงินสดในรูปของ EBITDA เติบโตเฉลี่ย 30% ต่อปี สินทรัพย์ประกอบด้วย กลุ่มธุรกิจโรงแรม กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เป็นสัดส่วน 70% ของกำไรในรูปของ EBITDA และธุรกิจสำนักงานออฟฟิศ เป็นสัดส่วน 30% ของกำไรในรูปของ EBITDA
หากพิจารณาจากแผนงานในอนาคต 5 ปีข้างหน้า (ปี 2563-2567) บริษัทเปิดโครงการใหม่ในส่วนธุรกิจโรงแรมจำนวนห้องพักจาก 4,400 ห้อง จะเพิ่มเป็น 8,500 ห้อง และในส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะขยายพื้นที่ขายจาก 165,000 ตารางเมตร เพิ่มเป็น 415,000 ตารางเมตร ยังไม่นับรวมกับโครงการอื่นๆ ที่อาจเข้ามาเพิ่มเติม ผลักดันผลประกอบการในอนาคต โดยเฉพาะกำไรในรูปของ EBITDA เชื่อมั่นว่าจะเติบโตแบบก้าวกระโดด
"ในวันนี้เรายังมุ่งเน้นขยายโครงการ และสร้างการเติบโตในรูปของ Organic จากโครงการเตรียมพัฒนาตามแผนระยะยาว 5 ปี ยังไม่ได้มองไปถึงโอกาสการเติบโตรูปของ M&A เพราะโครงการตามแผนระยะยาวยังสามารถสร้างการเติบโตได้สูงมาก อย่างไรก็ตาม อัตราหนี้สินต่อทุนของบริษัทหลังจากเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯจะอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งหากมีโอกาส M&A ในลักษณะ Development Project ก็มีโอกาสขยายการลงทุนเช่นกัน"
*มีแนวทางระดมทุนตั้งกอง REIT ในอนาคต
ปัจจุบันสินทรัพย์ของ AWC ค่อนข้างเป็นเอกลักษณ์เรื่องของมูลค่าสินทรัพย์ เนื่องจากสินทรัพย์เป็น Freehold ถือครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ประมาณ 90% ของสินทรัพย์ทั้งหมด และในอนาคตมีเป้าหมายเพิ่มพอร์ตสินทรัพย์ที่เป็น Freehold เข้ามาเพิ่มเติมอีกมาก นั้นเป็นจุดเด่นมูลค่าที่ซ่อนอยู่ในสินทรัพย์ ดังนั้น ในอนาคตถ้าบริษัทจะพิจารณาจัดตั้งกอง REIT เพื่อเปิดโอกาสสร้างผลกำไรเป็นก้อนใหญ่ ก็สามารถดำเนินการได้ในทันที แต่วันนี้บริษัทยังไม่เห็นถึงความจำเป็นเรื่องการเพิ่มทุน หรือการตั้งกอง REIT เพราะยังเดินหน้าขยายการลงทุนตามแผน นอกจากนั้น ถ้ามองในอนาคตกระแสเงินสดของบริษัทจะขยายใหญ่ขึ้นมาก ซึ่งจะเป็นเงินทุนใช้สำหรับขยายโครงการได้ต่อเนื่องในระยะยาว
*แผนขยายลงทุนต่างประเทศ
บริษัทยังมองเห็นโอกาสอีกมากในการขยายโครงการอสังหาฯที่มีคุณภาพในไทย โดยเฉพาะโครงการที่เติบโตไปพร้อมกับการท่องเที่ยวของประเทศ อย่างไรก็ตาม ในกรณีถ้าบริษัทมีแนวทางขยายโครงการในต่างประเทศในอนาคต กลยุทธ์ต้องมีความชัดเจนเกี่ยวกับจุดแข็งของบริษัทต้องดีกว่าคู่แข่งในต่างประเทศ
"โครงการของ AWC ในประเทศมีเยอะมากทั้งจากโครงการที่อยู่ในกลุ่มฯ มีศักยภาพเติบโตสูง สินทรัพย์เป็น Freehold ยังสร้างมูลค่าเพิ่มทวีคูณ โดยยังไม่ต้องไปมองโอกาสการลงทุนที่อาจจะมีความเสี่ยงที่มากกว่า อาทิ โครงการในต่างประเทศ วันนี้เราโชคดีและพิเศษกว่าคนอื่นเพราะมีโครงการดีๆมีคุณภาพรอให้พัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก"
*กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ "ทีซีซี กรุ๊ป" ขายหุ้นทิ้งหรือไม่?
นางวัลลภา กล่าวยืนยันว่า ภายหลังจากหุ้น AWC เข้าตลาดหลักทรัพย์แล้วกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่จะยังคงรักษาสัดส่วนถือครองหุ้น AWC ไม่ต่ำกว่า 75% เป็นการถือหุ้นลงทุนระยะยาว ไม่มีแผนลดสัดส่วน เพราะสินทรัพย์และที่ดินมีมูลค่ามหาศาล ใช้เวลายาวนานกว่าจะผ่านมาถึงวันนี้เป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมเพื่อเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่ง"ทีซีซี กรุ๊ป"ได้เซ็นสัญญาให้กับที่ปรึกษาทางการเงินด้วยว่าจะรักษาสัดส่วนถือครองหุ้น AWC ไม่ต่ำกว่า 75%
ทั้งนี้ ตามข้อมูลภายหลังจากการนำ AWC กระจายหุ้นเพื่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯแล้ว "ทีซีซี กรุ๊ป" และเจ้าสัวเจริญจะยังคงถือหุ้นใหญ่อยู่ 75% จากเดิมถือรวมกัน 100%
อีกทั้ง ในมุมมองของกลุ่มฯวันนี้ต้องการเพิ่มความแข็งแกร่งให้กับ AWC ด้านการสร้างคุณค่าเติบโตยั่งยืนไปกับผู้ที่มีส่วนร่วมกับบริษัททั้งหมด โดยการสร้างระบบนิเวศธุรกิจ (Business Ecosystems) กับทาง "ทีซีซี กรุ๊ป" มุมแรกคือช่วยสนับสนุนด้านเครือข่ายพันธมิตรทั้งในและต่างประเทศ เพราะเป็นที่ทราบกันว่า AWC เป็นส่วนหนึ่งของ "ทีซีซี กรุ๊ป" ดังนั้นในกรณีเครือข่ายพันธมิตรมีแผนหรือโครงการใหญ่เข้ามาลงทุนในไทย มีโอกาสเข้ามาร่วมลงทุนกับ AWC นอกจากนั้น ช่วยสนับสนุนด้านต้นทุนในทุกๆด้าน หรือแลกเปลี่ยนกันในกลุ่มฯ สามารถบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลต่อศักยภาพทำกำไรในระยะยาว
https://youtu.be/06eVbLciQEU