หากกล่าวถึงวิกฤตต้มยำกุ้ง "ยุคปี 40" คงเป็นฝันร้ายของหลายบริษัทตั้งแต่ขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่ สร้างบาดแผลให้กับธุรกิจเอกชน เกิดผลเสียหายกันเป็นโดมิโน บางรายทนไม่ไหวเข้าสู่ภาวะล้มละลาย ซึ่ง บมจ.วิลล่า คุณาลัย (KUN) เป็นหนึ่งในผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้รับผลกระทบจากมรสุมครั้งนี้ด้วย ถึงขั้นต้องกลายเป็นหนี้ก้อนใหญ่มูลค่าสูงถึง 5 พันล้านบาท
แต่วันนี้ KUN สามารถปลดล็อกแก้ไขปัญหาหนี้ก้อนใหญ่นั้นได้สำเร็จ พร้อมกับเตรียมเดินหน้าก่อสร้างบ้านใหม่ ผลักดันองค์กรเข้าสู่การเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ mai ภายในเดือน ธ.ค.62
นางประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.วิลล่า คุณาลัย (KUN) เปิดเผยกับ "อินโฟเควสท์"ว่า กว่าจะมาถึงวันนี้ได้ผ่านบททดสอบหลายครั้งในวิกฤตต้มยำกุ้ง ซึ่งเดิมบิดาประกอบธุรกิจโครงการหมู่บ้านจัดสรรมาตั้งแต่ปี 2522 หลังจากนั้นก็เผชิญกับวิกฤตต้มยำกุ้งในปี 40 ส่งผลให้ธุรกิจของครอบครัวเป็นหนี้กับสถาบันการเงินสูงถึง 5 พันล้านบาท โดยช่วงนั้นตนเองเพิ่งจบการศึกษาด้านบริหาร จากประเทศสหรัฐฯ ทำให้ได้กลับมาช่วยครอบครัวในช่วงที่เกิดวิกฤตพอดี มีโอกาสเข้าไปเรียนรู้งานโครงการหมู่บ้านจัดสรรในด้านต่างๆ ควบคู่กับการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ก้อนใหญ่ในสมัยนั้นมีเจ้าหนี้เป็นจำนวนมาก เป็นที่มาของความเชี่ยวชาญทุกด้านในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หนี้ก้อนใหญ่ 5 พันล้านบาท กว่าจะปลดล็อกได้สำเร็จใช้เวลานับ 10 ปี ทำให้รู้ว่าชอบธุรกิจอสังหาฯ จึงขออนุญาตคบิดานำแบรนด์"คุณาลัย"กลับมาใช้ตั้งเป็นชื่อบริษัท ภายใต้ธุรกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ เป็นที่มาของการตั้งบริษัทชื่อ "วิลล่า คุณาลัย" ก่อตั้งขึ้นในปี 2550
ในช่วงเกิดวิกฤต นับเป็นบทเรียนสำคัญต่อการดำเนินชีวิตและการประกอบธุรกิจ เริ่มต้นจากที่บิดาต้องการรักษาชื่อเสียงไว้ให้กับครอบครัว ดังนั้นสิ่งให้ความสำคัญอันดับแรกคือแก้ไขปัญหาหนี้ ช่วงนั้นครอบครัวยังเหลือที่ดินบางส่วนและโครงการก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ ส่วนที่ดินในทำเลที่ดีก็ประกาศขายไปก่อน เพราะต้องการลดหนี้ แม้ว่าจะไม่ได้ราคาที่ดีที่สุด แต่ก็ต้องยอมขายเพื่อให้ก้อนหนี้ลดให้เล็กที่สุด และต้องทำงานเข้าแลกเพื่อให้ทุกอย่างผ่านพ้นไปได้
"เวลานั้นจุดที่สำคัญที่ทำให้ผ่านพ้นไปได้คือเราเข้าไปเจรจากับเจ้าหนี้ โดยจะมีแนวทางอย่างไรเพื่อให้เราสามารถจัดการหนี้ก้อนนี้ได้ เรารักในอาชีพนี้ทำให้เกิดความรับผิดชอบ เราใช้วิธีการทำงานแลกด้วยการก่อสร้างโครงการในทำเลที่ดินที่เหลือในมือ น่าจะเป็นเรื่องของ Passion เป็นแรงบันดาลใจ ช่วยให้เรายังอยู่ได้ แม้ว่าต้องแบกรับภาระหนี้เป็นจำนวนมากก็ตาม สิ่งที่เรียนรู้จากวันนั้นมาใช้ในวันนี้คือการที่เรามีทรัพยากรน้อยที่สุด แต่จำเป็นต้องอยู่ให้ได้ และเราจะบริหารทรัพยากรให้น้อยที่สุด ต้องเรียนรู้ว่าจะจัดสรรอย่างไร จะเลือกสิ่งที่ดีที่สุดอย่างไร"
นางประวีรัตน์ กล่าวว่า บริษัทมี DNA องค์กรทำให้ผ่านวิกฤตมาได้ ประกอบด้วย 5 สิ่งคือ เรียนรู้ ,สู้งาน ,มีจริยธรรม ,อีโก้ต่ำ ,ความรับผิดชอบสูง
"เวลาหาคนทำงานด้วย ต้องมี DNA คล้ายกับเรา แม้ว่าในอดีตบริษัทมีทุนจดทะเบียนน้อย แต่ก็สามารถก้าวข้ามผ่านวิกฤตการเงินทุกช่วงมาได้ พร้อมกับซื้อที่ดินแปลงใหญ่เข้ามาเพื่อก่อสร้างโครงการต่อไป ซึ่งหากเกิดวิกฤตอีกครั้ง ก็เชื่อว่าเราจะผ่านไปได้ เพราะปัจจุบันก็ดีกว่าในอดีตมากแล้ว"
*อสังหาฯรายใหญ่ยึดหัวหาดย่านบางบัวทอง
นางประวีรัตน์ กล่าวว่า ตลอด 10 ปีที่ผ่านมาบริษัทขยายโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ในทำเลบางบัวทองเพียงแห่งเดียว โดยโครงการแรก คือ คุณาลัย 1 ทำเลบางบัวทอง ช่วงนั้นมีทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท รับรู้รายได้จากบ้านหลังแรกในช่วง มิ.ย.51 ต่อมาในปี 2555 หลังจากปัญหาน้ำท่วมเริ่มก่อสร้างอีก 2-3 โครงการได้รับการตอบรับอย่างดีจากชื้อเสียงที่เคยสะสมมาในอดีต เป็นที่มาของการขยายโครงการในทำเลบางบัวทองต่อเนื่อง มีความเข้าใจและตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าได้ตรงเป้าหมายให้พื้นที่กับลูกค้าได้จำนวนมาก ประกอบกับบริษัททำการตลาดอย่างลึกซึ้ง
สำหรับโครงการที่ประสบความสำเร็จที่ผ่านมาปิดขายไปแล้ว 4 โครงการ ได้แก่ วิลล่า คุณาลัย 1-2-3 และคุณาลัย พราว ขณะที่ปัจจุบันมีโครงการในมืออีก 7 โครงการ ได้แก่ คุณาลัย ซิมโฟนี ,คุณาลัย พอลเลน ,คุณาลัย บีกินส์ ,คุณาลัย จอย , คุณาลัย คอร์ทยาร์ด , คุณาลัย จอย ออน 314 ,และล่าสุดกำลังจะเปิดโครงการ คุณาลัย บีกินส์ 2
อย่างไรก็ตาม ทั้ง 7 โครงการ มีมูลค่ารวมกว่า 3 พันล้านบาท ที่ผ่านมารับรู้รายได้กว่า 1 พันล้านบาท ซึ่งเหลืออีกกว่า 2 พันล้านบาทเป็นโครงการรอขาย ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 4/62 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 64
*ระดมทุน mai วางเป้าขยายแนวราบครบ 4 ทิศรอบกรุงเทพฯ
นางประวีรัตน์ เปิดเผยว่า บริษัทได้วางเป้าหมายต้องการนำโมเดลที่ประสบความสำเร็จในย่านบางบัวทอง นั่นคือ "สุขใจอยู่บ้านชานเมือง" ขยายไปยังให้ครบ 4 ทิศรอบกรุงเทพมหานคร โดยเริ่มโครงการแรกนอกพื้นที่คือจังหวัดฉะเชิงเทราเพิ่ง Open house เมื่อวันที่ 9 พ.ย.ที่ผ่านมาได้รับเสียงตอบรับที่ดี ในระยะ 2-3 ปี จะขยายโครงการให้ครบทั้ง 4 ทิศรอบกรุงเทพฯ
สำหรับเงินระดมทุน 150 ล้านหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ mai บริษัทจะนำเงินไปวางมัดจำที่ดินแปลงใหญ่ 300 ไร่ เป็นปัจจัยบริษัทสามารถขยายโครงการตลอดช่วง 3 ปีข้างหน้า และนำไปคืนหนี้ธนาคาร ทำให้อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ต่ำลง โครงสร้างเงินทุนมีความแข็งแกร่งมากขึ้น และที่เหลือใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
*เข้าสู่วัฎจักรเติบโตแบบก้าวกระโดด
"ประวีรัตน์" กล่าวว่า สำหรับผลประกอบการในงวด 9 เดือนแรกปีนี้บริษัทมีรายได้รวม 458 ล้านบาท ทั้งปี 2562 ตั้งเป้ายอดรับรู้รายได้เติบโต 30-40% เทียบกับปีก่อน ส่วนกำไรสุทธิในงวด 9 เดือนแรกปีนี้อยู่ที่ 43.7 ล้านบาท มากกว่าปีก่อน 11 ล้านบาท ตัวแปรสำคัญผลักดันกำไรดีขึ้นคือในช่วง 3 ปีก่อนบริษัทปรับมาตรฐานทางบัญชีให้สอดคล้องกับหลักเกณฑ์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทำให้โครงการใหม่มีการรับรู้ต้นทุนต่ำผลักดันอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ ยังมี 2 โครงการที่มีการปรับปรุงแบบบ้านให้ขายได้เร็วขึ้น และบริษัทมีการควบคุมค่าใช้จ่ายมาโดยตลอด
"อัตรากำไรขั้นต้นบริษัทมีเป้าหมายอยู่ที่ระดับ 32-35% เป็นระดับแข่งขันในอุตสาหกรรม ปัจจุบันบริษัททำได้ระดับ 30% ซึ่งในปี 2563 เชื่อว่าอัตรากำไรขั้นต้นน่าจะขยับขึ้นไปอยู่ในกรอบเป้าหมายได้"
*รับเต็มอานิสงส์นโยบายรัฐกระตุ้นอสังหาฯ ช่วยสร้าง Growth ปี 63-64
นางประวีรัตน์ กล่าวอีกว่า บริษัทได้รับผลบวกเต็ม มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง เนื่องจากโครงการที่อยู่ระหว่างรอการขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีมูลค่ากว่า 1.2 พันล้านบาท และยังเป็นลูกค้าในกลุ่มของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารออมสิน เพราะฐานลูกค้าบริษัทใช้สินเชื่อของ 2 ธนาคารเป็นจำนวนมาก
คณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนจดจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย มีผลบังคับใช้แล้วเริ่มตั้งแต่ 2 พ.ย.62 ต่อเนื่องถึงวันที่ 24 ธ.ค.63
และสินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 2.5% คงที่ 3 ปีแล้ว ธนาคารออมสิน ออกสินเชื่อบ้านผ่อนต่ำ ล้านละ 10 บาทวงเงิน 2.5 หมื่นล้านบาท รวมถึงธนาคารพาณิชย์อื่น ๆ ลดดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ลงเหลือประมาณ 2.5-3%
ล่าสุด รัฐบาลมีโครงการ บ้านดีมีดาวน์ สนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 5 หมื่นบาทต่อรายสำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาทและจำกัดไว้เพียง 1 แสนราย
"ความชัดเจนปี 63 และปี 64 จะเป็นของโครงการที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยเชิงสถิติเรากำลังขายของให้กับฐานประชากรขนาดใหญ่มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากที่สุด โดยเป็นบ้านหลังแรกเพื่อสร้างครอบครัว สอดคล้องกับมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของกระทรวงการคลัง และมาตรการของ ธอส.และออมสิน โมเดลสุขใจอยู่บ้านชานเมือง ไปยังอีก 3 ทิศรอบกรุงเทพฯ ตรงนี้จะตอบเรื่อง Growth ได้ชัดเจนที่สุด"
นางประวีรัตน์ กล่าวว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในขณะนี้ไม่ได้ลดลง สะท้อนได้จากผู้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการในปี 2562 สูงกว่าปี 2561 ขึ้นอยู่ที่เราจะมีสินค้าไปตอบสนองความต้องการได้แค่ไหน แต่ถ้าพิจารณาลงไปลึกกว่านั้น คือ คุณภาพของลูกหนี้ เรื่องการกู้เงิน สิ่งที่ต้องต่อสู้คือความสำเร็จในการกู้ผ่านหรือไม่ เพราะผู้ต้องการซื้อส่วนมากยังไม่ค่อยมั่นใจในตัวเองว่าสามารถกู้ได้หรือไม่
อย่างไรก็ตาม ในปี 62 ยอดปฎิเสธสินเชื่อในส่วนของบริษัทลดลงจากเคยขึ้นไปถึง 40% ล่าสุดมาเหลือ 20% เป็นสิ่งที่ลูกค้าตระหนักแล้วว่าถ้าต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ต้องทำอย่างไร ส่วนปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง ช่วยลดต้นทุนการผ่อนชำระของกลุ่มลูกค้าได้พอสมควร และยังเป็นส่วนหนึ่งช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ด้วย
https://youtu.be/WyEZ2GstOeQ